深圳舊改新政來了，“未批規劃項目”將不配建保障房了！

深圳“舊改”新政來了！

3月1日，深圳市住房和建設局印發了《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》(以下簡稱"通知")，該通知自2026年3月16日起施行，有效期5年。

2026深圳城市更新新政發布！

2026年2月27日，深圳市住房和建設局及深圳市規劃和自然資源局聯合印發《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》，自2026年3月16日起實施，有效期5年。

01

新政核心目的

規范城市更新項目管理，穩妥推進項目實施，結合深圳實際出臺新規

02

新政關鍵信息

施行時間（2026.3.16）、有效期（5年）、核心原則（新規優先于舊政策）

03

核心政策解讀

新政涉及土地移交、保障房配建、舊改項目盤活等重點，關乎多方權益，一文讀懂所有關鍵變化。

（一）土地移交率：

靈活調整，更貼合實際需求

適用項目：未完成規劃審批的項目、“清調供”盤活且重新編規劃的項目（專項規劃未正式批復，或通過“清調供”盤活的更新項目）；

核心變化：滿足交通、教育等配套要求，征求相關部門意見后，可直接在單元規劃中核定土地移交率，不用再單獨走計劃調整流程（簡化流程，提高效率）；

硬性要求：實際移交土地面積，不能少于基準移交面積（保障公共利益）；

補充說明：需符合《住宅項目規范》（GB55038-2025）。

（二）保障房配建：

優化調整，統籌推進

分以下情況執行：

【已批規劃項目】按原來的規定執行，配建要求不變；

【未批規劃項目】取消保障房獎勵容積，原則上不用配建；

【保障房統籌方式】通過新增建設、盤活存量房屋、多元收購等渠道落實，不依賴單個更新項目配建；

【例外情況】舊工業區改保障房項目，不適用本條仍按原規定配建。

（三）“清調供”項目：

允許局部調整，兼顧靈活與規范

“清調供”是盤活閑置/低效土地的方式，這類項目可局部調整規劃：

【調整要求】局部調整部分按本次新政執行，需符合《住宅項目規范》，土地移交率按整個更新單元統一核算；

【未調整部分】仍按已批準的規劃執行，保障政策連貫性。

（四）項目盤活：

多方發力，緩解資金壓力

【政府層面】各區、前海管理局引導市場主體、債權人、物業權利人合理調整預期；

【金融層面】鼓勵銀行等金融機構提供信貸、并購貸款，幫項目方緩解資金壓力；支持資產管理公司通過資產重組、破產重整盤活停滯項目；

【社會層面】多方聯動，能加快城市更新進度，改善片區環境、完善配套。

關鍵時間與附則

【施行時間】2026年3月16日起正式施行

【有效期】5年（至2031年3月15日）

【核心原則】原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。

附政策原文及政策解讀

《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》的通知

各有關單位：

為進一步規范城市更新項目管理工作，穩妥推進城市更新項目實施，結合我市實際，現將有關事項通知如下:

一、合理核定土地移交率。未完成城市更新單元規劃審批，或適用《關于進一步規范城市更新規劃土地管理的若干措施(試行)》(深規劃資源規〔2025〕5號)第(九)項，運用“清調供”手段盤活并重新編制規劃的城市更新項目(以下統稱未完成規劃審批的城市更新項目)，應符合《住宅項目規范》(GB55038-2025)相關要求，在滿足交通、教育等配套設施服務能力的前提下，征求轄區政府(含大鵬管委會，下同)、前海管理局和相關職能部門意見后，可調整城市更新單元計劃和法定圖則要求，合理核定土地移交率，具體在城市更新單元規劃中研究確定，不再履行計劃調整程序。城市更新單元實際土地移交用地面積應不小于基準土地移交用地面積。

二、優化保障性住房配建要求。已完成城市更新單元規劃審批的城市更新項目按原規定執行保障性住房配建要求。未完成規劃審批的城市更新項目，取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區政府、前海管理局應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統籌落實保障性住房建設籌集要求。《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規定》(深建規〔2025〕11號)中舊工業區改保障性住房項目不適用此條款。

三、允許“清調供”項目局部調整規劃。運用“清調供”手段盤活的城市更新項目局部調整規劃部分按照本通知執行，并應符合《住宅項目規范》(GB55038-2025)相關要求，其中土地移交率按照城市更新單元整體予以核算；未調整部分按已批城市更新單元規劃執行。

四、統籌各方力量推動項目實施。各區政府、前海管理局應積極引導市場主體、債權人、物業權利人合理調整預期；鼓勵金融機構通過提供信貸服務、并購貸款等途徑，緩解市場主體資金壓力；支持金融資產管理公司通過資產重組、破產重整等方式盤活項目。

五、本通知自2026年3月16日起施行，有效期5年。原有政策規定與本通知不一致的，以本通知規定為準。

政策通知原文鏈接：

https://zjj.sz.gov.cn/gcjs/zcfg/content/post_12660630.html

《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》政策解讀

2026年2月27日，市住房建設局、市規劃和自然資源局聯合印發《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），自2026年3月16日起實施，有效期5年，現就《通知》解讀如下：

一、《通知》出臺目的是什么？

為進一步銜接落實《住宅項目規范》，《通知》一方面針對未完成城市更新單元規劃審批的城市更新項目，按照“法治化、市場化”原則，優化相關城市更新政策以落實《住宅項目規范》要求。另一方面強化政府主動作為，統籌各方力量，破解難點堵點，積極穩妥推進我市城市更新項目加快實施，持續拉動房地產有效投資。

二、“未完成規劃審批的城市更新項目”包括哪些類型？

“未完成規劃審批的城市更新項目”包括未完成城市更新單元規劃審批，或適用《關于進一步規范城市更新規劃土地管理的若干措施（試行）》（深規劃資源規〔2025〕5號）第（九）項，運用“清調供”手段盤活并重新編制規劃的城市更新項目。

三、土地移交率怎么核定和調整？

《通知》明確，在滿足交通、教育等配套設施服務能力的前提下，在取得轄區政府和相關職能部門同意意見后，在更新單元規劃階段可調整城市更新單元計劃和法定圖則關于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍應滿足基準土地移交用地要求。同時簡化審批程序，不再要求履行計劃調整程序。

四、保障性住房配建要求有哪些調整？

一是已完成城市更新單元規劃審批的城市更新項目，保障性住房配建要求按已批規劃及原規定執行。

二是未完成規劃審批的城市更新項目應符合《住宅項目規范》相關要求，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區政府應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統籌落實保障性住房建設籌集要求。

三是“工改保”項目繼續按原有規定執行。

五、“清調供”項目怎么編制規劃？

《通知》明確，適用《關于進一步規范城市更新規劃土地管理的若干措施（試行）》（深規劃資源規〔2025〕5號）第（九）項，運用“清調供”手段盤活的城市更新項目有兩種規劃編制方式：一是重新編制規劃，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》執行，并應符合《住宅項目規范》相關要求。二是允許局部調整已批更新單元規劃，局部調整部分按照《通知》執行，并應符合《住宅項目規范》相關要求，未調整部分按已批更新單元規劃執行，局部調整后土地移交率按城市更新單元整體核算。

六、市場主體、債權人、物業權利人、金融機構等各方主體如何凝聚共識、共同推動項目實施？

《通知》要求各區政府積極搭建平臺，引導市場主體、債權人降低投資預期，引導物業權利人調整預期，參照我市土地整備、房屋征收補償標準合理協商確定搬遷補償標準。同時鼓勵金融機構通過提供信貸服務、并購貸款等途徑，緩解市場主體資金壓力；支持金融資產管理公司通過資產重組、破產重整等方式盤活項目。

政策解讀原文鏈接：

https://zjj.sz.gov.cn/csml/csgx/xxgk/zcjd/content/post_12660622.html

（內容來源：深圳市住房和建設局、深圳市規劃和自然資源局 、品創存量改造）

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