突發(fā)！溫州看房團(tuán)重現(xiàn)上海灘....

來源：市場資訊

（來源：樓市經(jīng)典）

沉寂多年的溫州購房團(tuán)重現(xiàn)上海灘。這股不容小覷的力量，正成為觀察新政效應(yīng)、激活樓市預(yù)期的生動注腳。

從內(nèi)環(huán)豪宅到改善新盤，浙C車牌的身影背后，是政策精準(zhǔn)“開門”后，非滬籍購買力的強(qiáng)勢回歸與市場信心的快速修復(fù)。

01.

精準(zhǔn)激活非滬籍需求

為“小陽春”鎖定勝局

春節(jié)剛過，上海樓市即迎來政策春風(fēng)。2026年2月25日，上海市五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（俗稱“滬七條”），圍繞住房限購、公積金貸款等關(guān)鍵環(huán)節(jié)作出調(diào)整，其中大幅放寬非滬籍家庭購房資格成為核心看點(diǎn)。

新政要點(diǎn)明確：

社保/個(gè)稅滿1年即可在外環(huán)內(nèi)購買1套住房（原需3年）。

社保/個(gè)稅滿3年的非滬籍家庭，允許在外環(huán)內(nèi)增購1套。

持《上海市居住證》滿5年及以上的居民，可在全市購買1套。

這項(xiàng)被業(yè)內(nèi)視為年度樓市重要風(fēng)向標(biāo)的政策，其目標(biāo)直指激活非滬籍購房需求。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，上海非戶籍人口規(guī)模龐大，2024年已達(dá)983.49萬人，約占常住人口的40%。這部分人群購房意愿高，但對成本和門檻敏感。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也認(rèn)為，新政將更多長期在滬工作生活的人群納入了合理購房通道，

提前鎖定了今年的樓市“小陽春”。

02.

溫州看房團(tuán)掀起“巡禮”式考察

新政效果立竿見影。在“滬七條”頒布后的第二天，一股熟悉而強(qiáng)大的購買力已聞風(fēng)而動——溫州看房團(tuán)。

據(jù)上海多個(gè)新房售樓處反饋，大批懸掛浙C（溫州）車牌的豪車組成車隊(duì)，出現(xiàn)在多個(gè)重點(diǎn)樓盤：

徐匯內(nèi)環(huán)豪宅「安瀾上?！梗菏蹣翘幫＼噲霰徽鉉車輛“包圓”。該項(xiàng)目首開均價(jià)高達(dá)17.88萬元/平方米，即將加推二期。

普陀真如改善盤「中海環(huán)宇玖章」：營銷中心同樣迎來了溫州看房團(tuán)大軍的身影。

這一景象，瞬間將市場記憶拉回到二十多年前。

溫州購房團(tuán)曾是上海樓市的傳奇。

2001年8月，首個(gè)溫州購房團(tuán)157人赴滬，三天豪擲5000多萬買下百余套房產(chǎn)，開啟了“掃樓”式購房時(shí)代。他們深度參與過世茂濱江花園、御翠豪庭等頂級豪宅，甚至近年在中海順昌玖里等項(xiàng)目的認(rèn)購名單中仍可見其身影。

然而，隨著限購政策的收緊，這股“抱團(tuán)”式的強(qiáng)大購買力已實(shí)質(zhì)性地從上海市場“消失”多年。

如今，浙C車牌卷土重來，且非“淺嘗輒止”，而是開啟了市中心樓盤的巡禮式考察。業(yè)內(nèi)人士感嘆：“今夕是何年？”這直觀地證明了新政大幅降低了非滬籍人士，尤其是具備強(qiáng)大資金實(shí)力的外地投資者的入市門檻。

過去，購房資格是橫亙在他們面前的最大障礙；如今，社保年限要求大幅縮短，相當(dāng)于為這批“新市民”和改善家庭提前發(fā)放了珍貴的“入場券”。

03

情緒先動，成交醞釀

二手房已現(xiàn)暖流

新政引發(fā)的市場情緒迅速升溫。綜合多篇報(bào)道的一線反饋，當(dāng)前市場呈現(xiàn)出“情緒先于成交啟動，二手市場先行反應(yīng)”的鮮明特征。

• 新房市場處于預(yù)熱期：盡管售樓處到訪量，尤其是如溫州看房團(tuán)這類標(biāo)志性客群的到訪顯著增加，但新房成交的全面爆發(fā)“還需要一點(diǎn)時(shí)間”。業(yè)內(nèi)普遍將本周末視為檢驗(yàn)新房市場熱度的第一個(gè)關(guān)鍵驗(yàn)證點(diǎn)。

• 二手房市場已率先走量：與新房市場的醞釀不同，二手房市場對政策的反應(yīng)更為迅速。政策降低了入市門檻，直接刺激了“賣舊買新”鏈條的啟動。實(shí)際上，上海二手市場在2025年已展現(xiàn)出韌性，全年成交量同比增長4.6%至22.71萬套，以總價(jià)300萬以內(nèi)的“老破小”剛需房源為主力。進(jìn)入2026年1月，二手住宅成交2.03萬套，同比大增26.69%，已走出“暖冬”行情。盧文曦指出，中原的二手房報(bào)價(jià)指數(shù)自去年12月以來每周持續(xù)反彈，“小陽春”行情已有提前啟動跡象。

房地產(chǎn)有關(guān)人士分析進(jìn)一步印證了這一點(diǎn)：激活非滬籍購房需求，核心目的之一正是為了消化居高不下的二手房庫存，穩(wěn)定二手房價(jià)，從而促進(jìn)“賣舊買新、賣小買大”的良性循環(huán)。新政精準(zhǔn)地撬動了這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

04

釋放購買力，打通樓市循環(huán)

重塑市場預(yù)期

溫州看房團(tuán)的重現(xiàn)，不僅是單個(gè)群體的回歸，更是新政釋放深層市場信號的縮影。

購買力的“泄洪”與“引流”：新政為近千萬在滬非戶籍人口中的潛在購房者打開了通道。特別是對于像溫州客戶這樣資金充裕、投資嗅覺敏銳的群體，政策松綁直接釋放了被壓抑的購買力。他們的行動具有極強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，能快速帶動市場情緒和看漲預(yù)期。

打通“置換循環(huán)”的關(guān)鍵一環(huán)：上海樓市庫存存在結(jié)構(gòu)性分化。截至2025年末，郊環(huán)外新房去化周期長達(dá)37個(gè)月，而中環(huán)內(nèi)則在12個(gè)月以內(nèi)。激活需求，尤其是能夠承接外圍剛需房源的非滬籍首置需求，有助于盤活整個(gè)交易鏈條。

非滬籍購房者入場購買二手房或外圍新房 → 原業(yè)主賣掉舊房獲得資金 → 再進(jìn)入市場購買改善型新房，這一鏈條的暢通對市場健康至關(guān)重要。

重塑價(jià)格體系與市場信心：2025年，上海新房市場呈現(xiàn)“豪宅化”趨勢，套均總價(jià)上漲至1000萬元，但高端市場去化速度已在放緩。新政在引入新增需求的同時(shí)，也有助于穩(wěn)定整體價(jià)格體系，防止市場因結(jié)構(gòu)性失衡而出現(xiàn)大幅波動。溫州看房團(tuán)瞄準(zhǔn)市中心高端及改善項(xiàng)目，也表明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在新政下更受青睞，市場信心正在從核心資產(chǎn)開始修復(fù)。

結(jié)論

“滬七條”的出臺，絕非簡單的政策松綁，而是一次針對上海樓市核心癥結(jié)的精準(zhǔn)施策。它通過大幅降低非滬籍人群的購房門檻，旨在引入源頭活水，激活交易，穩(wěn)定預(yù)期。

浙C溫州看房團(tuán)的重出江湖，是這輪政策效應(yīng)最生動、最迅猛的寫照。它宣告了曾被限購政策阻攔的外地實(shí)力購買力正式回歸。

盡管新房成交的全面兌現(xiàn)尚需時(shí)日，但二手房市場的暖流、核心樓盤案場的熱度，以及各方專家對“小陽春”已提前鎖定的判斷，都清晰地指向一點(diǎn)：上海樓市的情緒冰面正在快速融化，一個(gè)由真實(shí)需求（特別是被新政釋放的非滬籍需求）驅(qū)動、以置換鏈條疏通為關(guān)鍵特征的階段性復(fù)蘇，已然拉開序幕。

市場的真正考驗(yàn)在于這股熱度能否從個(gè)案擴(kuò)散至全局，從情緒轉(zhuǎn)化為持續(xù)且均衡的成交。但無論如何，溫州看房團(tuán)的車輪，已經(jīng)為2026年的上海樓市，碾出了第一道深刻的車轍。