法拍房新坑：產(chǎn)權(quán)信息滯后，5萬(wàn)保證金只退5千？

競(jìng)拍后發(fā)現(xiàn)房子12天前從“二手房”變成了“三手房”，平白多出3萬(wàn)元的增值稅等費(fèi)用，競(jìng)拍人是否有權(quán)拒絕支付尾款？

這是發(fā)生在桂女士身上的真實(shí)事件，她在淘寶阿里拍賣平臺(tái)上，花52萬(wàn)余元競(jìng)拍了一套武漢的房產(chǎn)。沒想到競(jìng)拍成功后才發(fā)現(xiàn)，這套房子在她拍下之前12天，就已經(jīng)因?yàn)橘I賣辦理了轉(zhuǎn)移登記，產(chǎn)權(quán)人換人了。而拍賣頁(yè)面上顯示的產(chǎn)權(quán)證，竟然是無(wú)效的舊證。就因?yàn)檫@12天的“信息差”，原本持有滿兩年、可以免征增值稅的“二手房”，變成了“未滿兩年”的“三手房”，桂女士需要額外承擔(dān)近3萬(wàn)元的增值稅等費(fèi)用。她拒絕支付尾款，拍賣公司便以“悔拍”為由扣下了5萬(wàn)元保證金。

雙方對(duì)簿公堂后，一審法院認(rèn)定：房屋本身可以正常過(guò)戶，桂女士未按規(guī)定實(shí)地看樣、未充分了解稅費(fèi)政策，應(yīng)承擔(dān)90%的責(zé)任；拍賣公司在頁(yè)面使用無(wú)效舊證、產(chǎn)權(quán)信息標(biāo)注矛盾，存在信息披露瑕疵，需要承擔(dān)10%的責(zé)任。最終判決拍賣公司返還5000元保證金，駁回其他訴訟請(qǐng)求。

這個(gè)判決結(jié)果出來(lái)后，很多人覺得拍賣公司責(zé)任太輕。我認(rèn)為，10%的責(zé)任比例確實(shí)值得商榷。原因有以下三點(diǎn)：

第一，產(chǎn)權(quán)信息屬于重大瑕疵，不是普通的小問(wèn)題。房屋產(chǎn)權(quán)證是確定權(quán)屬、計(jì)算稅費(fèi)的核心依據(jù)。拍賣前12天產(chǎn)權(quán)已變更，這個(gè)信息直接影響競(jìng)買人是否出價(jià)、出多少錢。根據(jù)《中華人民共和國(guó)拍賣法》的相關(guān)規(guī)定，委托人應(yīng)當(dāng)向拍賣人說(shuō)明拍賣標(biāo)的的來(lái)源和瑕疵。拍賣人應(yīng)當(dāng)向競(jìng)買人說(shuō)明拍賣標(biāo)的的瑕疵。若拍賣人、委托人未說(shuō)明拍賣標(biāo)的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償。相關(guān)瑕疵不僅是指質(zhì)量瑕疵，產(chǎn)權(quán)存在瑕疵也應(yīng)及時(shí)告知。

第二，稅費(fèi)成本的增加，是信息失實(shí)直接導(dǎo)致的后果。如果桂女士知道這套房子“未滿兩年”，需要多交近3萬(wàn)元增值稅，她很可能不會(huì)出價(jià)52萬(wàn)，或者會(huì)重新評(píng)估性價(jià)比。法院在劃分責(zé)任時(shí)，應(yīng)當(dāng)考量產(chǎn)權(quán)瑕疵對(duì)交易價(jià)格、稅費(fèi)成本的直接影響。

第三，競(jìng)買人確實(shí)有“審慎義務(wù)”，應(yīng)當(dāng)自行核實(shí)產(chǎn)權(quán)信息。但問(wèn)題是，這個(gè)義務(wù)的尺度應(yīng)當(dāng)與身份相匹配——拍賣公司是專業(yè)機(jī)構(gòu)，天天跟產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)打交道；而桂女士是普通購(gòu)房者，可能一輩子就參與這么一次法拍。要求兩者承擔(dān)同等的注意義務(wù)，本身就是不對(duì)等的，拍賣公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)比普通競(jìng)買人更高的注意義務(wù)。因此，如果只讓拍賣公司承擔(dān)10%的責(zé)任，可能會(huì)形成不良預(yù)期：即使披露信息出了差錯(cuò)，代價(jià)也不大。這不利于倒逼拍賣公司提升信息審核質(zhì)量，還有可能會(huì)助長(zhǎng)相關(guān)不良風(fēng)氣。

法拍房可能“撿漏”，但“漏”背后往往也藏著“坑”。作為律師，在這里要提醒大家：

一、別只看平臺(tái)公示，要去不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)產(chǎn)權(quán)情況。拍賣頁(yè)面上的信息再詳細(xì)，也可能是滯后的。競(jìng)拍前，務(wù)必到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢最新的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、抵押情況、過(guò)戶記錄。這是確認(rèn)房屋“能不能買”的第一步。

二、算清隱藏費(fèi)用，別等拍下來(lái)才發(fā)現(xiàn)成本超預(yù)期。提前根據(jù)產(chǎn)權(quán)證信息、房屋性質(zhì)、是否滿兩年等，算好可能的稅費(fèi)，納入你的預(yù)算。除此之外，還要關(guān)注房屋是否存在拖欠的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)以及物業(yè)費(fèi)等，這些都是隱形成本，一定要核實(shí)。

第三，實(shí)地看房，別嫌麻煩。競(jìng)買須知通常會(huì)提醒“以現(xiàn)狀為準(zhǔn)”，單純的質(zhì)量問(wèn)題很難成為悔拍理由。實(shí)地看房，能讓你在出價(jià)時(shí)心中有數(shù)。

法拍房交易是“一錘子買賣”，悔拍成本很高。多一分核實(shí)，少一分風(fēng)險(xiǎn)。希望桂女士的二審能有一個(gè)更公平的結(jié)果，也希望大家在參拍前，都能把功課做在前面，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。