香港樓市四年首現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，內(nèi)地難復(fù)制！2026年買房別再賭錯(cuò)方向

沉寂四年之久的香港樓市，終于在2025年底到2026年初，迎來(lái)了真正意義上的回暖。無(wú)論是成交規(guī)模還是價(jià)格表現(xiàn)，都出現(xiàn)了明顯回升，市場(chǎng)久違的“量?jī)r(jià)齊升”格局正式出現(xiàn)。很多人把這一輪反彈，簡(jiǎn)單當(dāng)成內(nèi)地樓市也要跟著上漲的信號(hào)，但仔細(xì)拆開來(lái)看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，香港這波行情，有著極強(qiáng)的特殊性，內(nèi)地不僅很難復(fù)制，甚至根本不具備照搬的條件。

先來(lái)看一組最直觀的官方數(shù)據(jù)。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)，2025年香港私人住宅售價(jià)指數(shù)同比上漲3.25%，這是2021年以來(lái)首次年度上漲，意味著香港樓市正式結(jié)束連續(xù)幾年的下行周期。中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL全年上漲4.7%，較年內(nèi)低點(diǎn)反彈超過6.8%。香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)也顯示，2025年全年住宅買賣登記達(dá)到6.28萬(wàn)宗，同比大增17%，創(chuàng)下近四年新高。進(jìn)入2026年1月，市場(chǎng)熱度進(jìn)一步升溫，一手、二手成交同比大幅走高，豪宅市場(chǎng)也同步活躍，多項(xiàng)指標(biāo)都在印證：香港樓市，真的觸底回升了。

不少人將這一切歸功于2024年的“撤辣”，但實(shí)際上，政策只是第一步，真正讓市場(chǎng)徹底激活的，是多重因素的共振。

2024年2月，香港宣布全面取消實(shí)施多年的樓市“辣招”，不是分步放松，而是一次性將買家印花稅、額外印花稅、非永居附加稅等多重限制全部取消。這對(duì)交易成本的影響是顛覆性的。以一套600萬(wàn)港元的物業(yè)為例，在撤辣之前，非本地買家需要承擔(dān)的各類稅費(fèi)接近房?jī)r(jià)的三成，總額高達(dá)200萬(wàn)港元以上；撤辣之后，稅負(fù)直接降到25.5萬(wàn)港元，一筆就能省下近180萬(wàn)港元。而對(duì)于400萬(wàn)港元以下的剛需住宅，印花稅更是統(tǒng)一定為100港元，幾乎等同于零門檻入場(chǎng)。

如此重磅的政策，為什么沒有立刻讓房?jī)r(jià)起飛？核心原因只有一個(gè)：利率太高。

2024年美聯(lián)儲(chǔ)仍處在加息周期，香港銀行間利率居高不下，房貸實(shí)際利率普遍在5%上下。很多香港市民當(dāng)時(shí)坦言，房子雖然買得起，但月供壓力實(shí)在太大，即便稅費(fèi)降了，也不敢輕易出手。市場(chǎng)在短暫沖高之后，再度回歸平淡。

真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，出現(xiàn)在2025年。隨著美聯(lián)儲(chǔ)開啟降息，香港利率環(huán)境迎來(lái)巨變。Hibor從年初3.98%一路回落至年末0.58%，主流房貸利率跌破3%。同樣一筆貸款，月供直接減少三成以上，供樓成本明顯低于租房成本，剛需、改善、中長(zhǎng)期資金陸續(xù)入場(chǎng)，市場(chǎng)才真正被點(diǎn)燃。

第三股重要力量，則是持續(xù)流入的新人才。近年來(lái)，香港通過優(yōu)才、高才通、專才等多項(xiàng)計(jì)劃，累計(jì)獲批接近40萬(wàn)宗申請(qǐng)，主力人群以30—40歲高學(xué)歷、高收入群體為主。這批人首先推高的是租賃市場(chǎng)，2025年香港租金指數(shù)連續(xù)多月上漲，同比漲幅超過4%，租金不斷走高，又反過來(lái)推動(dòng)大量租客轉(zhuǎn)向買房，形成“租金漲—成交升—房?jī)r(jià)穩(wěn)”的正向循環(huán)。

對(duì)于這一輪行情，香港業(yè)內(nèi)資深人士的判斷非常清晰。利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮就表示，2025年香港樓價(jià)已經(jīng)結(jié)束連續(xù)下跌的局面，全年實(shí)現(xiàn)小幅回升，租金連續(xù)上漲，市場(chǎng)底部已經(jīng)確認(rèn)。2026年樓市升勢(shì)有望延續(xù)，中小型住宅價(jià)格預(yù)計(jì)有5%—7%的上漲空間，整體走勢(shì)將穩(wěn)步向好。

中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青則更為直接，他認(rèn)為2025年四季度是香港樓市的關(guān)鍵拐點(diǎn)，2026年將正式進(jìn)入上行周期，全年房?jī)r(jià)漲幅有望超過10%，市場(chǎng)已經(jīng)從底部觀望，轉(zhuǎn)向趨勢(shì)性回升。

摩根士丹利、高盛等國(guó)際機(jī)構(gòu)也紛紛上調(diào)香港樓市預(yù)測(cè)，普遍認(rèn)為2026年香港房?jī)r(jià)將實(shí)現(xiàn)5%—12%的上漲，機(jī)構(gòu)與市場(chǎng)預(yù)期高度一致。

香港樓市強(qiáng)勢(shì)回暖，很多人最關(guān)心的問題就是：內(nèi)地樓市，會(huì)不會(huì)跟著漲？答案其實(shí)很明確：很難全面跟上，只會(huì)結(jié)構(gòu)性分化。

首先，兩地政策邏輯完全不一樣。香港是一次性全面松綁，目的是快速激活市場(chǎng)；而內(nèi)地始終堅(jiān)持“房住不炒”，政策核心是穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存、防風(fēng)險(xiǎn)，采取的是首付下調(diào)、利率下降、稅費(fèi)補(bǔ)貼等漸進(jìn)式支持，不可能像香港一樣“一刀切”全面放開。

國(guó)家發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳也指出，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從高速增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向平穩(wěn)健康發(fā)展，政策追求的是穩(wěn)，不是大漲，更不允許重回過度炒作的老路。

其次，兩地供需結(jié)構(gòu)天差地別。香港土地稀缺、供應(yīng)長(zhǎng)期偏緊，新增人口又在不斷擴(kuò)大需求；而內(nèi)地城市之間差異極大，一線城市人口持續(xù)流入、土地供應(yīng)有限，房?jī)r(jià)具備一定支撐；但大量三四線城市面臨庫(kù)存高、人口流出、需求不足的問題，不具備全面反彈的基礎(chǔ)。

克而瑞、安居客等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，內(nèi)地市場(chǎng)目前整體仍處在“咨詢多、觀望濃、成交慢”的階段，庫(kù)存壓力依然不小，市場(chǎng)信心恢復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。

再加上預(yù)期層面的差異，香港利率下行、租金回報(bào)穩(wěn)定；而內(nèi)地居民對(duì)收入和杠桿仍偏謹(jǐn)慎，對(duì)房產(chǎn)稅也存在中長(zhǎng)期觀望，全面回暖的條件遠(yuǎn)未成熟。

綜合來(lái)看，香港這一輪反彈，是小體量市場(chǎng)+全面撤辣+利率大幅下行+人才集中流入共同造就的特殊行情，對(duì)內(nèi)地有參考意義，但幾乎無(wú)法復(fù)制。2026年的內(nèi)地樓市，只會(huì)是一句話：整體以穩(wěn)為主，城市深度分化，普漲時(shí)代徹底結(jié)束。

最后給普通購(gòu)房者一句實(shí)在話：不要被香港樓市的熱度帶偏節(jié)奏，也不要輕信“全面大漲”的說(shuō)法。剛需自住，在核心城市、好地段、配套成熟的前提下，擇機(jī)入手沒有問題；如果是投資，一定要放棄閉眼買房就能賺錢的想法，只看人口、產(chǎn)業(yè)、配套都過硬的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

樓市早已不是閉著眼都能贏的時(shí)代，看清城市基本面，理性判斷，穩(wěn)字當(dāng)頭，才是最安全的選擇。