金科服務退市

金科智慧服務集團股份有限公司即將于2026年2月20日下午16:00正式從香港聯交所退市，成為繼藍光嘉寶服務、華發物業、融信服務之后，第四家退市的港股物業管理企業。

退市時間表

? 最后交易日：2026年2月10日（星期二）

? 暫停買賣：2026年2月11日上午9時起

? 正式退市生效：2026年2月20日下午16:00整

退市條件達成情況

根據2026年1月16日的聯合公告，要約人及其一致行動人士已在要約項下接獲股東就2.51億股無利害關系股份的有效接納，占已發行股本總額約42.13%，占全部無利害關系股份約95.56%。截至公告日，要約人及其一致行動人士持股比例已達到約98.04%，遠超香港《公司收購及合并守則》規定的90%門檻，退市接受條件已完全滿足。

退市原因分析

1. 大股東博裕資本的戰略決策

博裕資本自2021年起通過多次收購逐步控股金科服務：

? 2021年12月：以37.34億港元收購22.69%股權，每股26港元

? 2022年11月：以每股12港元收購11.94%股份，總金額9.3億港元

? 2025年3月：通過司法拍賣以6.67億元（約7.18億港元）競得1.08億股（占18.05%）

累計投資約80億港元后，博裕資本認為金科服務作為非上市公司的價值大于上市公司。退市后，公司可免受市場預期和股價波動壓力，減輕行政和合規負擔，更靈活地進行長期戰略調整。

2. 港股物業板塊估值邏輯變化

? 從“黃金賽道”到“估值洼地”：2020-2021年物業股備受追捧，金科服務股價曾達88.6港元/股，市值超500億港元；目前股價約8.69港元，市值縮水超90%

? 流動性枯竭：過去三個月平均日交易量僅約49萬股，占已發行股份0.08%，上市融資功能基本喪失

? 行業寒冬：2025年僅兩家小型物企向港交所遞表且均未成功，物業資本市場已降至冰點

3. 擺脫關聯方影響

金科服務原母公司金科股份自2022年起陷入債務危機，2024年期末凈資產為負值，面臨終止上市風險。金科服務2024年因對關聯方應收款項計提巨額減值準備，導致歸母凈虧損5.87億元。退市有助于公司重構獨立品牌，擺脫母公司負面影響。

股東重要安排

要約方案：

? A選項（有條件接納）：每股8.69港元，需退市決議案獲至少75%獨立股東批準且反對票不超過10%

? B選項（無條件接納）：每股6.67港元，立即支付；若退市條件達成，可額外獲得每股2.02港元補足款

關鍵截止日期：

? 股份出售截止：2026年2月10日（最后交易日）

? 要約接納截止：2026年2月13日（星期五）下午4時（券商可能設更早截止日期）

風險提示：未在上述日期前出售或接納要約的股東，將持有非上市股份，流通性嚴重降低。公司已明確表示“將不會有任何恢復公眾持股量的計劃”。

公司現狀與未來展望

財務表現：

? 2025年上半年營收23.35億元，凈利潤0.72億元

? 2024年全年收入45.85億元，歸母凈虧損5.87億元

業務調整：

? 2024年累計退出住宅在管建筑面積約1920萬平方米

? 2025年上半年退出8.7萬平方米低質效住宅項目及55個低質效企業服務項目

退市后發展預測：

1. 短期：聚焦現金流回收，優化人員結構和業務布局

2. 中期：實施資產分層，尋求REITs、險資或地方國資并購實現部分資產溢價退出

3. 長期：可能通過并表、二次上市或裝入博裕已投資的上市主體（如萬物云）實現資本退出

行業意義

金科服務退市標志著物業行業估值邏輯的根本轉變：從“規模為王”轉向現金流確定性、人效提升空間與可驗證盈利模型為核心價值標尺。在房地產深度調整期，上市物企的融資優勢減弱，維持上市的成本相對凸顯，私有化成為大股東實現戰略意圖的理性選擇。

此次退市完成后，金科服務將結束近五年的港股上市歷程，成為博裕資本旗下的私人公司，開啟新的發展階段。