“滬七條”開啟樓市紓困的新模式丨李宇嘉專欄

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

2026年春節剛過，正式開工第二天的2月25日，上海住建委等五部門聯合出臺“滬七條”樓市新政，重點圍繞調整住房限購政策、提高住房公積金貸款支持力度、優化房產稅執行等幾方面內容，支持剛性和改善性住房需求。這是繼去年“8·25”政策后，上海再次出臺一攬子樓市政策，也是自去年12月24日北京調整購房政策后，一線城市又一次紓困樓市。

此次上海樓市新政，在調整限購政策方面，均針對非戶籍。比如，調減外環內非戶籍居民家庭或成年單身人士購房社保或個稅繳納年限，由“滿3年”降至“滿1年”；社保或個稅滿3年的非戶籍家庭或單身人士可以在外環內增購1套住房等。筆者認為，此舉主要在挖掘需求潛力。

目前，上海非戶籍常住人群龐大，2024年達983.49萬人，占常住人口40%，此外還有大量未繳納社保或個稅的外派上海人員、基礎公共服務人員，很多有購房需求。因此，調整限購政策也在情理之中。值得注意的是，相比去年“8·25”新政主要松綁外環外購房限制，此次新政重點是支持外環內購房。特別是，繼續鼓勵非戶籍人群購置二手住房，激活“賣舊買新”的市場循環。

2025年，上海二手住宅成交22.7萬套，同比增加4.60%，其中總價300萬元以內的房源占比63.9%（2024年為60.4%），這其中一半為總價200萬元以下房源，主要集中在外環外。二手住房交易“剛需化”趨勢明顯，2025年11—12月總價300萬元以內房源交易占比升至70%。2025年，上海掛牌出售的二手房源中總價300萬以上占到42%，主要集中在外環內。

由此，導致外環內二手房供應與二手房需求的主體存在錯位。同時，近年來新房供應開始向外環內傾斜，并呈現改善化、豪宅化趨勢，2025年銷售的新房套均總價超過1000萬（上年為932萬），套均面積124.5平方米，比上年增加2.6平方米。2025年，內中環、中外環新房供應比2024年分別提升5.29個百分點和1.50個百分點。

由于二手房“剛需化”趨勢加快，使得“買一賣一”的置換鏈條循環不暢，直接導致新房交易下滑。2025年，上海新房供應525萬平方米、成交555萬平方米，同比分別減少29.2%、20.9%。因此，此次調整限購重點在激活外環內二手房需求。

此次大幅度調整針對非戶籍人群的限購政策，目的就在于進一步激活低住房自有率的非戶籍群體的需求，提高二手住房交易規模，帶動置換需求的同時，以交易的高景氣度穩定二手房價格，這也是提振市場預期和從中長期穩定樓市的關鍵。這也就不難理解此次新政中，公積金政策力度之大，貸款最高額度從160萬元提至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），最高貸款額度可達到324萬元。

考慮到總價300萬以下的二手住房交易占比達到63.9%，外環外還有近10%的新房交易總價在300萬以下。對于很多購房人群來說，公積金貸款完全覆蓋購房總價。這一政策在“降門檻、降成本、提預期”方面的綜合效應很突出，對于進一步提升二手住房的交易規模，去化外環外新房庫存有積極意義。

此次新政中，個人住房房產稅執行內容更人性化。有部分購房案例為子女成年后新購住房，且屬于其唯一住房，但由于之前上了父母的房產證，也要繳納房產稅，對釋放新的需求有一定妨礙，此次新政將這個費用也免除了。總的來看，此次上海樓市新政針對性比較強，著力點在于挖掘需求潛力，將促進新市民的剛需和老市民改善結合起來，促進交易循環。

上海新政對國內一二線熱點城市有很大的啟示和借鑒意義。近年來，多數城市的二手住房交易活躍，新市民和外來人口為需求主力，但“剛需化”趨勢明顯。同時，也因為二手房價格回調，交易中位價下沉，使得二手房為主的剛需和新房為主的改善之間循環不暢，導致政策效應短期化、新房交易下行。因此，如何激活非戶籍需求，乃樓市企穩的關鍵。

對于上海來說，基于非戶籍購買力、市場預期、政策博弈等綜合考慮，新政能否達到預期效應尚待觀察。但是，全國2.4億外來人口占城市常住人口近30%，上海、北京達到40%，珠三角達到近50%，這是未來住房需求的主力。可以確定的是，借助住房政策創新、供給改革（最典型的就是公積金普惠化）、基本面修復等，將非戶籍人群住房需求潛力轉化為現實，激活市場合理循環，這才是穩定市場的關鍵。

接下來，各地需要把政策紓困和供給改革結合起來，投資于物和投資于人（住房保障、社保兜底、公共配套、就業優先）結合起來，短期穩定和長期動力培育結合起來，存量消化和增量優化結合起來，因城施策落實到因區施策等，形成系統集成，才能把需求潛力轉為現實，這是樓市穩定的長效機制。由此，上海新政具有極強的信號意義。