生存為本，發(fā)展為要——市場調整期中國房地產企業(yè)破局之道

2026年是我國“十五五”規(guī)劃實施的開局之年，我國房地產行業(yè)重塑與模式重構仍在過程之中，行業(yè)發(fā)展正從規(guī)模擴張、高杠桿轉向以生存為基礎、以高質量發(fā)展為核心的階段。市場供需結構、企業(yè)經營模式均發(fā)生根本性變革，流動性持續(xù)承壓、債務風險蔓延成為行業(yè)面臨的主要挑戰(zhàn)，而增量市場的結構性機遇與存量市場發(fā)展?jié)摿Σ⒋妗Ｃ鎸π袠I(yè)困境及發(fā)展機遇，房企需兼顧當前與長遠，尋求破局之道。

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1.行業(yè)困境：流動性安全持續(xù)承壓，債務風險仍在蔓延

（1）房企到位資金連續(xù)下降，存量債務規(guī)模保持高位，流動性安全持續(xù)承壓

由于行業(yè)的重資產特性，房地產企業(yè)現(xiàn)金流風險容易出現(xiàn)在土地儲備、市場環(huán)境、融資環(huán)境、剛性支出、高庫存積壓大量資金等多個關鍵環(huán)節(jié)。

圖1：房企現(xiàn)金流問題產生原因

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房地產開發(fā)企業(yè)到位資金連續(xù)四年下降，銷售回款對房企的資金支撐持續(xù)減弱。從到位資金結構來看，以定金及預收款、個人按揭貸款為核心的銷售回款類資金占比持續(xù)收縮，表明銷售回款對房企資金鏈的支撐作用持續(xù)減弱。

圖2：2021-2025年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模變化

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圖3：2021-2025年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金各項占比

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房企存量債務規(guī)模龐大，行業(yè)流動性風險仍將維持高位。2026年房企債券到期規(guī)模7311億元，絕對規(guī)模仍然處于高位，行業(yè)償債壓力依然巨大，行業(yè)流動性風險仍將維持高位。

圖4：2023-2026年房企債券到期規(guī)模

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房企債券發(fā)行到期比持續(xù)維持低位，以債養(yǎng)債的傳統(tǒng)發(fā)展模式正在失效。我國房企債券發(fā)行到期比連續(xù)三年低于50%，房地產行業(yè)傳統(tǒng)“以債養(yǎng)債”的高杠桿、高周轉循環(huán)模式正在失效。

圖5：2022-2025年中國房企債券發(fā)行到期比

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不同性質企業(yè)融資分化，民營房企債券融資困境未實質改善。2025年，央國企發(fā)行占比超過92%，民企和混合所有制企業(yè)發(fā)行占比不足8%。央國企“借新還舊”的能力較強，民營房企“融資難”的核心痛點未得到明顯改善。

表1：2022-2025年各類企業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模占比

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（2）規(guī)模下降，資產減值，債務風險加重

行業(yè)整體規(guī)模大幅下降，對房地產企業(yè)的財務狀況形成了系統(tǒng)性、持續(xù)性的影響。2025年全國新建商品房銷售額為83937億元、房地產投資額為82788億元，相比2021年的歷史峰值下降幅度分別是超過50%、接近40%。行業(yè)規(guī)模的持續(xù)回落，直接導致房企營收規(guī)模同步大幅下行。

圖6：全國商品房銷售額、房地產投資額比較（億元）

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市場深度下行驅動房企資產減值，引發(fā)企業(yè)盈利持續(xù)承壓。房企風險由現(xiàn)金流量表向資產負債表轉移，延緩行業(yè)良性循環(huán)構建進程。部分上市房企發(fā)生債務風險，經營受到較大沖擊，上市房企退市情況頻繁發(fā)生。

圖7：2022-2025年上市房企退市數量（個）

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2.“求生存”策略：增強流動性、保持適度投資，確保企業(yè)經營安全

（1）加大去庫存力度，盤活存量商品房和閑置土地，加快回籠資金

積極利用收購存量房政策機遇，加速項目被收購。2026年政府工作報告指出：“著力穩(wěn)定房地產市場”，“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。其一，房企可以積極利用地方收購存量房的機遇，接洽地方政府，促成存量房的收購。其二，房地產企業(yè)也可以積極關注高校收購存量商品房用作學生宿舍的機遇。

表2：收儲存量房案例

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探索多渠道盤活存量商品房。當前，部分房地產企業(yè)也在持續(xù)探索通過“商改住”、“住改租”等多種模式，擴寬盤活存量商品房的渠道。2026年3月，政府工作報告也提到鼓勵多種盤活模式，房地產企業(yè)可以更加深入地探索多渠道盤活存量商品房。

表3：房企探索存量商品房盤活情況

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收儲也是盤活閑置土地的重要方式。2024年11月，自然資源部發(fā)布了《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地。2025年3月，自然資源部和財政部聯(lián)合下發(fā)通知指出，要更好支持運用專項債券開展土地儲備工作。2025年全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量超5500宗，總土地金額超7500億元。

圖8：2025年各月收購存量閑置土地專項債券發(fā)行規(guī)模

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土地調規(guī)是房地產企業(yè)盤活存量資產、破解項目開發(fā)困局的重要抓手。用途調整、容積率調整、建筑高度調整、用地性質復合化是常用的土地調規(guī)方法。

圖9：土地調規(guī)主要類型

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（2）精選優(yōu)勢城市核心板塊，關注小規(guī)模優(yōu)質地塊，保持適度投資

開發(fā)企業(yè)精選優(yōu)勢城市與核心價值板塊進行適度投資，既能促進資金流動、確保業(yè)務正常運轉，又能以“新”帶“舊”、化解不良資產。小規(guī)模地塊資金占用量小、開發(fā)周期短、資金回籠快，可打造差異化的稀缺產品，企業(yè)可通過快速規(guī)劃、快速建設、快速銷售進而實現(xiàn)資金回籠。從近五年土地市場成交數據來看，中小型地塊成交占比呈持續(xù)攀升態(tài)勢。

圖10：2021-2025年40城成交宅地不同規(guī)劃建面宗數占比

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圖11：2021-2025年40城成交宅地不同規(guī)劃建面溢價率走勢

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（3）充分利用金融支持政策，改善企業(yè)資金狀況

有息債務展期政策的落地，能夠有效緩解房企短期償債壓力。企業(yè)要積極推進有息債務展期，緩解即期償債壓力。

圖12：企業(yè)推進有息債務展期步驟

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“白名單”政策助力企業(yè)資金環(huán)境改善。白名單”機制的持續(xù)完善，有助于企業(yè)資金環(huán)境改善，對保障項目交付、穩(wěn)定購房者購買新房的預期均有積極作用。房地產企業(yè)要用好“白名單”政策，精準對接地方房地產融資協(xié)調機制平臺。

圖13：“白名單”項目貸款審批通過金額

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圖14：企業(yè)利用“白名單”政策步驟

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（4）積極主動尋求債務化解方案，借鑒成功案例，解決債務問題

積極主動尋求方案，借鑒成功經驗，推進債務重組。完成債務重組的典型企業(yè)主要有以下共同特征：首先積極主動尋求債務化解方案，其次在債務重組方案的設計上具備多元性、靈活性與可選擇性，然后企業(yè)制定切實可行的長期發(fā)展規(guī)劃，再者確保核心經營團隊保持穩(wěn)定，推動企業(yè)恢復正常生產經營秩序。

應用多種工具、設計多元方案，滿足不同債權人訴求。首先，以“債務展期+降息+利息減免”為基礎必用工具，通過拉長期限、下調利率、減免罰息鎖定重組緩沖窗口期。其次，憑借債轉股、以資抵債、信托受益權抵債等非現(xiàn)金抵債工具為核心實現(xiàn)債務實質性削減。再者，輔以折價現(xiàn)金要約回購、小額債權優(yōu)先兌付平衡債權人差異化訴求，降低重組方案表決阻力。

圖15：典型房企債務重組方案

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1.行業(yè)機遇：增量發(fā)展與存量運營并存，帶來結構性機遇

（1）重點城市人口集聚和改善性需求釋放，構成增量業(yè)務結構性機遇

“十五五”全國城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平方米。盡管行業(yè)增速放緩，但“十五五”時期仍具備穩(wěn)定的增量空間。根據測算，“十五五”時期全國城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平方米。

圖16：“十五五”期間全國城鎮(zhèn)住房需求預測

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核心城市人口吸引力仍突出。人口是中國房地產行業(yè)發(fā)展的核心底層變量，深刻決定著市場供需格局與行業(yè)走向。全國多個重點城市人口呈現(xiàn)凈流入，人口的持續(xù)流入，將使這些城市住房剛性需求更具韌性。

表4：2024年中國人口增長重點城市

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我國人均住房面積仍有提升空間。人口年齡結構上移預示剛需客群將回落，改善性需求成為新房市場核心支撐。

圖17：主要國家人均住房使用面積

表5：主要年份各年齡段人口占比

家庭小型化帶動家庭戶數量增加，獨立住房需求釋放。七普數據顯示，2020年我國家庭戶規(guī)模為2.62人/戶（家庭戶共4.94億），十年間每戶減少0.47人，同時2020年一代戶家庭占比達49.5%，較2010年提升15.3個百分點，反映出家庭結構日趨小型化的特征。每個新獨立家庭通常對應一套獨立住房，因此住房總需求將隨家庭戶增加而增長。

圖18：主要年份平均家庭戶規(guī)模（人/戶）

圖19：主要年份家庭戶類別

多子女家庭普及推動住房需求呈現(xiàn)結構性增長。隨著多子女家庭增多，住房需求在快速升級，推動住房需求從“夠住”向“好住、宜居”轉變，重塑市場產品結構與需求邏輯。我國人口老齡化持續(xù)深化，適老化住宅成為驅動住房需求的新力量。隨著老年群體規(guī)模擴大，適老化住宅產品及社區(qū)需求旺盛，有效激活了相關需求。住宅品質的提升帶來新的需求。根據2025年“好房子”需求調查顯示，戶型設計、社區(qū)規(guī)劃等方面仍存在較大改進空間。

圖20：受訪者在戶型設計方面的痛點

（2）城市更新與運營服務，帶來存量市場發(fā)展契機

高質量推進城市更新?！笆逦濉逼陂g，實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠房改造、城市基礎設施更新改造等城市更新重點任務，涉及直接投資規(guī)模巨大。從數據上來看，在2020年，2000年以前的老舊房屋約有100億平米，多為更新改造的對象。

表6：我國住宅存量規(guī)模及拆遷更新情況

多個重點省市發(fā)力城市更新，為房地產行業(yè)存量運營與增量建設提供了機遇。2026年，多個全國重點省市均在政府工作報告中明確，將高質量推進城市更新作為年度重點工作，為房地產市場轉型發(fā)展開辟了新增長空間。

表7：2026年部分地方政府工作報告中城市更新相關內容

在房地產行業(yè)全面進入存量時代的背景下，專業(yè)運營與品質服務已成為房企突破開發(fā)業(yè)務天花板、挖掘存量資產價值的核心引擎。通過精細化的資產運營，房企可精準匹配市場需求提升出租率與租金水平，以全鏈條服務賦能資產增值，將原本沉淀的重資產轉化為穩(wěn)定可持續(xù)的經營性現(xiàn)金流入口。運營與服務的深度布局，更為房企打開了C端海量存量住宅市場的長期價值空間，實現(xiàn)從“一次性交易”向“客戶全生命周期價值運營”的根本性轉型。

2.“謀發(fā)展”策略：因企施策，加快業(yè)務優(yōu)化，協(xié)同發(fā)展，構建新發(fā)展模式

（1）傳統(tǒng)開發(fā)：精準城市布局，加快產品迭代升級，數智化賦能營銷

傳統(tǒng)房地產開發(fā)仍是龍頭房企的核心業(yè)務，通過精準城市布局、產品迭代升級、數智化營銷創(chuàng)新等舉措穩(wěn)住經營基本盤。投資端集中資源深耕核心城市優(yōu)質地段，產品端緊扣“好房子”建設要求并聚焦改善性居住需求，營銷端全面布局數智化營銷體系全鏈路獲客渠道。

產品力優(yōu)秀企業(yè)堅守長期主義與客戶導向，以深度客研錨定居住需求，全周期嚴控精工品質，持續(xù)迭代產品體系，硬核兌現(xiàn)高品質交付，兼顧在地創(chuàng)新與全鏈條居住服務升級。

頭部央國企布局全產業(yè)鏈，構建“投融建管退”的閉環(huán)運作，促進企業(yè)高質量發(fā)展。地方國企需關注兩大核心方向：一是民生保障類項目開發(fā)，二是服務于當地經濟發(fā)展的基礎設施項目。同時，房企還要筑牢經營安全防線，堅守現(xiàn)金流生命線，確保核心償債指標處于安全區(qū)間。

圖21：“投融建管退”閉環(huán)運作

房地產高質量發(fā)展優(yōu)秀企業(yè)深耕產品力與高品質交付，實現(xiàn)企業(yè)、行業(yè)與社會價值的協(xié)同共贏。

經營安全性優(yōu)秀企業(yè)筑牢經營安全防線，同時審慎把控投資節(jié)奏，建立全周期風險預警與應急預案，以穩(wěn)健經營平衡發(fā)展與安全邊際。

（2）代建業(yè)務：發(fā)揮專業(yè)能力和品牌影響力，協(xié)調內外資源，為增量開發(fā)提供服務

代建企業(yè)要充分利用品牌影響力，錨定品牌的信任資產與溢價價值。代建企業(yè)依托自身積累的市場口碑、信用背書與行業(yè)公信力，為代建項目全方位賦能。同時需將品牌對應的產品標準、交付承諾與服務體系貫穿代建全流程，以高品質項目落地兌現(xiàn)品牌價值。需要注意的是，代建業(yè)務的盈利模式正在從單一的“純代建”向“全價值鏈服務”升級，企業(yè)需根據自身能力發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢。代建運營模式持續(xù)創(chuàng)新，差異化賽道成型從傳統(tǒng)代建向“代建+”延伸，涌現(xiàn)出建管+資管、全生命周期代建、智慧營造、產業(yè)代建（如室內雪場）等多元創(chuàng)新模式，企業(yè)特色邊界清晰。

圖22：代建業(yè)務模式的迭代更新

代建運營優(yōu)秀企業(yè)具備強品牌溢價與全周期專業(yè)管控能力，嚴守高品質交付履約，可定制化適配委托方需求，輕資產模式穩(wěn)健，風險隔離到位，資源整合與可持續(xù)運營能力突出。

政府代建運營優(yōu)秀企業(yè)嚴守政策合規(guī)與民生導向，全周期精準管控公共項目的成本、工期、品質與安全，履約交付能力過硬，風控體系完善，高效適配政府需求，兼顧規(guī)范運營與社會效益。

優(yōu)秀代建項目精準適配委托方核心訴求，嚴管工期、成本、品質與安全，合規(guī)履約，高品質如期交付，實現(xiàn)委托方預期目標與項目全周期價值最大化。

房地產共建領先企業(yè)具備成熟合作機制與資源整合能力，權責清晰、風險共擔、利益共享，協(xié)同效率高，兼顧各方訴求，以專業(yè)管控保障項目品質與交付，實現(xiàn)多方共贏與可持續(xù)發(fā)展。

（3）城市更新：發(fā)揮核心優(yōu)勢，構建差異化發(fā)展模式

大型央國企作為城市更新領域的核心力量，需以精準布局為前提、生態(tài)協(xié)同為支撐、品牌筑底為核心，構建高質量發(fā)展路徑。地方國企應采取的策略是“聚焦屬地+資源綁定+精細運營”，項目主要包含三類：民生類更新、產業(yè)類更新、風貌類更新。民營企業(yè)在城市更新進程中，深耕社區(qū)更新，以全周期運營賦能社區(qū)長效升級。

城市更新優(yōu)秀企業(yè)兼具政策理解力與復雜項目操盤能力，兼顧歷史傳承與功能升級，全周期統(tǒng)籌資金、征拆與運營，合規(guī)穩(wěn)健、民生優(yōu)先，以可持續(xù)運營實現(xiàn)城市價值、產業(yè)活力與社會效益協(xié)同提升。

（4）運營服務：基于核心能力和內外資源開展運營業(yè)務，逐步構建新發(fā)展模式

頭部房企結合自身能力優(yōu)勢特點，以差異化路徑加快發(fā)展運營服務類業(yè)務。地方國企要注重保障民生、發(fā)揮資源優(yōu)勢，發(fā)力租賃運營和當地存量資產盤活，拓展新的發(fā)展機遇。民營企業(yè)適合提供房屋修繕等低投入服務，升級“增值服務”。

產業(yè)園區(qū)發(fā)展進入存量階段，運營服務尤為受到行業(yè)關注，具備較強產業(yè)資源整合與長效運營能力的企業(yè)，具有較強的競爭力。

中國產業(yè)綜合運營優(yōu)秀企業(yè)具備全域資源整合與多元業(yè)態(tài)操盤能力，產城融合理念成熟，兼顧產業(yè)培育、城市服務與長效運營，財務穩(wěn)健、合規(guī)高效，以可持續(xù)生態(tài)賦能區(qū)域經濟高質量發(fā)展。

新質生產力優(yōu)秀產業(yè)運營商以科技創(chuàng)新為核心，聚焦高端產業(yè)培育，數智化賦能全流程運營，助力區(qū)域產業(yè)升級與高質量發(fā)展。

策劃代理企業(yè)“向新求變”，通過延長服務價值鏈條、構建數字化、專業(yè)化營銷能力，提升在綜合營銷及運營服務領域的能力。面對市場的激烈競爭，傳統(tǒng)策劃代理企業(yè)必須從“坐商”轉為主動出擊的“行商”。一線團隊深入社區(qū)、產業(yè)園區(qū)及目標圈層，通過高頻線下活動、異業(yè)聯(lián)盟與社群運營，直接觸達并沉淀客戶。另外，掘金存量市場，拓展運營服務，擺脫原有“單一交易”模式，逐步轉向“全周期價值管理”。

房地產策劃代理百強優(yōu)秀企業(yè)具備全域營銷與專業(yè)策劃能力，數據驅動精準獲客，全流程服務高效履約，品牌口碑優(yōu)良，風控合規(guī)完善，深度適配市場變化，助力房企高效去化與價值提升。

在房地產行業(yè)積極探索與構建新發(fā)展模式的過程中，不動產基金公司也在探索輕重并舉的發(fā)展路徑，從傳統(tǒng)重資產開發(fā)路徑向輕資產模式轉型，發(fā)展運營服務業(yè)務。不動產基金公司通過開發(fā)代建、受托管理、品牌輸出等方式提升綜合服務能力，形成“開發(fā)+資管”的發(fā)展格局。同時，針對房地產企業(yè)紛紛發(fā)力代建代管業(yè)務的趨勢，部分資管公司提前布局，積極探索新的發(fā)展機遇。

不動產基金綜合能力優(yōu)秀企業(yè)募資能力突出、投資研判精準，風控體系嚴密，投后運營賦能專業(yè)，退出渠道多元，實現(xiàn)資產保值增值與投資人長期價值。

《“十五五”規(guī)劃綱要》明確提出，要“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動”。當前，在房地產市場分化加劇、改善需求主導的背景下，品質紅利正在重塑行業(yè)格局。對企業(yè)而言，唯有堅守品質、打造“好房子”，才能贏得市場認可、穿越行業(yè)周期。

總結來看，流動性安全與債務風險仍是房地產企業(yè)面臨的核心挑戰(zhàn)，房企需以經營安全為核心，多措并舉回籠資金、化解債務，確保經營安全。同時，房地產行業(yè)仍存在結構性機遇，房企要探索發(fā)展轉型路徑，構建發(fā)展新模式。

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