險資加速“掃貨”：一線城市商業不動產受追捧

中經記者 陳晶晶 北京報道

2026年開年以來，險資頻頻“掃貨”商業不動產。

近日，一則超80億元的商業地產交易“引燃”大宗資產交易市場。包括泰康人壽、友邦人壽、長城人壽、中宏人壽、中意人壽等在內的7家險企投資成立的私募基金——天津蘭沁股權投資合伙企業（有限合伙）（以下簡稱“蘭沁股權基金”），規模高達86.01億元，成功接盤英格卡集團旗下的無錫、北京、武漢三座薈聚購物中心。這一交易不僅再次刷新了商業地產并購紀錄，也成為險資布局商業不動產的重要一步。

中宏人壽相關負責人對《中國經營報》記者表示：“此次投資綜合考慮了項目情況、運營方資質和回報預期等，符合公司穩健、長期價值導向的一貫投資理念，以及資產負債管理需求。”

長城人壽相關負責人回應記者采訪表示：“三座購物中心成熟運營、出租率高、租金穩健，提供持續可預測的租金收入，現金流確定性強。商業地產租金可隨通脹與消費升級上調，對沖利率下行與通脹壓力，提升資產組合韌性。”

博取現金流收益

公開資料顯示，蘭沁股權基金于2026年2月6日注冊成立，規模達86.01億元，出資方陣容強大，合伙人有泰康人壽、長城人壽、友邦人壽、中宏人壽、中意人壽、中美聯泰大都會人壽、泰康養老、高和明德（北京）企業管理服務有限公司（以下簡稱“高和明德”）、卓領盛企業管理服務（上海）有限公司、Orchid LP HK Limited。該基金的執行事務合伙人為高和資本旗下的高和明德。

值得注意的是，納入基金的底層資產系位于無錫、北京和武漢的“薈聚”商業項目，其中部分運營已超十年，如無錫薈聚于2014年6月開業；北京薈聚（位于大興區西紅門）于2014年開業，總建筑面積超過50萬平方米，商業可租賃面積近21萬平方米，入駐品牌約450家，被稱為“北京南城吸客能力最強大的購物中心”。

值得注意的是，交易完成后，項目運營團隊不改變，英格卡集團將繼續保留項目運營權。業內認為，這種“資產所有權與運營權分離”的模式，一方面確保了專業運營團隊繼續管理項目，另一方面又滿足了保險資金對項目收益的需求。

長城人壽方面對記者分析表示，投資薈聚購物中心項目，主要有三點考量：一是服務實體經濟，助力提升內需。購物中心是“擴內需、促消費的重要載體”，長城人壽投資購物中心，是以專業能力服務國家戰略、服務實體經濟的具體實踐。二是資產負債匹配。保險資金負債久期長，與優質商業地產項目具有長期穩定的現金流特性高度匹配。長城人壽聚焦北京、無錫、武漢三座薈聚購物中心的專項投資，核心是匹配險資長期負債、獲取穩定現金流、優化資產配置、提升分紅能力，適配長期壽險資金特性。三是收益風險平衡。資產覆蓋一線/新一線核心區位、成熟商圈，長期具備資產增值退出空間。在利率下行周期，增加另類不動產配置，有利于提升組合收益穩定性。借助頭部項目與成熟運營模式控制風險。通過交易結構設計提升安全邊際與收益效率。

多家險資已重點布局

實際上，連月來，多宗商業不動產交易的陸續達成，展現出險資強勁的購買力，投資模式包括私募股權基金、公募REITs、Pre-REITs等，投資的底層資產主要是商業地產、物流地產和長租公寓等。

1月初，招商信諾人壽聯合利安人壽、上海錦江國際投資管理有限公司等設立上海瑾東閣私募投資基金合伙企業（有限合伙）。據悉，這只基金在2025年12月2日備案通過，注冊資本為9億元，收購標的涵蓋上海錦楊企業管理有限公司100%股權、相關債權，以及東錦江服務式公寓項目。

公開資料顯示，上海東錦江希爾頓逸林酒店不僅地處陸家嘴商圈，還鄰近上海博物館東館、上海科技館及世紀公園等城市地標，其850間客房的規模化配置，在浦東地區具備稀缺性，且該酒店已于2023年完成最新一輪裝修。

2月6日，瑞安房地產發布公告，宣布旗下瑞安普通合伙人、上海瑞安等附屬公司，與加拿大宏利金融、中國人壽信托以及大家保險集團旗下機構共同訂立合作協議，成立合營企業收購項目公司99%股權。

據披露，該項目公司主要從事項目資產的開發、建設及營運、物業租賃及銷售以及物業管理。項目公司擁有的資產包括位于上海黃浦區的辦公樓、商場及其他設施，其可供銷售及可供出租總建筑面積為約79000平方米。區位優勢和資產價值較高，對應的商業物業租賃需求相對穩定且租金水平可觀。

據記者梳理，2025年下半年以來，布局商業不動產的險企還有中郵人壽、大家保險集團、陸家嘴國泰人壽。

例如2025年11月，陸家嘴國泰人壽發布公告稱，以8.95億元的總價買入上海浦東新區前灘匯N5棟寫字樓，將用作辦公職場，交易已于10月31日完成交割。

2025年12月，大家保險集團通過旗下基金收購了寶龍地產的杭州濱江寶龍城，該商業綜合體包括購物中心、酒店及車位，總價值24.5億元。

從這些險企的投資偏好來看，核心城市、核心地段的酒店、寫字樓等抗風險業態受追捧程度高；在投資標的的區位選擇上，上海、北京等一線城市穩居核心。

戴德梁行最新報告指出，從城市維度來看，北京、上海各類資產獲得投資者關注的比例位居前列，顯示出市場對這兩座核心城市資產的堅定投資偏好，杭州、成都、蘇州、南京等城市，也逐漸依托經濟優勢與產業發展潛力，成為非一線城市中受青睞的投資目的地。

上述報告還顯示，目前多數不動產業態呈現抬升態勢，反映出市場風險預期高轉。其中甲級寫字樓核心區收益率北京約為5.0%—5.9%、上海為5.0%—6.0%，較2024年上升約50個基點。

薪火私募投資基金總裁翟丹對記者分析表示，當前，實物資產成為本土化配置的“壓艙石”，一線城市物業兼具安全性與流動性。“中國正處于不動產價值重估階段，險資憑借長期資金優勢，可穿越周期獲取‘逆周期溢價’。此邏輯在未來5—10年內仍將成立。”

（編輯：李暉 審核：何莎莎 校對：陳麗）