實探 | 有泳池≠能游泳，園區樓盤會所后期運營模式起底

現在的蘇州市場，會所幾乎成了標配。因而，會所后期怎么運營，會不會荒廢，越來越被購房者所關心。今天，我們就來結合園區部分樓盤的實際情況，聊聊會所里的門道。（這里的會所僅指獨立會所，不含架空層“泛會所”）

拼配置：恒溫泳池是分水嶺，寵物空間、球類運動成新亮點

看了一圈園區熱門樓盤，會所配置“卷”出了新高度。最基礎的“標配”已經是健身房+瑜伽室+私宴廳，像保利珺華賦、招商序這些，請客吃飯、健身鍛煉基本都能滿足。

保利珺華賦

招商序

但真正區分段位的，是恒溫泳池。晉墅、綠城鳳起潮鳴、象嶼天熠東方、綠城沁百合都配了泳池，定位更高。

球類運動是近年新特點。晉墅配了羽毛球場和匹克球場，綠城鳳起潮鳴有網球館，建屋新棠玥引入了壁球室、臺球室。影音室也成了熱門配置，鳳起潮鳴和新棠玥都有，周末帶娃看個動畫片，挺有氛圍感。

晉墅

建屋新棠玥

這兩年冒出來的新趨勢是寵物空間。晉墅和鳳起潮鳴都劃出了寵物區，可以自助給寵物洗護保養，太對當代人胃口了。不過寵物空間涉及洗澡美容，后期大概率要引進專業寵物店合作運營，目前各家還沒定論。

晉墅

綠城鳳起潮鳴

另外晉墅還搞了個“高壓氧艙”，算是把逼格拉滿了。

晉墅

怎么運營：有的靠增值費，有的先免費后議價

配置再高，后期運營不好就是閑置。其中恒溫泳池是運營中最棘手的大頭，維護成本高，各家處理方式也不一樣。

會所整體運營，大部分都采取在物業費基礎上額外收取一定增值費模式。

如招商序，目前定的是會所運營額外收取1元/㎡/月增值物業費，業主預約使用。

當然，不同樓盤也摸索了一些個性化的運營模式。

明確只對業主開放，泳池全年運營。以晉墅為例，會所及泳池會全年運營，也只會對業主開放，未來會收取一定增值費用。對于千萬級小區來說，使用舒適感和私密性應該放在第一位。

晉墅

“業主眾籌”模式。比如，綠城沁百合的泳池要開，得95%以上業主繳費才開通，額外收取2元/㎡/月增值物業費。

綠城沁百合

還有“先免費后議價”。建屋新棠玥很豪爽，2027年交付，現在會所就開始運營，業主免費用到2029年底，三年后等業委會成立再協定。初衷就是把會所用起來，培養業主使用習慣。

建屋新棠玥

綠城鳳起潮鳴的“交付后前兩年，額外收取0.54元/㎡/月增值物業費，泳池夏季開放一個季度（相當于免費）；第三年泳池全年開放”，也是類似策略。

綠城鳳起潮鳴

這類模式，既給了業主一定福利，也保證了會所前期的正常運營，不失為聰明的過渡策略。

直接“外包經營養場子”。象嶼天熠東方的泳池目前已經對外開放經營了，用外客養場子，但保證訪客動線和業主分開管理。未來模式還“暫未定”。

象嶼天熠東方

運營還能怎么玩？引入專業第三方是趨勢

除了表格里的這些，結合市場成功經驗，會所想活得好，關鍵還是讓專業的人干專業的事。寵物空間外包給寵物店，私宴廳跟私廚合作，健身房引進專業品牌運營。像越秀地產在一些城市，把會所咖啡吧交給星巴克，書吧跟圖書館聯營，既提升服務，又不用自己硬扛成本。

總的來說，園區新盤會所硬件已經很能打，從泳池到球場，從影音室到寵物空間，基本能滿足各種需求。

購房者看房時，不光要看沙盤上漂亮的玻璃盒子，更要把后期運營問清楚：泳池全年開還是只開幾個月？固定交增值費還是按次收費？寵物空間等新興配置，物業管還是外包？這些細節，直接決定了你以后是把會所當“第二客廳”，還是看著它慢慢落灰。

注：以上會所具體運營規則以開發商口徑為準。

買新盤看會所，你最看重什么？（評論區聊一聊）

私密專屬派：會所嚴格限定為本小區業主本人使用，嚴拒外來無關人員進入

開放共享派：會所面向本小區業主、業主親友及合規訪客開放，做好訪客登記管理就行

硬核泳池派：要有恒溫泳池，哪怕多交點物業費也得全年開放

花式運動派：兵乓球、羽毛球、網球...球類總得來一樣，運動不能只有跑步機、瑜伽室

社交享受派：私宴廳、茶室、行政酒廊有必要，請客聚會方便

萌寵友好派：寵物空間能洗護能遛娃（狗），現代人剛需

務實省錢派：會所無所謂，別讓我多交錢，可以按次付費

專業運營派：誰管不重要，關鍵要專業，健身房、寵物店都可以外包給品牌

文章來源:樂居買房