236億的“馬場爭奪戰”：為何不能賣給保利

“馬場爭奪戰”塵埃落定，廣州馬場地塊以236億元的高價拍出，贏家是越秀，而非呼聲同樣很高的保利。 這看似是一場商業競價的偶然結果，實則是廣州城市運營邏輯下的必然選擇。

大家都說越秀不是很缺錢嗎？馬場地塊高價賣給保利不就穩賺了嗎？如果僅僅把目光鎖定在土地出讓金的數字上，那就太小看廣州的“棋局”了。這背后，是一場關于“一級土地財政”與“二級城市運營利潤”的博弈，更是為了給未來十年珠江新城東區的“大手術”提前鋪路。所以，別說236億，即使336億，廣州也未必將馬場地塊賣給保利。

一、 算大賬：廣州要的不是“一錘子買賣”，而是“長期飯票”

如果單純為了賺土地出讓金，把地賣給誰其實都一樣。236億的出讓金，保利出得起，越秀也出得起，錢進國庫，任務完成。但廣州的“野心”遠不止于此。

* 保利模式：僅賺“土地出讓金”。保利作為全國性央企，雖然安身于廣州，但其最大持份者并不是廣州市。對于廣州而言，這相當于做了一筆“批發”生意：一次性把地賣斷，后續的房價溢價、商業運營利潤，大部分被開發商帶走。政府只能賺到土地出讓金這一層的錢。

* 越秀模式：賺“全鏈條利潤”。越秀作為廣州的“親兒子”（市屬國企），其基因里自帶“開發+運營+金融”的閉環。它不僅是開發商，還是運營商（如運營IFC、四季酒店等）。這意味著，馬場未來的商業、酒店、公寓等重資產，越秀不會急于散賣套現，而是會長期持有運營。政府通過越秀這個“白手套”，不僅賺了賣地的錢，還能在未來幾十年里，持續分享商業租金、資產增值帶來的分紅。 這筆賬，比236億的出讓金要長得多。

二、 交通命門：馬場不是一塊地，而是一個“交通樞紐手術臺”

以我們更為關注的交通視角來看，馬場地塊位于珠江新城、金融城、琶洲的幾何中心，這個位置決定了它不是一塊普通的商業住宅地，而是一個亟待疏通的“血栓點”。未來的馬場，地下是縱橫交錯的地鐵線，地上是城市主干路和超級綠鏈。這種級別的城市更新，需要開發商有“舍小利、顧大局”的覺悟。

* 保利的“硬骨頭”難啃：如果保利拿地，它作為獨立的市場主體，首要任務是對股東負責。當政府規劃需要穿越地塊核心區建地鐵站，或者需要變更用地性質等等，保利必然會基于商業損失進行“寸土必爭”的談判。這種博弈會極大拖慢城市基礎建設的進度，甚至可能導致規劃妥協。簡單來說，就是賣出去的地就沒了話事權。

* 越秀的“一家人”好辦事：越秀集團與廣州地鐵是深度捆綁的“老搭檔”（如琶洲南TOD、品秀星圖等）。更重要的是，越秀本身就是廣州城市建設的“總包方”。在拍地之前，越秀已經提前投入上百億做“做地”工作。這種“政企一體”的身份，讓協調變得異常簡單：

* 地鐵協調零阻力：未來19號線、30號線等多條地鐵在馬場地塊交匯設站。越秀可以毫無障礙地配合地鐵施工，甚至主動將地鐵站廳融入商業綜合體，實現無縫銜接。

* 路網切割無痛感：規劃中的下穿隧道和超級綠鏈（公園）會切割地塊。如果是保利，這會視為“資產減值”；但對于越秀，這只是“左手倒右手”的內部資源調配，是為了提升整個珠江新城東區價值的必要犧牲。

三、 馬場地塊為何不能賣給保利：這是一次“肥水不流外人田”的城市資源再分配

馬場不賣給保利，不是因為保利不夠好，而是因為越秀更合適。在房地產進入存量運營的時代，廣州選擇越秀，相當于把最肥的一塊肉留在了自家的鍋里。這既確保了236億土地款安全入庫，又鎖定了未來數百億的二級開發利潤，更關鍵的是，為珠江新城未來十年的交通大升級，請來了一個“不會討價還價”的施工隊。對于廣州交通來說，馬場地塊賣給越秀是最好的歸宿。

廣州這步棋，下的是城市運營的深度，而非土地財政的短視。