深圳樓市的邊緣，太尷尬了

作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

前腳剛拿預(yù)售證，后腳深圳就甩出6宗核心王炸宅地。

一邊是核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊搶風(fēng)頭，一邊是南山邊緣的獨(dú)棟“迷你盤(pán)”喊著7.42萬(wàn)/㎡的備案均價(jià)，這個(gè)市場(chǎng)還怎么玩？

回遷混居車(chē)位不夠搶?zhuān)瑑纱骲ug勸退

南山區(qū)作為深圳的核心區(qū)域，一直和高價(jià)、公共配套成熟掛鉤，但當(dāng)一個(gè)新項(xiàng)目出現(xiàn)在南山的邊緣，那就很有可能成為整個(gè)樓市尷尬的存在了。

近日（3月16日），位于南山同樂(lè)板塊的樂(lè)源雅居取證入市，102套66~246平住宅備案均價(jià)約74200元/㎡，總價(jià)區(qū)間約451萬(wàn)～3227萬(wàn)。

然而，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)拿證入市，屬實(shí)是撞在了市場(chǎng)的“槍口”上了。

因?yàn)橐贿吺呛诵膮^(qū)地塊被40余家房企瘋搶?zhuān)?gòu)房者目光全被吸走；一邊是同樂(lè)板塊的供應(yīng)過(guò)剩，地段邊緣化，產(chǎn)品還自帶硬傷。

這樣的前置條件下，項(xiàng)目想賣(mài)得好，真的需要出奇招了。

首先，項(xiàng)目能拿得出手的“優(yōu)點(diǎn)”有兩個(gè)，一個(gè)是總價(jià)門(mén)檻低，是南山剛需上車(chē)門(mén)檻相對(duì)較低的，一個(gè)是戶(hù)型空間利用拉滿(mǎn)，66㎡做兩房、89㎡三房改四房。

這樣的戶(hù)型面積段，在南山的位置，確實(shí)夠卷，畢竟南山的普通住宅小區(qū)，新房的產(chǎn)品類(lèi)中就沒(méi)有多少個(gè)設(shè)計(jì)這樣的面積門(mén)檻，更不要說(shuō)89㎡三房可以利用陽(yáng)臺(tái)的面積后期改造成四房。

但細(xì)看項(xiàng)目，實(shí)際又有點(diǎn)“矮子里拔將軍”了。

項(xiàng)目小面積低總價(jià)確實(shí)是事實(shí)，最便宜一套房源約66平備案總價(jià)約451萬(wàn)，基礎(chǔ)折扣約92折，折后415萬(wàn)就能拿下南山的兩房。

對(duì)比科技園、前海的動(dòng)輒千萬(wàn)，看似劃算，但這個(gè)價(jià)格放在寶安西鄉(xiāng)、新安的地段，能選擇一個(gè)帶花園、配套成熟的大三房，何苦蹲守在南山的“邊角料”地段？

比如寶安西鄉(xiāng)的中糧云錦小區(qū)、山海上園小區(qū)、招商果嶺等。

若是考慮地段通勤范圍，在深圳的交通現(xiàn)狀下，實(shí)際軌道通勤時(shí)間相差不遠(yuǎn)。

而深圳新規(guī)下的戶(hù)型設(shè)計(jì)上盡量利用空間基本就是標(biāo)配了，89㎡做四房在深圳剛需盤(pán)里早已不是新鮮事，把行業(yè)標(biāo)配當(dāng)賣(mài)點(diǎn)，足見(jiàn)項(xiàng)目能拿得出手的亮點(diǎn)真的不算多。

若是項(xiàng)目品質(zhì)足夠高，新房普通戶(hù)型賣(mài)個(gè)6萬(wàn)—7萬(wàn)還算合理，但明顯樂(lè)源雅居還包含了更多的不足。

最直觀的就是“迷你獨(dú)棟”的尷尬，項(xiàng)目位于荔源雅苑北向，整個(gè)項(xiàng)目就一棟31層的單體樓，建設(shè)用地才3190.01㎡，計(jì)容面積11579.06㎡，綠化覆蓋率約30.01%，連個(gè)像樣的地面花園都擠不出來(lái)。

（格隆匯樓市2026年3月20日攝）

總戶(hù)數(shù)143戶(hù)僅配了90個(gè)停車(chē)位，車(chē)位比連1:0.7都不到，很難說(shuō)未來(lái)業(yè)主們回家不需要搶車(chē)位；

2梯5戶(hù)的梯戶(hù)比，31層，入住后早高峰上班等待電梯，很大概率需要花費(fèi)更多的時(shí)間。

更需要關(guān)注的是，作為單體樓項(xiàng)目，還混著人才住房以及回遷房，商品房和回遷房混居，非常考驗(yàn)后期的社區(qū)管理能力，也要接受居住人群的多元化。

項(xiàng)目所在的地段位置屬于南山同樂(lè)板塊，可以說(shuō)是南山最典型的位置，地段上處于南山和寶安的“三不管地帶”，是典型的“南山戶(hù)口，寶安配套”。

而配套邊緣化，中高端生活配套相對(duì)缺失。

周邊城市面貌相對(duì)老舊，周邊不是工業(yè)區(qū)就是老舊社區(qū)，缺乏成熟的商業(yè)、醫(yī)療配套。

近距離能夠依賴(lài)的商業(yè)是直線(xiàn)約350米的隆尚Minitow，2024年年底開(kāi)業(yè)，目前還處于大力招商當(dāng)中，成熟完善還需要時(shí)間，約2.5公里外才是海雅繽紛城，約4.2公里是6公里外才是前海壹方城，日常逛商場(chǎng)需要依賴(lài)自駕或軌道交通。

教育方面對(duì)口的學(xué)區(qū)屬于教科院同樂(lè)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，九年一貫制公辦學(xué)校，在南山的同類(lèi)學(xué)校中，相對(duì)靠后。

交通上，雖然步行至12號(hào)線(xiàn)同樂(lè)南站約900米，15號(hào)線(xiàn)同樂(lè)關(guān)站還在建設(shè)中，雙地鐵實(shí)現(xiàn)還需要時(shí)間。

而這樣的位置，既無(wú)法享受到南山核心區(qū)的配套紅利，又難以在短期內(nèi)改造蝶變，實(shí)現(xiàn)逆襲，所以，也被市場(chǎng)戲稱(chēng)為南山樓市的“吊車(chē)尾”。

生不逢時(shí)，踏空入市

更關(guān)鍵的是，樂(lè)源雅居幾乎是踏空入市的。

就在樂(lè)源雅居拿到預(yù)售證的兩天后，深圳官宣推出6宗核心區(qū)宅地，南山科技園、前海桂灣、寶中核心全是硬通貨，有望刷新市場(chǎng)土地出讓的新紀(jì)錄。

而核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊一出來(lái)，市場(chǎng)的目光全被吸引過(guò)去了，畢竟同樣是花錢(qián)，購(gòu)房者更愿意賭核心區(qū)的增值潛力，而非南山邊緣的“邊角料”。

一邊是核心區(qū)地塊配套高端、城市界面更成熟，一邊是同樂(lè)板塊的獨(dú)棟小盤(pán)，城市面貌差、配套，一對(duì)比樂(lè)源雅居的性?xún)r(jià)比就更加需要打折。

更何況，后續(xù)深圳還會(huì)陸續(xù)推出福田、南山、前海的優(yōu)質(zhì)地塊，核心區(qū)的房源供應(yīng)會(huì)越來(lái)越多，樂(lè)源雅居這種邊緣盤(pán)，只會(huì)被越甩越遠(yuǎn)。

而同樂(lè)板塊本身的市場(chǎng)現(xiàn)狀，更是給樂(lè)源雅居戴上緊箍咒。

2022年4月到2026年3月，板塊累計(jì)供應(yīng)1501套住宅，板塊硬生生從“新房荒”變成了“供應(yīng)大戶(hù)”。

結(jié)果就是，同樂(lè)板塊的所有樓盤(pán)都在去化的過(guò)程中，和南山赤灣板塊成了南山市場(chǎng)的“難兄難弟”。

看看周邊的樓盤(pán)，就知道樂(lè)源雅居的去化之路有多難。

卓越瓏秀公館2025年9月拿證，備案均價(jià)7.19萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在還剩75套，去化率才約53.12%，為了賣(mài)房開(kāi)盤(pán)綜合折扣只能打約88折，折后均價(jià)約6.33萬(wàn)/㎡；

（格隆匯樓市2026年3月20日攝）

同樂(lè)公館2025年6月開(kāi)盤(pán)，備案均價(jià)8.01萬(wàn)/㎡，因?yàn)閮r(jià)格太高賣(mài)不動(dòng)，在順?shù)N期間只能大幅降價(jià)，單價(jià)最低約6.04萬(wàn)起，截至2026年3月20日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示才勉強(qiáng)去化約51.46%；

就連桑泰縉樾府，同樂(lè)板塊新房唯一的全面積段大戶(hù)型2024年12月備案均價(jià)約7.3萬(wàn)/㎡，147套房源的體量，并不多，也順?shù)N了一年多還剩27套。

這些項(xiàng)目已經(jīng)驗(yàn)證了市場(chǎng)，說(shuō)明樂(lè)源雅居撐起7萬(wàn)+價(jià)格難度是非常大的。

所以，樂(lè)源雅居入市給出這個(gè)定價(jià)，壓力不是一星半點(diǎn)。

樂(lè)源雅居和同樂(lè)公館，瓏秀公館都是獨(dú)棟盤(pán)，戶(hù)型和價(jià)格上都有所重疊。

但卓越瓏秀公館為品牌開(kāi)發(fā)商，車(chē)位比約1:0.8，同樣拿出折扣進(jìn)行促銷(xiāo)；同樂(lè)公館雖然面積大、門(mén)檻高，但是純商品房小區(qū)，車(chē)位比1:1，與社區(qū)品質(zhì)相比具有一定優(yōu)越性。

而樂(lè)源雅居是深圳市西方多路通信技術(shù)有限公司，主業(yè)是通信設(shè)備研發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不過(guò)是副業(yè)，股權(quán)結(jié)構(gòu)里還是個(gè)人持股49%。

樂(lè)源雅居和這些競(jìng)品相比，品牌優(yōu)勢(shì)，配套優(yōu)勢(shì)，社區(qū)品質(zhì)優(yōu)勢(shì)都無(wú)法凸顯，相較之下定價(jià)顯得性?xún)r(jià)比并不突出。

所以，說(shuō)到底樂(lè)源雅居不僅是自身的bug多，市場(chǎng)不再為“南山戶(hù)口”買(mǎi)單，看重實(shí)際的配套、品質(zhì)，更是邊緣板塊的溢價(jià)空間被壓縮。

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