住宅樓面價1.65萬元/㎡，容積率1.3！剛剛姑蘇南門片區掛

剛剛，姑蘇南門片區掛牌一宗優質宅地。

地塊位于吳門橋街道南環東路南、東吳北路東，出讓面積33935㎡，起拍總價65124萬元，分為A、B區，其中A區為旅館用地，起始樓面價約1450元/㎡；B區為城鎮住宅用地，起始樓面價約16500元/㎡。

具體信息如下：

蘇地2026-WG-Z01

地塊規劃條件

用地位置：姑蘇區吳門橋街道南環東路南、東吳北路東。

規劃概要：項目共包含A區、B區，總用地面積(附圖規劃用地紅線范圍內)33935平方米，其中地上面積33935平方米，地下面積33935平方米。

規劃指標內容：地塊用地性質為RB商住混合用地，用地面積地上33935平方米、地下33935平方米，地塊綜合容積率>1.01且≤2.0,總建筑密度≤50%,總綠地率≥30%。其中：

A區：用地性質為B1(商業用地),地上用地面積5137平方米，地下用地面積7247平方米，容積率>3.8且≤4.5,建筑密度≤55%,建筑高度≤100米(其中塔樓高度限低60米),綠地率不作要求。

B區：用地性質為R2(二類居住用地),地上用地面積28798平方米，地下用地面積26688平方米，容積率>1.01且≤1.3,建筑密度≤40%,建筑高度≤60米，綠地率≥30%。

商業服務業用地業態管理要求：商業業態為酒店，計容建筑面積不小于23000平方米。

特別說明：

1.競得人在簽訂土地出讓合同前須與姑蘇區政府簽訂《投資發展監管協議》。住宅部分銷售(預售)須與商服部分建設進度相掛鉤，具體詳見《投資發展監管協議》。

2.A區不可分割銷售且不得分割轉讓，允許整體轉讓;B區可分割銷售。

3.地塊按照土地用途拆分起報總價如下:A區起報總價3352萬元，B區起報總價61772萬元。如最終成交價格有溢價，將按照各自用途的起報總價x(1+地塊整體溢價率)分別寫入出讓合同。

地塊周邊市場簡析：

作為姑蘇老城區，整個南門范圍內可開發地塊是十分有限的。

近幾年，整個南門片區僅出讓過一宗宅地，即2023年6月成交的蘇地2023-WG-25號地塊。

這塊地距離沃爾瑪地塊并不遠，當時也是由商業地塊調整成的居住地塊。規劃調整后僅兩個月，該地塊就掛牌出讓，最終被中建國際和蘇州軌交聯合獲取。而這塊地開發的項目，就是和月泊庭，目前該樓盤已是尾盤銷售狀態。

2023年四季度，這個樓盤首批房源備案價出爐，均價5.2萬元/㎡，也是姑蘇區目前在售備案價最高的樓盤。

作為南門片區乃至整個姑蘇區價格最高的一個新盤，除了純粹的豪宅屬性外，南門片區的地段價值也是維持這個樓盤價格能在高位的一個重要因素。

本次掛牌地塊地塊位于4號線地鐵口，周邊商業、學校、公共服務等配套齊全，整體綜合素質還是很高的。但相對于和月泊庭，這宗地相對更靠片區邊界。

地塊3公里范圍內，除了和月泊庭外，還有東吳序、龍湖東吳原著和鴻湖上這三個樓盤在售。

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）