樓市小陽春，基本穩(wěn)了

馬年春節(jié)剛剛結(jié)束，上海廣州樓市就炸出兩則大新聞。

上海發(fā)布7條房地產(chǎn)新政，放寬限購，加大公積金貸款額度，放寬房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)。

廣州土拍火爆開場，8家房企決戰(zhàn)珠江新城馬場地塊，拍出廣州樓面價新地王。

再加上開年以來二手房成交回暖，市場對于即將到來金三銀四傳統(tǒng)旺季，不免多了幾分期待。

近期，網(wǎng)上已有“房價即將上漲”的論調(diào)的出現(xiàn)。而明源君認為，當(dāng)前樓市已不存在普漲行情，但房地產(chǎn)最難的時刻已經(jīng)過去。政策加持之下，今年的小陽春值得高看一眼。

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上海率先出臺新政，為樓市注入積極預(yù)期

2月25日，上海發(fā)布樓市“滬七條”，打響了新年樓市新政第一槍。

政策主要圍繞三大維度展開。

一，限購進一步松綁

• 非戶籍購房社保年限由3年縮短至1年

• 社保/個稅滿3年及以上，外環(huán)可購2套（比此前增加1套）

• 居住證滿5年，全市范圍內(nèi)可購1套

二，加大公積金支持力度

• 首套房公積金最高貸款額度由160萬元提高至240萬元

• 認房不認貸，名下無房者，購房按照首套利率認定

• 多子女家庭第二套公積金貸款額度最高上浮20%

三，放寬房產(chǎn)稅免征范圍

• 成年子女家庭在本市購買唯一住房，2026年1月1日起免征個人房產(chǎn)稅。

限購放松，主要是滿足來滬新市民的置業(yè)需求；公積金及房產(chǎn)稅政策調(diào)整，則是降低購房壓力，精準(zhǔn)利好有置換需求的群體。

作為新年首個樓市新政，上海此舉具有示范作用，為其他城市的政策制定提供了參考樣本，更重要的是，為今年樓市注入了積極預(yù)期。

一方面，新增“居住證滿五”認定標(biāo)準(zhǔn)，突破了以往社保單一通道。

過去，在上海必須繳納社?；騻€稅滿足一定年限才能購房。隨著新政的出臺，那些在滬工作生活多年的市民，如家政人員也能擁有購房資格。這將釋放出又一批購買力。 線上獲客不停歇，點擊了解

另一方面，首套房公積金最高240萬額度創(chuàng)全國新高。如果疊加“多孩”及“綠建”額度上浮，最高貸款額度可以達到324萬元。這個額度同樣領(lǐng)跑全國，甚至已經(jīng)可以覆蓋外環(huán)大部分剛需房源的房價。

2026年開年，《求是》發(fā)文要求地產(chǎn)相關(guān)政策“一次性給足”，為今年奠定了政策加碼的基調(diào)。

上海作為一線城市，也是2025年唯三房價上漲的城市（其他兩個城市分別是杭州和太原），是全國樓市的重要風(fēng)向標(biāo)。

當(dāng)下正值“金三銀四 ”前夕 ，上海率先祭出政策大招，釋放各地出來政策加碼的積極信號，對市場起到明顯的提振作用。

隨著預(yù)期的改善，今年的樓市小陽春，可以說基本穩(wěn)了。

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行情提前點燃，樓市小陽春有戲

大家是否留意到，最近網(wǎng)上關(guān)于樓市的觀點似乎開始變得樂觀起來了，還有一些聲音認為，房價即將反轉(zhuǎn)上漲。

這一預(yù)期的反轉(zhuǎn)，主要源自于對政策的信心，以及局部市場的正向反饋。

從數(shù)據(jù)來看 ，市場確實出現(xiàn)了一些積極苗頭。一二線城市數(shù)據(jù)持續(xù)向好，甚至罕見的出現(xiàn)小陽春提前信號。

1、核心城市二手房搶跑，成交數(shù)據(jù)持續(xù)向好

2026年的開年以來，核心城市的二手房市場率先回穩(wěn)。

1月份，深圳全市新建商品房及二手住宅累計網(wǎng)簽量突破1萬套，其中二手房5281套，創(chuàng)下近9個月新高，同比增長25%。

北京二手住宅網(wǎng)簽量1.51萬套，同比增長20.8%，創(chuàng)2022年以來同期新高。

上海二手房成交22834套，連續(xù)第三個月突破2.2萬套，成交量創(chuàng)下近5年同期新高，2025年末的“翹尾行情”仍在延續(xù)。

廣州二手住宅網(wǎng)簽8881套，環(huán)比增長1.07%，成交面積同步上漲，核心板塊房源去化加速。

其他核心城市的成交情況同樣在改。據(jù)克而瑞監(jiān)測的全國重點13城，1月份二手房成交面積約810萬平方米，環(huán)比上升16%，同比增長33%，相比2025年月均增長18%，成交活躍度顯著提升。

淡季不淡，二手房成交逆勢攀升，樓市小陽春出現(xiàn)提前啟動跡象。

眾所周知，二手房完全是市場定價。經(jīng)過四年多的深度調(diào)整，二手房已呈現(xiàn)出一定的性價比。以明源君所在的深圳為例，部分二手房價格已回落至10年前，即上一輪房價大漲之前的價位。

一個重要的參考數(shù)據(jù)，是租金回報率。

2025年，一線城市租金回報率在1.8%-2.2%，二線城市在2.0%-2.5%。不同區(qū)域不同類型產(chǎn)品存在一定的差距，例如深圳核心區(qū)域的部分商務(wù)公寓租金回報率已達到3%以上，明顯 高出銀行定期存款利率。

按照國際成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗，一線城市租金回報率要高于長期國債利率，最好高于房貸利率。

目前30年期國債利率為2.25%以下，首套房公積金貸款利率為2.6%，5年期LPR為3.5%。

盡管仍存在一定差距，但考慮到房貸利率仍有下調(diào)空間，房產(chǎn)的性價比有望進一步提升。

另外，中央明確今年將“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，開年《求是》也釋放出政策加碼的信號。

在這個節(jié)點上出臺新政，可謂天時地利人和。為樓市熱度延續(xù)注入了確定性。

2、樓市分化加劇，再無全面普漲行情

值得注意的是，新房與二手房走勢正明顯分化——開年以來新房成交表現(xiàn)不及預(yù)期。但這并不足以否定市場整體回穩(wěn)的大趨勢。

明源君認為，普漲時代已經(jīng)結(jié)束，結(jié)構(gòu)性分化才是常態(tài)。

（1）新房和二手房，承擔(dān)的使命不一樣，表現(xiàn)也會不一樣。

簡單來說，新房負責(zé)穩(wěn)均價，二手房負責(zé)穩(wěn)成交量。

明源君曾多次提到，房地產(chǎn)“剛需買二手，改善買新房”的成交格局已經(jīng)成型。二手房成交占比已連續(xù)兩年超過新房，并且呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢。

2025年，克而瑞跟蹤的30個重點城市，二手房成交套數(shù)在交易總量中的占比已提升至65%左右。

成交面積約2.14億平方米，同比持平微增0.2%，達到2021年以來的新高。

以價換量、量穩(wěn)價跌，已成為二手房市場的新常態(tài)。

相比之下，新房成交持續(xù)縮量。

在明源君看來，這是供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果。

近年來，新房供應(yīng)以改善產(chǎn)品為主導(dǎo)，且豪宅產(chǎn)品的成交占比持續(xù)增加。

從各機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)來看，我國居民收入分布結(jié)構(gòu)仍處于金字塔型向橄欖型過渡階段。

在這一結(jié)構(gòu)下，中等收入群體尚處于培育期，改善群體的基數(shù)仍小于剛需群體。

△2010-2020年居民收入分布情況

與此同時，在“控量提質(zhì)”的供地政策下，新房供應(yīng)量持續(xù)收縮，新房銷售規(guī)模必然下降。

比如2025年全國房屋新開工面積為58,770萬平方米，同比下降20.4%。其中，住宅新開工面積為42,984萬平方米，同比下降19.8%。

因此，簡單對比新房與二手房的成交量意義不大。

當(dāng)前，新房的歷史使命是“提質(zhì)”，是推高“好房子”的水平。

可以看到，近年來各地地王不斷，豪宅迭出。

以廣州昨日火爆開拍的馬場地塊為例，樓面價突破8.5萬元/平方米，創(chuàng)下廣州樓面價新高。

而在去年，北京、上海、深圳、成都、杭州等地也都拍出了新地王。

同時，各核心城市陸續(xù)涌現(xiàn)豪宅新標(biāo)桿。上海、杭州、太原等城市，去年在優(yōu)質(zhì)改善產(chǎn)品的主導(dǎo)下，實現(xiàn)了新房均價正增長，為其他城市樹立了止跌回穩(wěn)的樣本。

今年這一趨勢仍將延續(xù)。

值得一提的是，二手房和新房市場之間具有傳導(dǎo)關(guān)系。

“賣舊買新”是當(dāng)前主流成交方式，二手房成交放量，也將為新房市場導(dǎo)入更多購房力，助推新房成交量上升 。

但整體而言，穩(wěn)定新房成交均價的重要性，將優(yōu)先于追求成交量。

（2）各能級城市分化持續(xù)加劇，一二線有望先升

全國市場分化持續(xù)加劇。

不少高能級城市在產(chǎn)業(yè)支撐和人口持續(xù)流入的背景下，已經(jīng)率先實現(xiàn)二手房成交量回升，新房成交均價趨穩(wěn)。

在這一輪的樓市小陽春中，高年級城市將繼續(xù)領(lǐng)跑。

而廣大三四線城市在嚴(yán)格限制新增供應(yīng)的背景下，陷入去庫存持久戰(zhàn)，市場回穩(wěn)步伐明顯滯后。

全國性的普漲行情已難再現(xiàn)。

正如明源君近期在文章中提到的，對于未來的房地產(chǎn)，已經(jīng)沒必要簡單的定義“反彈”或“反轉(zhuǎn)”，而是應(yīng)該像對待人的發(fā)展一樣，20歲有20歲的精彩，50歲有50歲的事業(yè)。新房與二手房、高能級城市與低能級城市之間，各有各的使命與宿命。

短期來看，隨著市場預(yù)期回升、政策持續(xù)加碼以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，本輪“小陽春”行情值得期待。

長期來看，局部市場的結(jié)構(gòu)性機會與細分產(chǎn)品的差異化表現(xiàn)，才是值得持續(xù)關(guān)注的重點。

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