通州樓市，又炸了

去年11月底，通州九棵樹6017號地塊上架，久違點燃了市場的激情。

作為北京城市副中心，通州近年來的拆改力度非常大，老城區優質宅地，在供地清單中可以說非常罕見，而九棵樹地塊，就是其中之一。

加上不錯的規劃指標、相對成熟的生活配套，深深戳中了通州剛改家庭的需求痛點，讓九棵樹地塊在掛牌前，就收獲了一個共識：

閉眼搶。

果不其然，在預申請階段，地塊收獲了多家頭部房企關注。

只是，讓人沒想到，臨近預申請截止，這些房企卻突然集體“隱身”了。

有人說，是因為地塊一項名為混凝土模塊化建筑的特殊工藝，勸退了一眾開發商。

還有人猜測，是一些不可明說的原因。

當然不管是為啥，少了激烈的競爭，給地塊帶來了又一個驚喜——最終，中海地產以12.48億元，接近底價的價格，拿下了九棵樹地塊，折合樓面價約：

2.29萬元/㎡。

要知道，當初“花語璟云”拿地時，215輪激烈競價，樓面價直接干到了3.58萬元/㎡。

同期周邊的招商“云璟攬閱”，拿地樓面價也逼近2.86萬元/㎡。

2.29萬元/㎡的樓面價，意味著九棵樹項目在后續定價上，有充足的操作空間。

帶著幾重驚喜，今年3月12日，九棵樹項目順利取證，項目案名為“中海玖樹滿和”，是中海新產品戰略發布后，首個在京“和”系產品。

本周，項目將正式開盤。

從領證到開盤，中間就隔了兩個星期，側面說明玖樹滿和的認籌情況超出預期。

據說，這段時間，項目售樓處已經被擠爆了。三十多個銷售，每人每天平均要接待三十組以上的客戶，算下來就是：

單日近千到訪。

通州上一個這么火的項目，還是超級紅盤“運河玖院”。

玖樹滿和能收獲這么高的關注，除了上面講到的稀缺區位，離不開中海在項目戶型上花的小心思。

總結下來三點：

小三居、高得房率、黑科技。

玖樹滿和主打四個面積段戶型：75㎡、89㎡、102㎡、121㎡，分別占比26.64%（154套）、27.68%（160套）、34.26%（198套）、11.42%（66套）。

也是目前通州唯一的高品質小三居上車新盤，之前通州6、70㎡小戶型的新盤，主要是招商的兩個項目，現在已經基本售罄。

項目樣板間已經開放，整體格局看下來是有巧思的。

比如75㎡戶型，得房率約92%，相比朝棠攬閱，多了小6㎡。

廚房空間比較獨立，小戶型其實對獨立廚房的要求更高，在此之前，大部分項目為了彌補空間感等原因，都會選擇做開放式。

同時，廚房還上了智能燃氣報警系統，漏氣窗戶會自動打開，北京很多豪宅項目才有這個配置。

衛浴做了三分離，還專門設置了一個獨立的家政間。這種設計在小戶型也是比較少見的。

而且因為預留了上下水，后期甚至可以改個廁所出來，相當于75㎡享受兩衛配置。

南向送了差不多7米面寬的陽臺，拉進來以后客廳也不像其他小戶型那么局促，3.9米面寬，實際使用面積16㎡左右。

樣板間里，中海用了“去電視化”的設計，我個人是比較喜歡的，另外現在年輕人看電視的也少了，把客廳變成活動空間，符合趨勢。

主臥把陽臺包進來以后，面積將近12㎡，不算小。

其他戶型的得房率上，89㎡三居為94%，102㎡三居為88%，120㎡四居為99%。

綜合來看，75㎡戶型和121㎡戶型素質是比較突出的，121㎡戶型四個面寬都做到了3米以上，沒有空間浪費，唯一的遺憾是邊戶沒上270°窗。

而102㎡的三居，對比朝棠攬閱優勢不算大。

公區規劃上，景觀大門、下沉庭院、鄰里中心、風雨連廊等，能上的都上了，對于通州剛改項目而言，很多都是第一次。

總的來說，中海這次確實有把項目打造為標桿的意思。這一點，從先后搞了3版規劃圖也能看出。

另外，對于購房者而言，除了戶型小區的設計打造，還有一點是比較關心的，也就是飛機航道的噪音問題。

這事兒找了專業的機構咨詢，先說結論：

影響必定存在，但不是不可控。

玖樹滿和距離首都機場約20公里，飛機起落噪音影響最大的，是以跑道為中心的一個橢圓形，5公里范圍最明顯，最大到13公里左右。

項目來自飛起航行的噪音，預計在60分貝以下，約等于人面對面輕聲交流，或者正常辦公室環境音。

從級別上說，并沒有傳言中那么夸張。

當然，如果飛機班次非常密集，就相當于一直有人在你耳邊說悄悄話，你肯定也受不了，這就考驗項目隔音方面的考量了。

目前，四代住宅普遍玻璃是三玻雙中空low-e玻璃，基本上可以隔絕這種級別的噪音，也就是說，窗戶一關，基本上就沒啥影響了。

如果你非常在意這方面的影響，選房時就得注意，盡量選擇小區中間位置的中層。

最后就是價格問題。

從已經公布的一房一價表看，定價其實不算便宜，比如75㎡戶型，在5.3萬元/㎡-5.8萬元/㎡之間，個別房間甚至5.9萬元/㎡。

雖然開盤大概率不會是這個價，但也能看出中海的定價策略，不算激進。

從通州的幾個新盤來看，云璟攬閱網簽均價在5.6萬元左右，朝棠攬閱5.8萬元，花溪云錦5.4萬元，花語璟云5.6萬元，運河玖院最貴，賣到了6.1萬元。

市場猜測，玖樹滿和會賣到5.5萬元/左右，個別戶型可能4字頭就能拿下。

猜測歸猜測，具體怎么賣，可能還得看玖樹滿和現階段，在公司內部扮演什么樣的角色。

中海在北京的業績，其實是由兩家平臺公司撐起來的，一個是中海北京公司，另一個則是中海新城公司。

長久以來，他們既是兄弟，又是對手。

玖樹滿和屬于中海北京，由公司總經理倪健擔任項目總經理。

去年，中海新城勢頭兇猛，靠著中海京華玖序的爆火，對中海北京實現了業績反超，其在集團內的地位，也一路水漲船高。

今年，中海新城的女總經理張欣還多了個新頭銜——中海發展投拓總監。

在這種情況下，中海北京公司對業績的需求是明牌的。

作為中海通州獨立操盤第一個項目，同時也是中海在京首個“和”系產品，是打響頭炮，還是實打實做利潤？

這是一道選擇題。

答案，或許不久后就會揭曉。