公積金新政再升級(jí)：南京樓市“去庫存”與“穩(wěn)預(yù)期”的深層邏輯

2026年4月16日，南京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金使用政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱“新政”），這是繼2025年“房七條”及公積金“全家桶”政策后，南京在住房金融支持領(lǐng)域的又一次重磅加碼。新政通過降低逐月還貸留存額度、深化代際互助、擴(kuò)大異地貸款至安徽全域等五大舉措，精準(zhǔn)直擊購房痛點(diǎn)。

站在2026年4月的時(shí)間節(jié)點(diǎn)回望，從2025年初的政策松綁到2026年的全面優(yōu)化，南京房地產(chǎn)政策已構(gòu)建起一套從需求端到供給端、從本地剛需到區(qū)域聯(lián)動(dòng)的完整支撐體系。

政策解碼：從“單點(diǎn)突破”到“全周期賦能”

此次發(fā)布的《通知》并非孤立存在，而是對(duì)2025年以來南京公積金政策體系的迭代與升華。其核心邏輯在于提升資金流動(dòng)性、擴(kuò)大受眾覆蓋面以及強(qiáng)化家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

資金釋放：降低門檻，激活存量

新政最直接的利好在于將委托逐月提取還貸業(yè)務(wù)個(gè)人賬戶最低留存金額由月繳存額的12倍降至6倍。這一調(diào)整意味著繳存人賬戶中更多的沉淀資金被釋放出來，可用于補(bǔ)充提取或追加還貸。對(duì)于背負(fù)房貸的家庭而言，這直接降低了月度現(xiàn)金流壓力，提升了公積金的使用效能。同時(shí)，允許辦理一次補(bǔ)充提取，進(jìn)一步增強(qiáng)了政策的靈活性。

代際互助：從“付首付”到“共同還”

2025年推出的公積金“全家桶”政策主要解決首付難題，而2026年的新政則將支持鏈條延伸至還貸環(huán)節(jié)。購房人父母或子女在支付首付款后，可繼續(xù)提取公積金償還貸款，甚至作為共同借款人申請(qǐng)貸款。這種“付首付-共同貸-共同還”的全周期支持模式，極大地增強(qiáng)了年輕群體和多代家庭的購房能力，特別是對(duì)于剛步入社會(huì)的青年人及多子女家庭，顯著降低了入市門檻。

區(qū)域聯(lián)動(dòng)：打破壁壘，吸納外溢

新政將住房公積金異地貸款范圍從南京都市圈擴(kuò)展至安徽省全域，覆蓋蘇皖29個(gè)城市。這一舉措打破了行政邊界，將南京的住房市場(chǎng)置于更廣闊的長三角腹地之中。對(duì)于在南京工作但戶籍在安徽，或在安徽繳存公積金有意向在南京置業(yè)的人群而言，這是一項(xiàng)實(shí)質(zhì)性的利好，有助于吸納周邊城市的購買力，促進(jìn)區(qū)域人口與資源的流動(dòng)。

市場(chǎng)透視：供需博弈下的結(jié)構(gòu)重塑

政策的效果最終需映射在市場(chǎng)數(shù)據(jù)上。結(jié)合克而瑞（CRIC）提供的2025年1月至2026年4月的數(shù)據(jù)，我們可以清晰地看到南京樓市在政策驅(qū)動(dòng)下的運(yùn)行軌跡。

新房市場(chǎng)：供求比低位運(yùn)行，改善需求主導(dǎo)

從新房供求關(guān)系來看，南京市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的“供小于求”特征，尤其是在核心時(shí)段。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2026年3月南京新房供應(yīng)面積為18.04萬㎡，成交面積達(dá)32.61萬㎡，供求比僅為0.55。這意味著市場(chǎng)需求旺盛，而去化速度較快。

數(shù)據(jù)解讀：據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年3月新房成交均價(jià)為25000元/㎡，較2025年12月的30358元/㎡有所回落，但成交量大幅反彈至32.61萬㎡。這表明市場(chǎng)在經(jīng)歷春節(jié)淡季后的快速復(fù)蘇，且價(jià)格趨于理性，以價(jià)換量策略在部分項(xiàng)目中依然有效。

在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，改善型需求占據(jù)主導(dǎo)。2026年3月，三房和四房戶型的成交套數(shù)合計(jì)占比超過96%。其中，110-130㎡面積段成為成交主力，庫存去化周期相對(duì)較短，約為23.3個(gè)月（3個(gè)月移動(dòng)平均）。這說明南京樓市已進(jìn)入“改善為王”的時(shí)代，剛需產(chǎn)品逐漸邊緣化，而高品質(zhì)、適中面積的改善型產(chǎn)品更受市場(chǎng)青睞。

二手房市場(chǎng)：以價(jià)換量，流通加速

相比新房，二手房市場(chǎng)更能反映市場(chǎng)的真實(shí)流動(dòng)性。2026年3月，南京二手房成交套數(shù)達(dá)到9832套，成交面積92.24萬㎡，環(huán)比大幅增長95.37%，同比也實(shí)現(xiàn)了4.4%的增長。這一數(shù)據(jù)的背后，是政策松動(dòng)帶來的置換鏈條激活。

值得注意的是，低價(jià)位段房源成交活躍。2026年3月，總價(jià)200萬元以下的二手房成交套數(shù)占比極高，其中100萬元以下成交3223套，100-150萬元成交2137套。這說明剛需群體依然是二手房市場(chǎng)的主力軍，他們對(duì)價(jià)格敏感，政策帶來的首付和還貸壓力減輕直接轉(zhuǎn)化為購買力。

趨勢(shì)研判：政策協(xié)同下的市場(chǎng)新常態(tài)

回顧2025年至2026年的政策脈絡(luò)，南京樓市已逐步形成“政策托底、市場(chǎng)自我修復(fù)、結(jié)構(gòu)深度調(diào)整”的新常態(tài)。

首先，政策協(xié)同效應(yīng)顯著。從2025年3月取消限售、推出“房七條”，到2025年6月公積金異地貸款擴(kuò)至江蘇全省，再到2026年4月進(jìn)一步擴(kuò)至安徽全域并優(yōu)化代際互助，政策層層遞進(jìn)，形成了強(qiáng)大的合力。特別是“以舊換新”政策與公積金新政的結(jié)合，有效打通了置換鏈條，促進(jìn)了新房和二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。

其次，區(qū)域分化加劇。從庫存數(shù)據(jù)看，雨花臺(tái)、秦淮等核心區(qū)域的去化周期較短，分別為16.9個(gè)月和16.6個(gè)月（12個(gè)月移動(dòng)平均），而六合、溧水等遠(yuǎn)郊區(qū)域去化周期長達(dá)63.6個(gè)月和43.2個(gè)月。這意味著未來市場(chǎng)資源將進(jìn)一步向核心區(qū)域集中，遠(yuǎn)郊區(qū)域面臨較大的去庫存壓力，可能需要更長時(shí)間的價(jià)格調(diào)整和政策支持。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月，南京新房庫存面積為618.57萬㎡，較2025年初有所下降，但去化周期（12個(gè)月移動(dòng)平均）上升至25.7個(gè)月。這表明雖然庫存總量可控，但去化速度放緩，市場(chǎng)仍需政策支持以加速周轉(zhuǎn)。

最后，產(chǎn)品力成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵。隨著土地供應(yīng)向低密度、核心區(qū)傾斜，以及購房者對(duì)品質(zhì)要求的提高，未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將從“價(jià)格戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向“價(jià)值戰(zhàn)”。開發(fā)商需在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等方面下功夫，以滿足改善型客戶對(duì)“好房子”的需求。

結(jié)語

2026年4月的公積金新政，是南京樓市政策工具箱中的又一利器。它不僅減輕了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，更通過區(qū)域聯(lián)動(dòng)和家庭互助機(jī)制，拓寬了市場(chǎng)的廣度與深度。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，政策的有效性已初步顯現(xiàn)，成交量回升、流動(dòng)性增強(qiáng)。然而，面對(duì)區(qū)域分化和庫存壓力，市場(chǎng)仍需時(shí)間消化。對(duì)于購房者而言，這是一個(gè)窗口期，尤其是對(duì)于有改善需求和剛性需求的群體，政策的紅利值得把握。對(duì)于行業(yè)而言，唯有回歸產(chǎn)品本源，提升服務(wù)品質(zhì)，方能在新一輪的市場(chǎng)周期中立于不敗之地。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、私域主編功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞南京分析師喬俊杰撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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