上海
上海救市這事兒，早就在傳播，大家都有了預期。
沒想到官宣后熱度還是這么高，內容在預期內，熱度在預期外。
各種群消息、自媒體同時轉發，20分鐘不到就上了百度熱搜。
熱度超預期這件事，遠比政策本身更有意義。
什么時候樓市沒希望了？
你出個政策都沒人搭理，房價漲不漲沒人關心，成交套數都沒人報道。
這次新政熱度高，一方面是剛過完年。
更重要的是，市場已經到了膠著狀態，一點風吹草動都可能導致天平失衡。
2025年上海房價陰跌，但是二手房交易火爆，月成交持續突破2萬套。
本月鏈家外網掛牌量已經跌破8萬套，很多小區開始無房可買。
房東、客戶、中介心態都到了微妙階段，任何消息都不能錯過，都要重視。
我們先一起瀏覽一遍政策內容，再詳細解讀
政策主要是利好非戶籍家庭。
原先沒有戶口，買外環內房子需要3年社保，現在只需要1年。
原先3年社保，只能在外環內買1套房子，現在可以買2套。
為什么都是外環內？因為有1年社保，外環外早就可以隨便買。
有居住證的外地家庭，全上海范圍可以選一套住房。
其他公積金、房產稅上面講的很清楚了，就一個意思：盡量減輕大家購房壓力。
這個政策出來很多人吐槽：為什么不直接取消限購？現在還是需要社保啊。
這次可能就是讓一些本地客戶先上車。
上海繳納社保1-3年的剛需，估計有200萬人。
哪怕有3%的人有能力、有意愿買外環內，那也是6萬人。
社保3年以上的，至少有400萬人，他們可以在外環內再買一套。
哪怕只有1%的人愿意，這又是4萬人。
別小瞧這400萬人，很多都是上海待了幾年十幾年的，吃過樓市紅利、吃過經濟紅利，是最有錢的一群人。
人到中年，再買一套改善或者給孩子買一套，需求旺盛。
10萬人突然有了資質，通常1-3個月就釋放出來。
這10萬人是在上海工作、生活的本地人，讓他們先上車。
如果市場能快速拉起來，那就實現了止跌回穩。
還拉不起來，再考慮全面取消限購。
上海哪些房子還要補跌？
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現在就處于這個尬境：可救可不救。
看二手房市場完全不用救，看新房市場、看土拍，必須得救。
大力度救市，二手房有可能失控。
市場已經很好，還要火上澆油。
完全不救市，今年土拍遇冷，鍋誰背得動？
二手房為什么這么火爆？
房價已經超級便宜，購買力超出網友預期。
很多剛需小區降了50%，降價50%意味著購買力翻5倍。
原來總價400萬，能買得起的人有200萬人。
現在降到200萬，至少有1000萬人買得起。
失業也好，降薪也好，購買力沒有縮水80%吧？
只要購買力不縮水80%，現在托底人數就比之前多。
而且首付還由35%降到15%，又增加了很多農村出身的高收入者買房。
這時你再全面打開限購，江浙動遷戶涌入上海搶房，那房子賣給誰？
江浙大片工廠占地，動遷戶很多。
所以施策得慎重，一步一步來，先讓上海工作的剛需上車。
但是新房不行，新房沒降價，買得起的還是那些人。
很多購買力還被二手房搶了，新房更難賣。
上海已經連續幾次土拍0溢價，新房再拉不起來開發商都不敢買地了。
權衡之下，只能出一個折中方案，結果大家看到了。
這次救市對二手利好更多，新房主要是情緒價值。
新房賣不動不是因為沒人買，而是新房貴，都去買二手了。
唯一的解決方案是，把二手房價格拉起來。
如果任由二手房價格下降，新房越來越貴，價格剪刀差越來越大。
那新房誰都救不了。
當然情緒價值也是價值，新政剛出來環線就接到不少客戶看房。
有些是有戶口的，新政跟他無關，也要看房了。
觀望了一段時間，新政一刺激，還不如直接買了得了。
最差的情況，市場拉不起來，還能降多少呢？
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