市場告別“以價(jià)換量”，上海1月二手房成交同比上漲24.18％

上海某中介門店。 李貝貝/攝

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報(bào)道

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，上海二手房成交22834套，同比增長24.18%，承接了2025年12月的“翹尾回升”態(tài)勢。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，從客戶業(yè)主心態(tài)看，房客源成交周期均較2025年12月加速，市場信心逐漸修復(fù)重鑄：“連續(xù)多月成交量回穩(wěn)，客戶信心提升，庫存去化加速，二手房掛牌量連續(xù)9個(gè)月逐漸下降，庫存去化壓力降低，供需關(guān)系趨于逐漸平衡。”

“開年二手房市場延續(xù)了去年四季度的翹尾行情。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析，當(dāng)前上海二手房交易比較活躍，市場韌性足，疊加近期房地產(chǎn)積極信號持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)節(jié)后三月市場熱度有望延續(xù)，走出企穩(wěn)向好行情。

成交高位運(yùn)行

據(jù)58安居客統(tǒng)計(jì)，2025年，上海共成交了254218套二手房（含商業(yè)）。其中，2025年12月，上海二手房（含商業(yè)）成交量再度突破2.3萬套，成為全年僅次于“金三銀四”的第三高點(diǎn)，并且連續(xù)兩個(gè)月成交超過2.2萬套，創(chuàng)下近8個(gè)月新高。

2026年初，上海二手房市場順利承接了這一回暖態(tài)勢。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至1月31日，今年1月，上海二手房累計(jì)成交22834套，環(huán)比12月的22961套下降0.5%；同比2025年1月成交的18387套，上漲4447套，漲幅24.18%。

從日均成交量上來看，太平洋房屋提供的數(shù)據(jù)顯示，1月上海二手房日均成交量約736套。工作日成交量基本穩(wěn)定在600套以上，周末的日成交量更是頻頻破千。尤其是從1月10日起，連續(xù)3周周末、全月共有7個(gè)交易日單日成交量破千套。其中1月10日單日成交達(dá)1261套，為近3個(gè)月新高。

成交量穩(wěn)定的同時(shí)，價(jià)格端也同步釋放積極信號。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月上海二手房成交均價(jià)為36161元/平米，環(huán)比上漲2.71%。二手房市場呈現(xiàn)出“以價(jià)換量”階段向“量價(jià)趨穩(wěn)”階段過渡的跡象，市場活躍度持續(xù)高位。

“當(dāng)前市場消化速度已超過新增掛牌速度，買家‘大刀砍價(jià)’的情況減少，議價(jià)空間在顯著縮小。”盧文曦表示，有少量業(yè)主選擇暫時(shí)撤牌觀望，市場預(yù)期出現(xiàn)一定改善，二手房市場不再單純依靠“以價(jià)換量”來維持成交量。

從成交結(jié)構(gòu)來看，上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1月大浦東成交4723套，環(huán)比增加6.54%；寶山排名第二，成交2164套，環(huán)比增加7.18%；閔行排名第三，成交2029套，環(huán)比增加2.22%，可見活躍區(qū)域交易進(jìn)一步提升；從環(huán)線分布來看，外環(huán)郊外占比超過50%，說明近期剛需入市繼續(xù)保持穩(wěn)定。在上海浦東新區(qū)三林一家鏈家門店，中介人士向記者透露，從該門店的實(shí)際成交來看，低總價(jià)“老破小”房源成為購房者的“上車首選”。

同時(shí)，58安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月上海成交二手房中，低總價(jià)房源的供給比例達(dá)50.06%，對應(yīng)流量比例更高；中高、高總價(jià)房源的供需占比均不足14%，更多高凈值人群仍將目光聚焦于新房市場。“這種以剛需為主導(dǎo)的供需結(jié)構(gòu)，為成交量爆發(fā)提供了基礎(chǔ)。”58安居客研究院院長張波認(rèn)為，當(dāng)下剛需群體是二手房市場的核心購買力，低總價(jià)房源的充足供給有效釋放了積壓的購房需求。

太平洋房屋統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示，1月其公司成交主力為剛需房源，總價(jià)300萬元以下的房源占比同比環(huán)比均增加。公司方面指出，總價(jià)300萬元以下是置換鏈條第一環(huán)節(jié)，300萬元以下成交占比逐步提升，現(xiàn)在接近半壁江山。同時(shí)，議價(jià)空間收窄但成交周期優(yōu)化，賣方讓步趨于理性。此外，客源成交周期從124天縮短至114天，買賣雙方匹配效率明顯提升。

庫存連續(xù)9個(gè)月下降

對于上海二手房市場的持續(xù)回溫，盧文曦指出，市場情緒轉(zhuǎn)暖是重要推動(dòng)力：“從去年十月份之后，上海二手房市場的交易量都非常活躍，市場情緒一旦起來之后，反而促使大家更快地入市。”

成交量高位運(yùn)行的同時(shí)，上海二手房庫存也持續(xù)去化，供需格局明顯改善。盧文曦表示，尤其是近期二手房掛牌量在不斷下降，意味著市場消化的速度已經(jīng)超過了新增掛牌的速度，“這一指標(biāo)意味著價(jià)格開始企穩(wěn)的可能性，是非常有希望的。”

同時(shí)，上海鏈家指出，上海二手房當(dāng)前庫存量較2025年1月下降約20%，掛牌量的持續(xù)回落顯示市場供需關(guān)系正逐漸趨于平衡。而截至1月底，上海二手房掛牌量為8.24萬套，較歷史峰值減少近3萬套。

上海某中介門店。 李貝貝/攝

同時(shí)，根據(jù)太平洋房屋的監(jiān)測數(shù)據(jù)，目前上海全市二手房庫存量已連續(xù)9個(gè)月下降。截至1月底，同比下降約20%，供需關(guān)系趨于平衡。房東心態(tài)逐漸回暖，議價(jià)空間收窄，購房者的觀望情緒也有所減弱。

政策端的持續(xù)發(fā)力，更為市場回暖注入信心。可以看到，2026年開年半個(gè)月內(nèi)，換房個(gè)稅退稅優(yōu)惠延續(xù)至2027年底、央行釋放“降準(zhǔn)仍有空間”信號、商業(yè)房產(chǎn)首付松動(dòng)等利好政策密集出臺，有效降低購房成本、寬松市場資金環(huán)境。

尤其是2月2日，上海浦東新區(qū)、靜安區(qū)和徐匯區(qū)正式啟動(dòng)收購存量住房用作保障性租賃住房試點(diǎn)工作，中國建設(shè)銀行上海市分行提供專項(xiàng)金融支持。地段條件較好、產(chǎn)權(quán)清晰、中小戶型、業(yè)主置換意愿強(qiáng)烈的房子有望被優(yōu)先收購。

對此市場人士普遍認(rèn)為，上海作為超一線城市，首次由政府平臺收購核心區(qū)域二手房用于保障型租賃住房，不僅為市場相關(guān)房源提供托底與流動(dòng)性支持，更釋放出強(qiáng)烈的穩(wěn)定市場信號。

春節(jié)后上海樓市“小陽春”可期

多位受訪業(yè)內(nèi)人士對后市持樂觀態(tài)度，普遍認(rèn)為上海樓市“小陽春”可期。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，1月上海二手房市場維持熱度，一方面是政策顯效下潛在需求釋放，另一方面受春節(jié)假期后移影響，基數(shù)相對較低，春節(jié)后隨著需求進(jìn)一步釋放，“小陽春”行情值得期待。

“展望后續(xù)，隨著春節(jié)后置換需求逐步釋放，疊加政策紅利持續(xù)傳導(dǎo)，上海二手房市場金三銀四行情值得期待。”太平洋房屋表示。

盧文曦認(rèn)為，按這樣的趨勢來預(yù)判，“小陽春”應(yīng)該說是提前出現(xiàn)了，且三、四月份依然會(huì)有不錯(cuò)的交易量，上海已經(jīng)走出了一個(gè)淡季不淡的行情。同時(shí)，上海還官宣收購二手房做保障性租賃住房，將更有利于盤活存量房源，激活剛需群體，市場流動(dòng)性會(huì)更有活力。

不過，較之二手房市場的活躍，1月的上海新房市場相對冷靜。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，1月全市新房成交面積為28.7萬平米，環(huán)比下降38.6%，延續(xù)了近期市場的平緩走勢。

上海浦東新區(qū)某小區(qū)。 李貝貝/攝

供應(yīng)方面，房企推盤節(jié)奏保持審慎。全月共19個(gè)項(xiàng)目入市，其中11個(gè)樓盤的單次推盤量不足百套；從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，市場的分化在真實(shí)去化階段更為清晰。1月入市的19個(gè)新盤中，僅2個(gè)網(wǎng)簽率突破50%，最高為65%；而網(wǎng)簽率低于10%的項(xiàng)目多達(dá)10個(gè)，其中2個(gè)甚至為零網(wǎng)簽。

對此，盧文曦強(qiáng)調(diào)，雖然新房成交節(jié)奏有點(diǎn)放緩，但是存量市場表現(xiàn)較為突出，這也給置換鏈條順暢提供了不錯(cuò)的基礎(chǔ)，“市場的蟄伏是為后續(xù)成交提供蓄力。”

張波亦向記者分析稱，二手房回暖與新房銷售從數(shù)據(jù)來看似乎是此消彼長，但兩者客群分化的趨勢將表現(xiàn)得更為明顯。從安居客線上數(shù)據(jù)來看，2026年1月一、二手房市場重合度僅12%左右，剛需客群向二手房聚集、改善客群偏好新房的格局愈發(fā)清晰，二手房成交活躍打通了“賣舊買新”置換鏈條，為新房改善型房源去化提供直接支撐。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>