會所，只是開發商的營銷道具？

關于小區配建會所這個話題，地產房劍在半年前其實關注過。

當時，主要關注的是會所的功能區，這篇文章閱讀量“6萬+”。

由此可以看出大家對于會所的關注度。

之所以如今要關注小區交付后會所的命運，是由于這兩天刷到西安幾個去年交付的幾個小區會所的現狀：有的外包給第三方，有的則閑置。

從一定角度上來講，會所如今更多是開發商的營銷道具。

而后續隨著各大小區的陸續交付，會所是標配的情況之下，會所的運營也成為西安樓市的一個值得思考的問題。

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會所，越來越卷

小區配套會所，其實并不是什么新鮮事物。

在十幾年前的時候，西安就已經有樓盤配套有會所。

在隨后的很多年時間里，西安也繼續有樓盤配套有會所，但一般只是個別高端豪宅項目配套有會所。

這兩年，會所則已經成為西安各大樓盤的標配，剛需項目也配套有會所。

會所之所以成為西安各大樓盤的標配，與西安樓市這幾年越來越卷有關。

卷戶型、卷立面、卷大門、卷園林……

必然就卷會所。

并且更重要的是，會所也是項目銷售階段的營銷場所，會所場景的如何也影響到購房者對于項目的第一印象。

因此，各大項目不但標配會所，并且會所的面積越來越大。從前幾年的1000多平米，到后來的2000多平米，再到現在的3000多平米、甚至超過4000平米……

下沉庭院會所還不夠，那就帶來架空層泛會所！

下沉庭院會所+架空層泛會所，面積干到五六千平米的項目，在西安市場上已經比比皆是。

至于會所的功能區，健身房、私宴廳、書吧、棋牌室、會客廳、瑜伽室、兒童樂園這些基本是標配，大部分項目的會所如今已經配套泳池，一些項目的會所還設計有影音室、行政酒廊、室內高爾夫、臺球廳等功能空間，籃球場、羽毛球場等也已經出現。

實際上，關于這其中的一些功能區到底是否實用，也一直充滿著爭議。例如：泳池。

但開發商苦惱的是，當周邊其它項目會所有泳池，自家項目沒泳池，在購房者眼里沒泳池的項目就缺少了一個競爭點。

至于到底是否實用、自己會不會用，其實很多人并不關注。

最重要的是，你要有！

在此市場環境之下，開發商就將更多的精力、更多的成本投入到了大門、會所、示范區的園林景觀等，好東西都放在了面子上，給客戶在買房的時候提供的是一種情緒價值。

開發商會告訴你：這，就是你以后的生活方式！

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交房之后，會所的命運

客觀的講，會所確實從一定程度上提升了小區配套和品質，讓業主在自家小區就可以擁有更豐富的生活方式。

但是，交房之后會所的運營，是所有帶會所的小區必須面臨的一個現實問題。

因為，會所的建設和運營是兩碼事。

項目銷售階段，會所可以作為項目營銷中心，歸營銷。

項目交付之后，會所就歸物業了。

此時，會所運營所需要的費用，就是必然要面對的。

人力資源成本、清潔人員費用、設備維護費用、基礎耗能成本等等，有泳池的會所還涉及到配備救生員、循環清潔等……

這些，都是巨額的開銷，一年保守估計也在上百萬。

此時，錢從哪里來？

靠物業費這顯然是不現實的，畢竟現行的住宅物業費肯定是保不住會所運營成本的，如果提高物業費業主又不答應。

讓開發商出錢補貼？確實有小區靠開發商補貼實現會所運營，例如上海的仁恒河濱花園。但是，這對于90%以上的小區來講是不現實的，很多開發商賣完房子就“消失”了，并且開發商現在這情況也補貼不起。

這個時候，最好的辦法其實就是將會所外包給第三方來運營，以市場化的方式來運營，業主到會所消費給出一定的折扣優惠。

此時面臨的是兩個問題：

一個是僅靠小區業主消費顯然是很難支撐起會所運營的，特別是規模較小的小區更難支撐，這個時候就需要對外，避免不了非業主進入會所，私密性就比較尷尬了，更何況架空層的泛會所對外更不現實。

一個是當會所已經成為每個新建項目的標配之時，對外的消費者從哪里來？大家都在找消費者……

當然，還有一種方式，那就是同一家開發商在西安擁有帶會所的小區比較多，開發商或者物業公司自己成立一個運營公司來運營，此時實際上也同樣面臨上述兩個問題。

所以說，小區交付之后，會所怎么來運營？這一定是接下來西安市場繞不過去的一個現實。