新消費格局加快重構(gòu)，鏈接零售地產(chǎn)投資與資產(chǎn)證券化新機(jī)遇

春節(jié)假期余溫尚存，提振消費的“開場鑼鼓”已然敲響。商務(wù)部大數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年春節(jié)假期零售餐飲市場“暖意”更濃，假期頭四天全國重點零售與餐飲企業(yè)日均銷售額同比增長8.6%，增速明顯高于近兩年主要長假。在“全國春節(jié)文化和旅游消費月”等多重活動帶動下，消費熱度貫穿整個長假：不僅節(jié)前消費因假期多增一天而顯著走強(qiáng)，春節(jié)假期內(nèi)的長線出游需求也集中釋放。根據(jù)交通運輸部數(shù)據(jù)，9天春節(jié)假期，全社會跨區(qū)域人員流動量累計超28億人次，日均3.11億人次，同比增長8.2％，出行規(guī)模創(chuàng)歷史新高；在線旅游平臺報告則顯示，居民出游天數(shù)大幅延長，“拼假”模式帶動文旅消費潛力進(jìn)一步延展。

隨著消費品以舊換新等政策持續(xù)發(fā)力，以及《加快培育服務(wù)消費新增長點工作方案》正式出臺，一攬子舉措密集落地，清晰釋放出一個信號：進(jìn)入“十五五”階段，國家仍將提振消費置于核心位置，持續(xù)強(qiáng)化其作為經(jīng)濟(jì)增長主引擎的戰(zhàn)略意義?；仡?025年，中國消費市場在擴(kuò)容提質(zhì)中穩(wěn)步前行，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，最終消費支出對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率提升至52%，結(jié)構(gòu)上正從商品消費為主，逐步轉(zhuǎn)向商品與服務(wù)并重的新格局。這一結(jié)構(gòu)性變化，不僅重塑了消費市場本身，也正通過零售地產(chǎn)交易與資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，向商業(yè)地產(chǎn)投資市場持續(xù)傳導(dǎo)。

政策提振消費信心，推動市場重構(gòu)分化

從官方數(shù)據(jù)來看，2025年中國社會消費品零售總額突破50萬億元，同比增長3.7%，較2024年繼續(xù)溫和改善，展現(xiàn)出內(nèi)需市場的韌性。然而，表現(xiàn)突出的通訊器材、文化辦公用品、家電和家具等品類，多為“國補(bǔ)”政策的直接受益者。國補(bǔ)品類的增速明顯高于非國補(bǔ)品類，消費整體依然是結(jié)構(gòu)性修復(fù)。

與此同時，消費領(lǐng)域呈現(xiàn)出愈發(fā)明顯的“K型分化”。一端是愿意為情緒價值、身份認(rèn)同與社交屬性買單的消費者，推動潮玩、寵物、香氛、文創(chuàng)等賽道迅速擴(kuò)張；另一端則是更加理性的性價比消費，帶動平價餐飲與硬折扣零售持續(xù)增長。情緒驅(qū)動與理性決策并行，構(gòu)成當(dāng)前消費市場的雙重底色。

更為重要的是，促消費政策正從“單點刺激”轉(zhuǎn)向“短期拉動+長期調(diào)結(jié)構(gòu)”的組合拳。在延續(xù)國補(bǔ)、免簽等短期工具的同時，政策重心明顯向服務(wù)消費傾斜。盡管近年來居民人均服務(wù)性消費支出年均增長8.5%，占比提升至46.1%，但仍顯著低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體水平。對育兒、教育、醫(yī)療、文旅等服務(wù)領(lǐng)域的政策加碼，意味著消費增長的“主戰(zhàn)場”正轉(zhuǎn)向體驗與服務(wù)，這也對城市商業(yè)空間與零售地產(chǎn)提出了全新的要求。

體驗型消費驅(qū)動結(jié)構(gòu)性增量，

助力投資交易回暖

在體驗型需求上升的背景下，零售地產(chǎn)正在迎來新的“結(jié)構(gòu)性增量”。潮玩雜貨類門店的新開店面積占比在兩年內(nèi)從17%升至45%，反映出情緒價值與社交屬性對商業(yè)空間的強(qiáng)拉動效應(yīng)；與此同時，小眾專業(yè)運動品牌與消費電子品牌注重在購物中心和沿街商業(yè)的布局，旨在強(qiáng)化實體空間在連接品牌與用戶方面的樞紐作用。未來，以體驗化運營與數(shù)字化賦能為核心支點的零售地產(chǎn)將愈發(fā)由“空間出租方”躍升為“價值共創(chuàng)者”。

隨著流動性改善和信心恢復(fù)，以及商業(yè)不動產(chǎn)REITs帶來的市場激活動力，零售地產(chǎn)仍將是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場中受到投資人重點關(guān)注的主要板塊之一。根據(jù)仲量聯(lián)行整理，零售地產(chǎn)的投資占比已從約10%的疫情低點回升至2025年的42%，年度交易規(guī)模升至約1,200億元，接近十年來的高位。

面對投資出現(xiàn)的窗口期，不同投資主體也呈現(xiàn)出不同的偏好：

· 機(jī)構(gòu)投資人聚焦大型區(qū)域級購物中心，追求現(xiàn)金流長期穩(wěn)定；

· 高凈值投資人則青睞社區(qū)商業(yè)，強(qiáng)調(diào)運營可控性與確定回報。

引領(lǐng)價值重塑，

消費類公募REITs產(chǎn)品表現(xiàn)亮眼

在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)回報承壓、流動性趨緊的背景下，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，特別是公募REITs承擔(dān)起“盤活存量、修復(fù)現(xiàn)金流、重塑估值邏輯”的功能。自2021年首批公募REITs掛牌上市，以及2025年底關(guān)于商業(yè)不動產(chǎn)REITs的新規(guī)出臺以來，REITs底層資產(chǎn)已經(jīng)從早期以交通、產(chǎn)業(yè)園和能源基礎(chǔ)設(shè)施為主，擴(kuò)展至酒店、奧特萊斯等消費類資產(chǎn)。

無論是發(fā)行數(shù)量、資產(chǎn)規(guī)模還是市場參與度，中國REITs市場均呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢。截至今年初，基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs市值已達(dá)約2,300億元，并連續(xù)五年實現(xiàn)穩(wěn)定分紅。其中，已發(fā)行的12只消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs總市值約437.9億元，占比19%，成為僅次于交通基礎(chǔ)設(shè)施的第二大品類；相關(guān)產(chǎn)品表現(xiàn)亦較為亮眼，上市以來累計漲幅超過50%，平均年化現(xiàn)金流分派率約4.15%。

展望未來，零售地產(chǎn)有望在中國REITs市場中扮演越來越重要的角色，成為連接實體商業(yè)與資本市場的重要橋梁。隨著公募REITs試點范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，也有望引導(dǎo)資本理智地流向運營水平堅實穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)項目，改善資管領(lǐng)域的生態(tài)環(huán)境。