順義兩宗低密宅地今日起陸續出讓，起拍價9.19億元

順義新城第5街區05-02-21-1地塊以底價3.48億元被摘。

張帥旗 | 北京報道

3月17日至18日，北京順義區兩宗住宅用地將迎來正式出讓。這兩宗地塊均屬于北京2026年首批供地清單，分別為順義新城第5街區05-02-21-1地塊和M15號線河東站A地塊0037地塊，總起拍價達9.19億元。

截至17日下午3時，05-02-21-1地塊出讓結果已出爐，由北京仁和日升房地產有限公司以3.48億元底價摘得。

從掛牌信息來看，低容積率是兩宗地塊的共同底色。仁和鎮地塊容積率1.44，南彩鎮地塊容積率低至1.3。兩宗地塊的定位則各有側重，其中，仁和鎮地塊地處順義主城區，周邊生活配套成熟，且規劃鼓勵建設全齡友好社區，有望瞄準養老、育兒等特定客群。南彩鎮地塊則緊鄰地鐵15號線俸伯站，同時位于潮白河沿岸，具備“臨鐵+濱水”的雙重優勢。

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仁和鎮地塊3.48億元成交

3月17日，位于順義區仁和鎮的順義新城第5街區05-02-21-1地塊二類城鎮住宅用地完成出讓，由北京仁和日升房地產有限公司以底價摘下，出讓金額為3.48億元，成交樓面價約1.54萬元/平方米。

公開信息顯示，北京仁和日升房地產有限公司由北京順義城關服裝廠100%持股，是隸屬于順義區仁和地區辦事處的本地國企，曾開發過順義區港馨家園項目，并負責實施仁和鎮沙坨村棚戶區改造和環境整治項目。

具體來看，該地塊總面積約1.57公頃，規劃建筑面積約2.26公頃，土地開發程度為七通一平，容積率1.44，限高60米，綠地率為30%，建筑密度為30%。地塊四至為東至順泰路，南至石園南大街，西至仁和花園二區小區，北至地塊北邊界。

05-02-21-1地塊地處順義主城區，周邊生活配套較為成熟，公園、醫院、學校等配套設施齊全，周邊有北京兒童醫院順義婦兒醫院、仁和公園、順義公園、黃城根小學（順義分校）等生活配套設施，居住便利性較高。不過，地塊距離地鐵15號線順義站較遠，距離約3公里。

北京市規劃和自然資源委員會網站

地塊附近小區眾多，包括仁和花園一二區、正商雅筑佳苑、晟品景園等，目前掛牌價格在2.1萬元/平方米～4.4萬元/平方米之間。距離地塊約3公里的新房星悅時光網簽均價約3.4萬元/平方米。

值得注意的是，相關文件顯示，該地塊鼓勵建設全齡友好社區。建設內容可包括按照全齡化設置醫療服務、活動健身、文化娛樂、購物休閑等場所，同時可提供專業養老、育兒等服務項目。此外，項目要求采用無障礙設計，滿足全齡化出行需求，小區內道路布局合理，避讓老年人及兒童活動場所；鼓勵實施超低能耗建筑，超低能耗建筑設計應滿足國家或北京市相關標準規定。

仁和鎮地塊對“全齡友好社區”的鼓勵性要求，釋放了明確的政策信號。醫療服務、活動健身、文化娛樂、購物休閑等場所的配建，以及專業養老、育兒服務的引入，意味著該項目還需要承擔一定的社區功能，很可能瞄準養老、育兒等特定客群，打造功能型社區。無障礙設計、超低能耗建筑等要求，則進一步抬高了項目的建設標準。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示：“基于該地塊為1.44的容積率、60米限高及30%建筑密度的組合，決定了項目適合打造11層～18層小高層洋房產品，而非高低配或純高層社區，考慮到國企背景，可探索"定向安置+商品房"混合開發模式，降低資金風險。目標客群方面，仁和花園、港馨家園等老舊小區業主存在原地改善需求，同時地塊臨近順義老城區，能承接部分城區外溢剛需。后續合理價格區間應在3.3萬元/平方米～3.5萬元/平方米之間。”

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南彩鎮地塊隔日出讓

3月18日，同處順義區的M15號線河東站A地塊土地一級開發項目SY00-3101-0037地塊也將迎來正式出讓。目前已有企業進行首次報價，該地塊大概率將于明日以底價5.71億元成交。

具體來看，該地塊位于順義區南彩鎮，用地性質為二類城鎮住宅用地，總面積約3.14公頃，規劃建筑面積約4.08公頃，土地開發程度同樣為七通一平，容積率低至1.3，限高36米，綠地率為30%，建筑密度為30%。

北京市規劃和自然資源委員會網站

該南彩鎮地塊主打“臨鐵”加“濱水”雙重視角。該地塊緊鄰地鐵15號線俸伯站，屬于標準的臨鐵盤，對于在朝陽區工作的上班族來說通勤便利。周邊有北京兒童醫院順義婦兒醫院，以及潮白河森林公園等生態配套。

由于該地塊位于潮白河沿岸，相關文件特別要求加強濱水界面管控，嚴格控制潮白河綠化帶兩側100米范圍的開發強度，濱水區新建建筑高度控制在30米以下。這一限制與地塊36米的限高要求相呼應，意味著未來項目在臨河一側的產品形態將受到更嚴格的約束，但也為打造濱水景觀住宅提供了獨特條件，為項目創造了“臨河低層”的稀缺賣點。

值得一提的是，根據已經批復的《南彩組團SY00-3101、3201等街區控制性詳細規劃（街區層面）（2021年-2035年）》，順義區南彩組團的規劃范圍總用地面積約5812.47公頃，位于順義新城潮白河東岸門戶地區，包含四個建設主導街區和五個生態復合街區。

規劃顯示，南彩組團將突出軌道引領，結合規劃南彩站形成以商業配套、宜居社區等為主導功能的社區型軌道微中心。

結合容積率和高度限制推算，該南彩鎮地塊或會建成小高層、洋房社區等產品。

順義區一直是北京別墅市場和低密住宅的集中供應區，從中央別墅區到后沙峪板塊，低密產品在該區域已形成較好的市場基礎。與高層塔樓相比，洋房類產品在得房率、居住舒適度、社區品質等方面都具有明顯優勢。

作為近郊區域，順義能夠有效承接從核心城區外溢的改善需求，此次兩宗低密地塊的入市，將進一步豐富順義區的產品供應結構，鞏固其作為北京改善型居住重要承接區域的定位。