【澎潤研究院 × 準聚數據】2025 酒店業展望與十大趨勢

澎潤提示：澎潤酒店咨詢、澎潤研究院與準聚數據形成 “咨詢 + 研究 + 數據” 的閉環服務體系，依托 400 + 酒店咨詢項目與 1500 億累計項目額的專業積淀，為酒店行業全產業鏈提供從戰略規劃到運營落地的全維度專業支撐。

核心摘要：2025 年中國酒店業將步入 “需求溫和增長、價值深度深耕” 的新階段，平均房價仍處筑底期，出行頻次提升帶動間夜量穩步增長，酒店資產價值凸顯但區域格局分化顯著。澎潤研究院聯合準聚數據平臺，基于 400 + 酒店咨詢項目與 1500 億累計項目額，結合住宿業全量數據庫核心數據，研判行業將呈現資產端受捧、賽道端創新、區域端擴容、合作端多元的四大特征，十大趨勢勾勒出行業發展新藍圖。

一、上漲驅動因素尚不明朗，平均房價仍在筑底| 酒店房價趨勢 酒店消費市場 高端酒店運營

澎潤認為當前酒店市場房價缺乏上行核心支撐，全國社會消費品零售總額增速持續放緩，消費意愿整體偏弱，旅游消費呈現 “量增價減” 特征。

入境游雖高速增長，但客源結構發生變化，亞非客源占比從 37% 升至46%，歐美高消費客源占比下降，對高端奢華酒店市場拉動有限。Q3 萬豪、希爾頓、凱悅三大國際集團大中華區平均房價均下滑，RevPAR 整體走低，高端市場復蘇拐點未至。（準聚數據平臺?住宿業全量數據庫）

澎潤提示：酒店行業無需過度追求房價短期拉升，核心應通過優化客源結構、提升服務附加值實現單客價值提升，高端酒店可聚焦高凈值小眾客群打造定制化體驗，緩解市場復蘇乏力壓力。

二、出行頻次穩步增長，總體間夜量維持溫和增長 | 酒店客源市場 入境游機遇 住宿需求

準聚數據顯示2025年酒店市場需求端將迎來穩步復蘇，入境游成為重要增長引擎。我國簽證政策持續優化，過境免簽停留時間延長至 240 小時，入境游酒店預訂量大幅增長，國際客源回流將持續提升核心城市酒店需求。

國內出行市場同樣火熱，全國鐵路發送旅客 40.08 億人次創同期新高，民航旅客吞吐量增長 8.6%，出行頻次提升帶動過夜住宿需求增加。盡管酒店預訂均價有所下滑，但攜程、飛豬等平臺預訂量大幅增長，入住率的提升將彌補房價低迷帶來的收入損失，推動行業總體間夜量實現溫和增長。（準聚數據平臺?住宿業全量數據庫）

三、酒店 Cap Rate 下降，酒店資產更受青睞 | 酒店資產管理 酒店資產交易 不動產投資

澎潤認為在利率下調的宏觀背景下，酒店開發融資成本降低，項目可行性與投資吸引力顯著提升，酒店資產成為不動產投資的優質選擇。相較于波動明顯的商業辦公資產，酒店 Cap Rate 表現穩定，核心城市酒店資產 Cap Rate 在 5% 附近波動，重點二線城市約 8%，下沉市場可達 12%，收益優勢凸顯。

l 酒店大宗資產交易持續活躍，1-11 月各價格區間交易數量逐步攀升，11 月單月 98 家酒店參與拍賣，交易總額超 115 億元；

l 天津生態城世茂希爾頓、重慶北碚悅榕莊等高星酒店紛紛上架交易；

l 中國金茂、國瑞集團等企業完成多個優質酒店資產交割，酒店資產的市場關注度與交易活躍度持續走高。（準聚數據平臺?住宿業全量數據庫）

澎潤建議：投資者可把握利率下調窗口期布局優質酒店資產，核心城市聚焦核心地段成熟物業，重點二線城市關注文旅融合板塊新建項目，同時通過專業的酒店資產管理提升資產運營效率，穩定現金流回報。

四、核心城市資產荒和下沉市場資金荒延續 |酒店區域投資 核心城市資產 下沉市場運營

澎潤認為酒店資產市場呈現鮮明的區域分化特征，核心城市優質資產荒與下沉市場資金荒的格局將持續。

經過前期市場調整，北京、上海、廣州、深圳等核心城市優質酒店資產供給稀缺，小型資產一經出讓便吸引買家，大型資產因收購門檻高需實力資本接盤，民企與海外資本成為核心城市資產擴表的主力。

而下沉市場雖酒店資產供給充足，但受房價、入住率雙低影響，投資收益不佳，難以吸引區域外資本關注，資產屢屢流拍。城投系、文旅系和本地核心國企成為下沉市場酒店資產的主要接盤方，地方化債工作的推進將推動部分不良酒店資產重新定位入市。（準聚數據平臺?住宿業全量數據庫）

五、投資者將重點控制投資成本 | 酒店投資成本單房造價 酒店品牌換牌

澎潤認為面對行業市場承壓的現狀，酒店投資者將把成本控制作為核心策略，行業單房造價呈持續下降趨勢：國內主流連鎖商務酒店品牌通過精簡設計、采用高效建材、優化成本結構等方式，持續降低單房造價，以此提升項目資金回報率。

市場環境的變化與投資回報的壓力，將推動酒店行業迎來一波換牌浪潮：大量傳統酒店品牌因市場定位不符、運營效率偏低，難以滿足消費者個性化、體驗化需求，導致入住率與盈利水平下滑，酒店業主將通過更換品牌的方式，適配市場需求、提升項目競爭力。（準聚數據平臺?住宿業全量數據庫）

澎潤提示：單房造價控制需兼顧品質與成本，避免因過度精簡導致服務體驗下降，進而影響酒店長期運營口碑與資產價值；換牌時應結合區域客群特征，優先選擇擁有成熟會員與運營體系的連鎖品牌。

六、出海成為酒店行業發展的必然趨勢 | 酒店出海布局東盟酒店市場 中亞旅游投資

準聚數據顯示在全球經濟復蘇與跨境合作深化的背景下，出海成為 2025 年酒店行業發展的重要趨勢。RCEP 正式生效、“一帶一路” 倡議持續深化，推動中國與東盟、中亞五國的貿易往來與人文交流，跨境旅游與投資需求激增，為酒店行業出海創造了廣闊空間。

東盟與中亞五國成為酒店出海的前沿陣地，東盟地區擁有 6.6 億人口基數，中產階級快速崛起，旅游消費潛力巨大，且酒店品牌化率較低，為中資酒店品牌提供了發展機遇；

中亞五國依托獨特的地緣與旅游資源，中歐班列開通改善交通條件，商務與休閑需求雙重提升，成為酒店投資新藍海。（準聚數據平臺?住宿業全量數據庫）

七、“鬢微霜” 群體引領旅居與康養酒店的發展 | 康養酒店 旅居酒店 中老年旅游市場

準聚數據顯示50-64歲 “鬢微霜” 群體成為 2025 年旅居與康養酒店賽道的核心驅動力，這一群體總基數已突破 3 億人，多為 “60 后”“70 后”，擁有財富積累、健康狀況良好，且子女獨立后擁有充足的閑暇時間，年輕人晚婚晚育進一步拉長了其休閑窗口期。同時養老金持續增長，為這一群體提供了穩定的經濟保障，使其 “有閑又有錢”，愿意為康養、旅居體驗支付溢價。（準聚數據平臺監測）

在此背景下：（1）旅居與康養酒店成為市場投資熱門，云南、海南等自然資源豐富、氣候宜人的區域成為核心落地地，昆明、大理等城市成為熱門目的地

（2）泰康、大家保險等企業深耕適老化康養產品

（3）洲際、希爾頓等國際酒店集團推出旅居相關品牌，酒店公區圍繞健康管理與社交功能創新，設置瑜伽室、茶室、溫泉、健步道等空間。

澎潤建議：康養旅居酒店應打造 “住宿 + 康養 + 體驗” 復合產品體系，引入專業康養服務團隊，設計適老化設施與慢生活體驗項目，同時推出長住、候鳥式旅居產品，兼顧健康需求與社交屬性。

八、酒店市場迎來全面生活方式化 | 生活方式酒店酒店產品創新 在地化體驗

準聚數據顯示新發布的酒店品牌中，生活方式品牌占比達 40%，酒店設計向輕量化、在地化、自然化轉型，摒棄傳統厚重風格，融入本地文化藝術元素，注重自然采光與環保材料使用。同時酒店更加注重客群的身心靈體驗，提供定制化服務、在地文化探索、社交互動場景，滿足不同年齡段客群的生活方式需求。（準聚數據平臺?住宿業全量數據庫）

九、邊疆旅游目的地，迎來物業與品牌化擴張| 邊疆酒店市場 高星酒店布局 旅游目的地投資

西北、東北、西南等邊疆旅游目的地因特色旅游體驗爆火，成為 2025 年酒店行業品牌化擴張的核心區域。冰雪游、徒步之旅、滑雪項目等新興旅游方式興起，吸引大量東南沿海客群涌入，邊疆地區中高端休閑度假酒店需求顯著提升，為酒店市場發展注入強勁動力。

準聚數據顯示當前邊疆地區酒店市場仍以經濟型、中端酒店為主，高端精選及以上檔次酒店僅占 2%，國內品牌占據 90% 以上市場份額，品牌化發展空間巨大。萬豪、希爾頓等國際品牌，華住、錦江等本土品牌紛紛提前布局，在喀什、阿勒泰、芒市等城市簽約超高端、高端項目；長春北湖鴻居酒店、大連四季酒店等地區首店相繼開業，邊疆地區酒店品牌化率將持續提升，高星酒店布局加速。（準聚數據平臺?住宿業全量數據庫）

澎潤提示：品牌方布局邊疆市場需結合當地旅游資源打造差異化產品，同時關注交通便利性與淡旺季客流波動，通過與文旅景區聯動、推出錯峰套餐平衡客流，解決本地運營人才短缺問題。

十、跨界聯合仍頻，共探增長機遇 | 酒店跨界合作國企民企合作 品牌資源整合

準聚數據顯示跨界聯合成為酒店行業突破增長的重要路徑，2024 年行業已呈現國企與民企、本土品牌與國際品牌、酒店行業與其他行業多元合作的態勢，且這一趨勢將持續深化。（準聚數據平臺?住宿業全量數據庫）

l 國企擁有土地、政策、優質物業等資源，民企酒店集團具備品牌運營、市場拓展優勢，二者合作實現資源互補，華住與廣旅、君亭與建發等戰略合作成為典型。

l 本土品牌與國際品牌的合作則各取所長，本土品牌依托下沉市場與政務接待優勢，國際品牌憑借成熟的運營管理體系，德朧與萬豪的合作成為標桿，推動雙方在國內高端市場與海外市場的布局。

l 酒店與跨行業品牌的合作更是精彩紛呈，希爾頓與星巴克實現會員互通，蘇寧鐘山國際高爾夫酒店與賓利打造聯名主題房，酒店通過與汽車、藝術、餐飲、奢品品牌的合作，打造特色體驗、豐富產品體系，實現品牌價值提升與客源共享。

澎潤建議：酒店開展跨界合作需堅持 “資源互補、客源共享、價值共贏” 原則，明確雙方權利義務與利益分配機制，聚焦產品落地與體驗提升，避免形式化合作，讓跨界聯動真正為酒店運營與品牌價值賦能。

澎潤品牌矩陣

澎潤酒店咨詢：酒店資產管理專家，核心服務為酒店戰略咨詢、酒店資產管理、第三方資產管理、國企酒店咨詢、酒店改造咨詢、酒店投資咨詢。

澎潤研究院：行業研究思想領袖，核心服務為年度趨勢報告、消費者洞察、細分領域白皮書、國企酒店發展研究、旅居洞察。

準聚數據：住宿業不動產全量大數據平臺，核心服務為酒店數據平臺、酒店選址咨詢、運營對標、一鍵可研、資產運營數據支撐、數字化決策。