起拍價192萬的法拍房，竟然暗藏108萬的物業(yè)欠費，該由誰承擔？

近期，阿里法拍平臺掛拍重慶市一幢寫字樓的兩套房產(chǎn)在法拍圈引發(fā)了熱議。

重慶有兩套商業(yè)房產(chǎn)，評估價301萬元，起拍價192萬余元，但是欠物業(yè)管理費及滯納金卻高達108.6萬元。更離奇的是，法拍公告赫然顯示，物業(yè)欠費需由受買方墊付。

一、事件還原：192萬的房子，108萬的欠費？

阿里法拍平臺掛拍的這兩套物業(yè)是位于重慶棕櫚泉國際中心寫字樓的房產(chǎn)，房產(chǎn)位于15樓，面積分別為150.7平方米和222.18平方米，因原房主涉及刑事案件而被深圳市中級人民法院掛拍。

2025年年底，該兩套房產(chǎn)在阿里法拍平臺以評估價301萬元首次掛牌，今年1月底又以241萬的價格再次掛牌，二次拍賣最終都無人報名最終流拍，公告顯示，三拍的起拍價已降至192萬余元。

圖片來源于阿里拍賣網(wǎng)

這本是一場正常的法拍，但真正讓這筆交易“出圈”的，是法院公告中明確提醒的一條信息：截至2025年7月，該房產(chǎn)暫欠物業(yè)管理費及滯納金合計 1,086,342.51元（約108.6萬元），且這筆費用需由買受人（即競拍成功的人）自行核實并承擔 。這意味著，即便以起拍價成交，買受人的實際成本也將從192萬飆升至300萬以上，幾乎抹平了“撿漏”空間。

事件發(fā)酵后，物業(yè)公司工作人員回應稱，該業(yè)主實際欠繳的物業(yè)費本金約為28萬余元（自2023年4月起，按每平方米26元計算），公告中的108.6萬元是 “物業(yè)費本金 + 滯納金” 的總額。關(guān)于那80余萬元的滯納金，物業(yè)方表示 “可以協(xié)商處理”。

二、深度分析：這筆“天價”物業(yè)費，到底該誰承擔？

在筆者看來，這個事件最核心的爭議點在于，這筆發(fā)生在原房主欠費期間的債務，能否轉(zhuǎn)移給毫不知情的買受人？

接下來，我們從幾個維度來拆解：

1. 公告條款的“霸王硬上弓”：買受人的“契約責任”

在絕大多數(shù)法拍房的《拍賣公告》中，都會有類似“標的物物業(yè)費、水、電等欠費均由買受人承擔”的條款。

司法實踐的觀點：從法律層面看，法院傾向于認為，競買人自愿參與競拍的行為，即代表其已知曉并接受了《拍賣公告》中的所有條款，包括這一條關(guān)于欠費承擔的“瑕疵”聲明。

在福建廈門海滄法院的一個判例中，法院甚至依據(jù)《民法典》第552條關(guān)于“債務加入”的規(guī)定，認定買受人以競拍行為表明同意承擔原房主的欠費，構(gòu)成了債務加入，需要與原房主承擔連帶清償責任。

圖片來源于阿里拍賣網(wǎng)

2. 法律的“相對性”博弈：原房主的“法定責任”

根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費 。物業(yè)服務的對象是房子，而非某個特定的人。

所以，從法律上來看，物業(yè)費的產(chǎn)生與房屋所有權(quán)緊密相關(guān)。湖南長沙芙蓉區(qū)法院和深圳鹽田區(qū)法院的判例都明確指出，在拍賣成交確認裁定書生效之前，房屋的所有權(quán)仍屬于原房主，此期間產(chǎn)生的物業(yè)費，其支付主體應是原房主。

原房主不能以房屋被查封、空置為由拒繳物業(yè)費，因為物業(yè)服務具有公共性，不論業(yè)主是否實際居住，物業(yè)公司都提供了公共服務。所以。原房主的債務并未因拍賣而“蒸發(fā)”。雖然物業(yè)公司會基于執(zhí)行效率，優(yōu)先向買受人追討，但這并不意味著原房主就可以“逍遙法外”。即便買受人為了順利交房，同意承擔責任，也有權(quán)向原房主進行追償。

3. “滯納金”的灰色地帶：天價數(shù)字的合理性質(zhì)疑

對于物業(yè)公司而言，通常按照欠繳物業(yè)費的本金，按日計算滯納金，這本無可厚非。如果其標準過高（例如日息千分之幾），遠超實際損失，買受人可以依據(jù)《民法典》第五百八十五條，請求法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少。在司法實踐中，法院通常會引導雙方和解，免除滯納金！

不過，在重慶的案例中，物業(yè)公司也回應稱滯納金可以協(xié)商，也算是一個慰藉吧！

結(jié)語

在此，老湯也提醒粉絲朋友們，購買法拍房，務必要認真閱讀《拍賣公告》中的內(nèi)容，每一個字都可能意味著真金白銀。

與其在拍下后去扯皮，競拍前“一字千金”的閱讀理解，比什么都重要。