廣州建筑一地標項目“難產” 曾規劃投資近100億元

項目工地未見施工跡象。曾冬梅/攝

部分工地基坑已回填，后續開發計劃未定。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

春節假期已經過去大半個月，廣州大部分在建工程都進入了熱火朝天的復工狀態，但也有項目依然在曬太陽。

3月18日，中國房地產報記者來到黃埔區中山大道的廣建·魚珠灣項目，發現其工地入口處已被鐵皮圍擋，車輛、人員均無法進入。項目內部也一片靜謐，不見施工人員走動，也沒有工程器械作業的聲音。

廣建·魚珠灣項目是世界500強企業——廣州市建筑集團有限公司（以下簡稱“廣州建筑”）計劃打造的黃埔區第一高樓，規劃總投資近百億元。該項目于2020年7月動工建設，原計劃在2021年推售一期產品，2027年實現整個項目三期工程全部竣工。然而，截至目前，其建設仍停留在一期工程的基坑階段。

據廣州業內消息，廣建·魚珠灣項目已在近期進行了基坑回填，并撤離施工設備。對此，該項目有關負責人對中國房地產報記者表示，工地現場實施基坑回填等措施，主要是出于工程安全和現場管理需要。“項目后續開發建設安排將結合區域規劃及市場情況統籌研究推進。”

地標項目擱淺

工地大門已圍蔽。曾冬梅/攝

公開信息顯示，廣建·魚珠灣原為工業用地，廣州建筑申請將其作為自有土地改造項目試點，獲得了廣州市三舊改造的批復。項目總用地面積為7.4萬平方米，總建筑面積57萬平方米，規劃建設高度為333米的超高層超甲級寫字樓、政府辦公大樓、商務辦公樓和商業mall等業態，以“建筑+金融”為主題打造建筑產業總部基地。竣工后，除了作為廣州建筑總部辦公基地外，廣州建筑旗下機施集團、設計集團計劃作為第一批企業進駐辦公，未來還將吸引行業內現代工程服務企業進駐，打造成為集建筑行業總部、工程服務、建筑金融及相關配套服務一體化的總部經濟綜合體。

據了解，這個項目是廣州建筑首個總部辦公基地和超高層綜合體，也是該公司重要的地標性建筑。項目的計算容積率建筑面積約37.9萬平方米，其中，辦公面積169393平方米（出售19393平方米，自持130000平方米，政府回購20000平方米），商業面積40000平方米（全部自持），人才公寓部分面積為169750平方米（全部出售）。

廣建·魚珠灣項目計劃分三期開發，一期開發小地塊的地下室、人才公寓和商業，建設周期約三年，從2020年7月開工至2023年9月竣工。二期、三期則是開發大地塊的地下室、人才公寓、商業、333米高的主樓和政府辦公樓等，自2022年1月開工至2027年9月竣工。

2020年7月，廣建·魚珠灣項目舉辦了一場動工奠基活動，拉開建設的序幕。按照該公司的鋪排，一期的部分產品本應在2021年底推出市場預售，并于2023年竣工。但市場上卻一直沒有該項目推售產品的消息，建設進度也未達預期。

根據最初的規劃，廣建·魚珠灣高達333米的主樓建成后將是黃埔區的第一高樓。但項目開工1年多后，住房和城鄉建設部便發布了關于加強超高層建筑規劃建設管理的征求意見，其中提到：“城區常住人口300萬人口以下城市，嚴格限制新建150米以上超高層建筑，不得新建250米以上超高層建筑。城區常住人口300萬以上城市，嚴格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。”

據業內人士分析，正是這份“限高令”給廣建·魚珠灣帶來了重大不確定性因素，導致其工程停滯不前。

項目北側地塊變身停車場。曾冬梅/攝

中國房地產報記者在現場看到，廣建·魚珠灣項目的北地塊有一部分已經被當成停車場使用，停放了不少車輛，雖然還保留著活動板房，但已無人員活動。南邊的一期工地門口落了閘，外人無法進入，場內不見大型施工設備，露天擺放的管道已銹跡斑斑，雜草也長到了一人高。

廣建·魚珠灣項目有關負責人告訴中國房地產報記者，由于基坑長時間暴露容易產生積水，存在滋生蚊蟲及安全隱患，疊加蚊蟲防控及基孔肯雅熱等蚊媒傳染病防控要求，項目按衛生防控要求，已對部分基坑進行了回填處理，并對現場設備進行了階段性調整。對于項目停擺的原因，該負責人沒有回應，僅表示后續開發建設，將結合區域規劃及市場情況統籌研究推進。

負債總額持續上升

廣建·魚珠灣是廣州建筑前董事長梁湖清在任上推進的重點項目，他在項目的奠基活動上表示，啟動廣建·魚珠灣項目開發建設是該公司落實“六穩”“六保”，追趕任務目標，抓項目、擴投資、穩增長的務實之舉。他還透露，該項目將采取訂單式開發模式，在設計、建造階段即滿足客戶個性需求，建設成為黃埔區綠色智能總部新地標。

不過，梁湖清在2024年12月就卸下了于廣州建筑的所有職務。2025年11月，他因涉嫌嚴重違紀違法接受廣州市紀委監委紀律審查和監察調查。

在外界看來，梁湖清被查，也令廣建·魚珠灣項目的前景蒙上了一層迷霧。

而從廣州建筑的資產負債情況和廣州商辦市場空置率居高不下的現狀來看，推進一個百億元級的項目是一個很大的挑戰。聯合資信的評級報告顯示，2022年至2024年，廣州建筑的全部債務持續增長，年均復合增長19.27%。截至2025年3月底，其負債總額約1430.8億元，較2022年末的1029.5億元增長了近39%。2022年以來，該公司資產負債率、全部債務資本化比率和長期債務資本化比率持續上升，整體債務負擔較重，截至2025年3月底的資產負債率已達86.5%。

聯合資信認為，廣州建筑的城市更新和地產開發項目待投資規模很大，未來項目推進或導致公司債務負擔進一步上升。其中，截至2025年3月底，城市更新項目計劃總投資 851億元，已投資 45.78 億元，暫未實現收儲，2025年和2026年待投資規模分別為116.62億元和137.69億元，面臨較大的資本支出和債務負擔上升壓力。房地產開發業務方面，該公司在建、擬建項目待投資規模合計約131億元，非住宅業態占比也較大，后續去化和自持部分招商運營情況值得關注。

基于上述現實問題，對廣建·魚珠灣項目而言，收儲或許是一個解題思路。此前，陽光城曾計劃在南沙區打造一個最高建筑達290米的區域地標項目，后因種種原因未動工，2025年4月，該地塊進入閑置土地認定程序，為收儲做準備。

據市場傳聞，黃埔區有意將廣建·魚珠灣項目收儲，調整為居住用地，但尚未獲得項目方的同意。對于此消息的真偽，該項目有關負責人也未回應。