最終還是五華區國企扛下了一切

前幾天，五華區國企昆明西北新城城市運營服務公司，發布了一份招標公告，招標項目是中天龍泉灣保租房的設計與施工一體化工程。公告顯示，中天龍泉灣保租房項目位于北市區中天龍泉灣廣場A2地塊C棟5-25層，總面積有23244平米。

中天龍泉灣廣場是中天城的一部分，位于北市區龍泉路和金色大道交匯處，原本由中原實業集團旗下的昆明紅凱房地產公司開發，但紅凱地產因資金鏈斷裂，于2022年提出破產重整申請并被法院受理，當年11月，原本負責項目施工的江西建工集團成為中天龍泉灣廣場的重整投資人，接盤續建項目。

中天龍泉灣廣場原本規劃有3棟公寓和一棟寫字樓，破產重整前賣了4.1萬平米的公寓，寫字樓尚未銷售。對于接盤續建項目的江西建工集團來說，重整計劃最大的挑戰就是尚未銷售的寫字樓。云南房網兩年前曾兩次發文，認為江西建工屬于不得不接下一塊硬骨頭。但從前兩天的招標看，中天龍泉灣廣場最硬的一塊骨頭——C棟寫字樓，其實最終的接盤俠是五華區國企。

有理由相信，五華區下屬企業出面收購中天龍泉灣廣場的部分物業，是江西建工當年重整投資的條件之一，所以，最終兜底的其實是五華區。

已經交付的中天龍泉灣廣場

根據2017年昆明市自規局公布的調規信息，中天龍泉灣廣場C棟是一棟4+25層的寫字樓，昆明西北新城城市運營公司如果是整棟收購，支付的價款可能在1.5億-1.8億，因為根據招標文件，西北新城城市運營公司在中天龍泉灣廣場保租房項目的總投資有2.08億，扣除2381.6萬的裝修投資和其他費用后，收購C棟寫字樓的費用至少在1.5億左右。

這大大降低了以共益債墊資方式續建中天龍泉灣廣場的江西建工集團的風險，因為根據重整計劃，江西建工的墊資金額總共也只有約3.4億元。

相反，收購方昆明西北新城城市運營公司如今卻面臨昆明保租房逐漸過剩，租金下跌的經營壓力。中天龍泉灣廣場5-25層的建筑面積有23243.5平米，規劃有604套保租房，套均面積約30多平米，按照總投資2.08億計算，每套保租房的平均投入達到34.5萬，這還不包括家具。投入這么大，讓這個保租房項目從一開始就處在高成本運營的不利境地。

中天龍泉灣廣場本來規劃是寫字樓，如今全部變成了公寓

目前昆明市各區已經有10多個保租房項目，大多數租金水平都只有每平米十幾元，五華區已經有兩個保租房項目，都在西北新城，已上市房源約600多套，其中清河居的基準租金為19.24元/平米，泊心郡的基準租金為18.53/平米，不過這兩個保租房項目的房源都是標準住宅，戶型相對較大，功能比較完善，而中天龍泉灣廣場的保租房是寫字樓改造，平均戶型面積只有30多平米，和一間酒店客房的面積差不多，只能做做單身公寓

雖然中天龍泉灣廣場所在北市區人口密集，租房需求相對于西北新城更為旺盛，但市場上租賃房源也很多，像天驕北麓也有大量小戶型出租房，目前市場價格大概也就在20元/平米/月左右，而且帶家具家電。附近的萬彩城也有大量小戶型公寓，拎包入住的租金大概在30元/平米/月。

2022年，昆明市集中化解了不少爛尾樓項目，其中不少是盤活難度很大的商業項目，背后都是各區國企在默默出力，比如五華區的人民路壹號廣場、蓮花池畔、春風十里爛尾寫字樓和中天龍泉灣廣場等。五華區國企不僅買下了中天龍泉灣廣場的寫字樓，就連一些綠化工程也要出錢建設。