購(gòu)買(mǎi)力爆發(fā)，一二手房?jī)r(jià)齊漲！上海樓市開(kāi)啟“暴走模式”

3月以來(lái)，“滬七條”政策效果不斷顯現(xiàn)，上海樓市迎來(lái)企穩(wěn)跡象。

中房報(bào)記者 苗野 北京報(bào)道

上海樓市的“暖意”在數(shù)據(jù)中悄然探頭。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，由平轉(zhuǎn)漲；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比同樣上漲0.2%，正式終結(jié)了此前連續(xù)9個(gè)月下跌態(tài)勢(shì)。這也是上海樓市在經(jīng)歷調(diào)整后，首次出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格同步回正的積極信號(hào)。

從同比數(shù)據(jù)看，2月上海新房?jī)r(jià)格同比上漲4.2%，繼續(xù)在全國(guó)范圍內(nèi)保持領(lǐng)先地位。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在政策“組合拳”的精準(zhǔn)發(fā)力與市場(chǎng)積壓需求的共振下，上海樓市正迎來(lái)一個(gè)成色十足的“小陽(yáng)春”。

一進(jìn)入3月，市場(chǎng)熱度便強(qiáng)勢(shì)回歸。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月前15天，上海二手房網(wǎng)簽量逼近1.4萬(wàn)套，其中3月9日至15日當(dāng)周成交7233套，創(chuàng)下自2021年以來(lái)近5年的周度新高，甚至有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士在3月14日當(dāng)天遭遇了網(wǎng)簽系統(tǒng)因集中登錄而出現(xiàn)卡頓的現(xiàn)象。

“上海樓市小陽(yáng)春已然確立，購(gòu)房窗口期正在逐步收緊。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，2月的回暖只是前奏，3月才是紅利全面兌現(xiàn)期，后續(xù)市場(chǎng)有望突破去年同期成交紀(jì)錄。量在價(jià)先，成交量穩(wěn)定在高位，房?jī)r(jià)就有望盡快走出底部。

中信建投證券研究員竺勁認(rèn)為，3月以來(lái)，“滬七條”政策效果不斷顯現(xiàn)，上海樓市迎來(lái)企穩(wěn)跡象，二手房成交量回暖，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)企穩(wěn)。長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)房企業(yè)務(wù)會(huì)繼續(xù)向經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)傾斜，核心城市住房結(jié)構(gòu)不平衡仍為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)創(chuàng)造了發(fā)展條件。

二手房“翻身仗”

3月15日，上海浦東新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記交易大廳人聲鼎沸，41個(gè)辦事窗口全部開(kāi)放，屏幕上滾動(dòng)著叫號(hào)信息，截至中午12點(diǎn)，放號(hào)量已達(dá)423個(gè)。此前一天，上海二手房單日成交1472套，創(chuàng)下近一年來(lái)單日成交的第二高點(diǎn)；15日成交1390套，兩天合計(jì)2862套，刷新了近5年周末成交峰值。

這個(gè)數(shù)字，只是2026年第一季度上海樓市“暖春”行情的一個(gè)縮影。

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，上海二手房累計(jì)成交22834套，同比增長(zhǎng)24.18%，承接了2025年12月的“翹尾回升”態(tài)勢(shì)。從日均成交量看，工作日穩(wěn)定在600套以上，周末更是頻頻破千套。外環(huán)外成交占比超50%，總價(jià)300萬(wàn)元以下房源占比接近半壁江山。

在成交量穩(wěn)定的同時(shí)，價(jià)格端也釋放出積極信號(hào)。1月上海二手房成交均價(jià)環(huán)比上漲2.71%，顯示出市場(chǎng)正從“以?xún)r(jià)換量”階段向“量?jī)r(jià)趨穩(wěn)”過(guò)渡的跡象。

這是1月份市場(chǎng)的底色，2月的上海樓市可謂跌宕起伏。春節(jié)假期，市場(chǎng)一度“凍僵”，2月15日成交量斷崖式下滑至7套，隨后更是連續(xù)4日零成交，直至2月25日“滬七條”的出臺(tái)，真正為市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑。

從非滬籍外環(huán)內(nèi)社保年限由3年改1年、公積金貸款額度大幅提升、減免滬籍成年子女首套房產(chǎn)稅等多個(gè)維度釋放利好。政策落地當(dāng)天，二手房單日成交即突破500套，隨后逐日上行，2月最后一天沖高至839套。

“直接跳過(guò)了傳統(tǒng)節(jié)后1～2周的市場(chǎng)恢復(fù)期。”盧文曦認(rèn)為，二手房市場(chǎng)在政策強(qiáng)力加持下，回暖速度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，“滬七條”相當(dāng)于給“小陽(yáng)春”提前上了一道“保險(xiǎn)”。

3月，上海二手房市場(chǎng)直接進(jìn)入“暴走”模式。截至3月15日，二手房累計(jì)成交達(dá)13955套，日均930套；3月14日那個(gè)讓系統(tǒng)崩潰的1472套，正是這波行情的縮影。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，3月全月上海二手房網(wǎng)簽量有望突破3萬(wàn)套，創(chuàng)下近年來(lái)月度成交新高，這是檢驗(yàn)市場(chǎng)回暖成色的關(guān)鍵指標(biāo)。他認(rèn)為，4月和5月上海二手房交易熱度將延續(xù)。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，據(jù)城市測(cè)量師行統(tǒng)計(jì)，2025年1月，上海300萬(wàn)元以下二手房成交占比為59%；到了今年2月，這一數(shù)據(jù)升至70%，截至3月15日，進(jìn)一步增至73%。低總價(jià)“上車(chē)盤(pán)”成為市場(chǎng)的絕對(duì)主力。

盧文曦算了一筆賬：以典型的老破小“曹楊新村”為例，套均40多平方米，總價(jià)不超過(guò)250萬(wàn)元。新政中家庭公積金最高貸款額度240萬(wàn)元，這意味著買(mǎi)家只需支付極低的首付，就能靠公積金覆蓋大部分房款。這對(duì)剛需是實(shí)打?qū)嵉睦谩?/p>

與此同時(shí)，上海二手房掛牌量已連續(xù)9個(gè)月下降。上海鏈家最新二手房掛牌量約8.1萬(wàn)套，相較2025年5月最高超11.3萬(wàn)套的掛牌量，降幅達(dá)28.3%。同期二手房7天帶看量達(dá)13.8萬(wàn)套。

另?yè)?jù)多家中介機(jī)構(gòu)反饋，近期上海內(nèi)環(huán)內(nèi)核心板塊二手房議價(jià)空間普遍收窄至4%以?xún)?nèi)，其中，南京東路、外灘、人民廣場(chǎng)、徐家匯等核心地段議價(jià)空間不足1%。

從1月的平穩(wěn)開(kāi)局到2月的深V反彈，再到3月的爆發(fā)式增長(zhǎng)，上海二手房市場(chǎng)用90天完成了從筑底到復(fù)蘇的轉(zhuǎn)向。

新房市場(chǎng)的“點(diǎn)狀火熱”

相較于二手房市場(chǎng)的V型反轉(zhuǎn)，上海新房市場(chǎng)顯得更為理性和分化。

3月16日，一組數(shù)據(jù)在市場(chǎng)上炸開(kāi)了鍋，上海新房單日成交395套，環(huán)比暴增419.7%；一天之后，新房成交攀至485套。截至3月17日，累計(jì)成交達(dá)4730套，環(huán)比暴漲超300.5%。

這一串跳動(dòng)的數(shù)字背后，是政策“組合拳”的精準(zhǔn)拆彈。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)表示，受“滬七條”新政影響的客群來(lái)訪成交轉(zhuǎn)化比約為10:1，遠(yuǎn)高于非新政客群的27:1。其中，“公積金貸款額度提升”貢獻(xiàn)了77%的拉動(dòng)力。這表明政策的紅利精準(zhǔn)落到了那些原本只差“臨門(mén)一腳”的購(gòu)房者身上。

據(jù)了解，新政落地后首個(gè)工作日，華潤(rùn)置地上海公司當(dāng)日成交額突破3.2億元；首個(gè)周末，招商蛇口上海公司成交總金額超4.15億元；位于徐匯濱江的頂豪項(xiàng)目安瀾上海，兩日成交額超6.3億元；保利世博天悅單盤(pán)兩天攬金2.5億元。

回顧一季度初期，市場(chǎng)依舊保持著謹(jǐn)慎的底色。上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～2月全市住宅銷(xiāo)售面積108.98萬(wàn)平方米，同比下降32%。單看2月，受供應(yīng)端萎縮影響，上海新建商品住宅成交面積僅16萬(wàn)平方米，處于低位運(yùn)行 。

但在冰冷的平均數(shù)之下，是分化劇烈的個(gè)例。高端改善盤(pán)依然是市場(chǎng)的“定海神針”，1月份，上海全市僅有一個(gè)樓盤(pán)“日光”，但高端盤(pán)的表現(xiàn)依然搶眼，安瀾上海以21.83億元銷(xiāo)售額領(lǐng)跑1月榜單，位于黃浦濱江的陸家嘴太古源·源邸單月貢獻(xiàn)17.8億元。

真正展現(xiàn)市場(chǎng)韌性的，是那些具備產(chǎn)品力的“網(wǎng)紅盤(pán)”。2月，澐啟濱江以5.2億元位列銷(xiāo)售榜首；位于金山新城板塊的建發(fā)瑞湖首開(kāi)銷(xiāo)售率超過(guò)80%，均價(jià)40477元/平方米，在克而瑞2月榜單上奪得成交面積、成交套數(shù)“雙冠王”。

分化依然殘酷。同樣由建發(fā)操盤(pán)的楊浦項(xiàng)目建發(fā)海宸，在2月加推時(shí)備案均價(jià)上調(diào)至121995元/平方米，截至3月5日的網(wǎng)簽率僅1.56%。成績(jī)“慘淡”的還有寶山淞南高境的江灣金茂府網(wǎng)簽率為6.67%，浦東新區(qū)的斯坦福花園網(wǎng)簽率為零。

進(jìn)入3月，雖然完整的月度成交數(shù)據(jù)尚未出爐，但市場(chǎng)情緒已發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變。2月的數(shù)據(jù)清晰勾勒出市場(chǎng)主線：144平方米以上的大戶(hù)型新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比漲幅高達(dá)6.3%；核心區(qū)豪宅包攬成交額前五，外環(huán)外總價(jià)500萬(wàn)元左右的剛改產(chǎn)品同樣表現(xiàn)活躍。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波將這種現(xiàn)象定義為“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”。“核心城市的改善產(chǎn)品成為復(fù)蘇主線，這說(shuō)明供需匹配度正在不斷提升。”他認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)不再是整體漲跌，而是同一城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與遠(yuǎn)郊普通資產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)將持續(xù)分化。

這種“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”也體現(xiàn)在土地市場(chǎng)。中交城投在青浦老城廂的首發(fā)項(xiàng)目“南廂觀寧府”售罄后，迅速于春節(jié)前拿下二期地塊；在楊浦濱江，中建壹品通過(guò)風(fēng)貌遴選模式再度獲取新地塊，計(jì)劃與現(xiàn)有項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)；綠城中國(guó)在3月中旬上海首場(chǎng)土拍中溢價(jià)6.57%拿下青浦西虹橋地塊。

盧文曦認(rèn)為，“滬七條”政策及時(shí)落地穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，疊加市場(chǎng)本身的韌性，給“小陽(yáng)春”上了“保險(xiǎn)”。隨著政策力度顯現(xiàn)，3月上海樓已提前鎖定“小陽(yáng)春”。

克而瑞上海分析師丁俊杰認(rèn)為，上海樓市“小陽(yáng)春”行情已確立。隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放和市場(chǎng)信心進(jìn)一步修復(fù)，3月下旬至4月，新房市場(chǎng)有望迎來(lái)更明顯的回暖。此輪回暖主要得益于溫和的政策環(huán)境與市場(chǎng)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力，相較于依賴(lài)強(qiáng)刺激帶來(lái)的短期波動(dòng)，當(dāng)前走勢(shì)更為穩(wěn)健，也更有利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。