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2026年以來，地方政府供地節奏相比去年同期總體有所放緩，土地出讓策略延續“縮量提質”導向，核心城市優質地塊仍維持較高溢價水平。2月，廣州天河馬場地塊歷經9小時243輪競價，以236億元總價、26.6%溢價率成交，刷新廣州住宅樓面價歷史紀錄；杭州上城城東新城單元SC080201-27地塊溢價率競拍至51%。
與核心城市“點狀高熱”不同，全國土地市場整體延續平淡縮量態勢。根據中指數據，截至3月22日，300城住宅用地推出、成交規模同比均下降。近期部分重點城市披露的2026年供地計劃顯示，各地政府普遍調降了年度居住用地供應規模，并將供地重心向軌道站點周邊、配套成熟區域集中，優先保障高品質、改善型住房用地需求。
展望后市，基于當前市場態勢與政策導向，預計2026年土地市場將延續分化格局。一線及強二線城市核心區域有望迎來更多優質住宅用地入市，憑借優質區位與完善配套，以維持土地市場熱度、穩定預期；而三四線城市及一二線城市的郊區土地市場仍將面臨調整壓力。土地市場的全面回暖，仍有賴于商品房銷售的實質性回暖以及房企投資信心的持續修復。
一季度土地市場縮量態勢延續，一線城市表現相對平穩
圖：2012年以來300城住宅用地規劃建面推出、成交走勢
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今年以來，多地供地節奏仍趨緩，300城土地市場延續縮量態勢。根據中指數據，單月來看，3月截至22日，300城住宅用地推出規劃建面1501萬平方米，同比下降38.2%；成交1541萬平方米，同比增長22.8%；土地出讓金為634億元，同比增長10.1%。累計來看，2026年一季度（截至3月22日），300城住宅用地推出規劃建面6067萬平方米，同比下降19.7%；成交5521萬平方米，同比下降19.2%；300城住宅用地出讓金同比下降36.5%。
各線來看，政府推地節奏放緩及房企拿地審慎下，一季度各線城市成交面積、出讓金同比均下降。根據中指數據，2026年一季度（截至3月22日），一線城市土地市場相對平穩，供應端維持一定規模，成交面積同比降幅僅6%，但由于去年一季度上海、北京優質地塊較多，高基數下出讓金同比下降約四成。二線城市除杭州、成都外，多數城市宅地推出、成交規模均偏低，同比降幅超五成。三四線城市土地市場延續調整態勢，同比降幅超一成。
圖：2023年以來300城住宅用地平均溢價率
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溢價率方面，開年以來，在優質地塊供應力度放緩下，300城溢價率整體仍處于低位。根據中指數據，2026年一季度（截至3月22日），300城住宅用地平均溢價率為5.2%，處于歷史同期較低水平。其中，1月土地市場相對平淡，300城住宅用地平均溢價率維持低位；2月在廣州馬場地塊等高溢價地塊帶動下，溢價率升至10.7%；3月截至22日，平均溢價率降至3.7%，土拍市場整體保持平淡。
房企拿地向核心優質地塊集中，一季度廣州出讓金排名全國首位
圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金占全國的比重（全市，截至3月22日）
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表：2025-2026年3月全國重點城市住宅用地出讓金排名（全市，截至3月22日）
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從城市集中度來看，根據中指數據，2026年一季度（截至3月22日），全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為61%，較2025年全年提升9個百分點。全國住宅用地出讓金排名靠前的城市中，多核心一二線城市。年初以來，重點城市土拍活動較少，其中廣州在天河區馬場地塊（總價249.7億元，由越秀獲取）帶動下，躍升一季度土地出讓金首位；上海、北京土地市場相對平穩，出讓金在百億元左右，南通宅地出讓金達114億元，更多為地方國資獲取。
表：2026年一季度高總價地塊情況（截至3月22日）
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2026年全國土地市場延續縮量態勢，房企資金繼續向確定性較強的優質資產集聚，重點城市土拍市場呈現明顯的結構性特征。從重點地塊成交來看，低密宅地憑借產品確定性獲得市場認可，多地出現高溢價成交，核心城市優質地塊的資源集聚效應進一步凸顯。典型地塊來看：
廣州馬場一期地塊：2月25日經過9小時、243輪競價，由越秀地產以236.04億元競得，溢價率26.6%，成交總價位列廣州歷史第二、全國第五，住宅樓面地價約8.5萬元/㎡，刷新廣州住宅樓面價紀錄。
上海青浦徐涇地塊：3月13日，在上海2026年首輪土拍中，青浦區徐涇鎮QPPO-0101單元18-05雙軌交宅地以6.6%溢價率由綠城競得，成交總價26.7億元，樓面價31972元/㎡。該地塊為當批次唯一溢價成交地塊，區位價值優勢顯著。
重點城市土地供應計劃：減量提質與存量盤活并重
表：2026年重點城市住宅用地供應計劃
數據來源：政府官網、中指研究院綜合整理
從當前已披露供地計劃的城市來看，呈現出四大特點：
一是各地嚴格踐行"控增量、去庫存、優供給"的政策導向，2026年普遍調減了年度供地規模。北京《2026年度建設用地供地計劃》中，商品住宅用地供應規模下調至200-240公頃，較2025年減少40-60公頃。廈門提到要“詳細測算住宅供應總量，合理控制新增房地產供應，以近三年住宅用地平均供應量及2025年新建商品住宅銷售量，作為測算2026年度商品住宅用地供應計劃規模的依據。”縮量供應有助于適配當前市場去化節奏，防止庫存進一步積壓。
二是在總量收縮的同時，供地結構正加速向高品質、改善型住房傾斜。北京明確“優先在軌道站點周邊、設施較為完備地區及就業密集地區開發建設。推動‘好房子’實施，提升住房品質，加強周邊基礎設施和公共服務配套。”深圳提出“‘寶地寶用、住有優居’的原則，合理把握商品住房用地供應總量、時序與空間布局，精準匹配市場需求，增加高品質住房和改善型住房的空間供給。”廣州強調在核心區推出小地塊、高容積率精品住宅，杭州則明確“適度增加改善性住房用地”。
當前住房需求的重點已從解決基本居住"有沒有"的問題，轉向追求居住品質"好不好"的升級滿足。重點城市通過優化供地區位、提升建設標準、完善配套設施，可引導房地產開發企業從過去的規模競爭轉向品質競爭，推動行業向更注重居住功能完善、更契合真實居住需求的新發展模式過渡。
三是存量土地盤活與城市更新已成為重點城市土地供應的核心支撐。北京明確繼續引導存量建設用地供應占比達到65%左右，逐步推動存量更新規模不低于新增供應規模；深圳提出分類識別存量用地資源，有力有序推進低效用地再開發，多措并舉推進批而未供土地消化處置。廈門強調“著力推動存量用地的高效盤活與潛能釋放，不斷提高存量用地在年度土地供應總量中的占比。”
四是住房保障體系建設正逐步從"大規模籌建"向"結構優化"的階段性轉變。2026年重點城市保障房用地供應規模普遍調減，北京保障性住房用地從2025年的475公頃降至2026年的350公頃，廈門從9.36公頃降至0公頃，深圳從40公頃降至35公頃。"十四五"期間，我國大力推進保障性住房建設，通過擴大供給規模著力解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，取得了顯著成效。進入"十五五"時期，隨著前期大規模建設的保障房項目逐步入市，以及存量商品房轉為保障性住房政策的推進，住房保障工作正向"優化供給結構"轉變。近年來，多地推動收購存量商品房用作保障性住房，通過盤活存量資源、多渠道籌集房源，建立更加靈活高效的住房保障體系。
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