這一波樓市大逆轉(zhuǎn)，屬實(shí)有點(diǎn)突然了！

2月9日，大A與港股的地產(chǎn)板塊在節(jié)前沉悶的交易氛圍中，上演了一波集體異動(dòng)——

不僅為節(jié)前市場(chǎng)注入了活力，更讓密切關(guān)注行業(yè)動(dòng)向的投資者與分析人士眼前一亮。

截至當(dāng)日午盤(pán)，A股地產(chǎn)板塊多點(diǎn)開(kāi)花：

沙河股份、京投發(fā)展、京能置業(yè)漲超5%，信達(dá)集團(tuán)、金地集團(tuán)、新城控股等一批知名房企均漲超3%；

港股內(nèi)房股的表現(xiàn)同樣毫不遜色，融創(chuàng)中國(guó)漲超7%，引領(lǐng)合景泰富、旭輝控股、龍湖集團(tuán)、碧桂園等公司股價(jià)集體拉升。

這一輪強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)瞬間引起了資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這次地產(chǎn)板塊的亮眼表現(xiàn)背后存在以下雙重支撐：

市場(chǎng)面上，核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)回穩(wěn)跡象。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的13個(gè)城市二手房成交面積約810萬(wàn)㎡，環(huán)比上升16%，同比大幅增長(zhǎng)33%。

環(huán)比連續(xù)增長(zhǎng)、同比大幅攀升，被視為市場(chǎng)情緒觸底、剛性及改善需求開(kāi)始謹(jǐn)慎入市的關(guān)鍵證據(jù)。

盡管新房市場(chǎng)依然承壓，但二手市場(chǎng)的率先活躍，往往是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)筑底過(guò)程中的先行指標(biāo)。

消息面上，諸多熱點(diǎn)一二線城市的救市政策持續(xù)加碼、勢(shì)大力沉。

近日，上海正式啟動(dòng)由國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)市場(chǎng)存量二手房源，用于提供保障性租賃住房。

這一舉措被市場(chǎng)解讀為“一石三鳥(niǎo)”：

既能為市場(chǎng)提供寶貴的流動(dòng)性，助力存量去化；又能快速擴(kuò)大保租房供給，還能起到穩(wěn)定區(qū)域房?jī)r(jià)預(yù)期的效果。

與此同時(shí)，佛山、重慶、南京等多座熱門(mén)二線城市出政策——

有的允許房地產(chǎn)項(xiàng)目合理緩建、降低企業(yè)資金鏈壓力，對(duì)供給側(cè)企業(yè)的精準(zhǔn)紓困，有的擴(kuò)大公積金使用范圍，給需求端安裝技能包。

更加值得注意的是，若將時(shí)間線拉長(zhǎng)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這股地產(chǎn)板塊的反彈勢(shì)頭已持續(xù)累積了一個(gè)多月，若從今年年初算起：

保利發(fā)展上漲約16.7%、華潤(rùn)置地上漲約19.6%、中海上漲約26%、招商蛇口漲幅更是高達(dá)30%…

直截了當(dāng)?shù)刂v，在行業(yè)深度調(diào)整后，資金正率先擁抱財(cái)務(wù)最安全、經(jīng)營(yíng)最穩(wěn)健的那些頭部上市房企。

在筆者看來(lái)，自開(kāi)年以來(lái)的地產(chǎn)板塊資本市場(chǎng)表現(xiàn)，某種程度上也折射出當(dāng)前市場(chǎng)的復(fù)雜心態(tài)與結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)向趨勢(shì)，一個(gè)突出表現(xiàn)就是——

政策底與市場(chǎng)底的共振正在加速形成。

大家可以重點(diǎn)關(guān)注以下這么三件事：

第一，高層在去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年年初的《求是》雜志上作出定調(diào)——

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，《求是》雜志明確了“房地產(chǎn)仍然是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)”定位，并提出“政策力度要符合市場(chǎng)預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”。

第二，“三道紅線”政策出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向，多家房企確認(rèn)不再上報(bào)“三道紅線”指標(biāo)。

如今，“三道紅線”已從?常態(tài)化監(jiān)管?轉(zhuǎn)向?差異化、精細(xì)化的風(fēng)險(xiǎn)處置與新融資模式探索?階段，標(biāo)志著房地產(chǎn)監(jiān)管重心已轉(zhuǎn)變?yōu)?防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保障項(xiàng)目交付和推動(dòng)行業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡，堪稱(chēng)根本性轉(zhuǎn)移。

第三，2025年末REITs政策開(kāi)閘，“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”全品類(lèi)發(fā)展框架逐步確立。

華泰證券研究所數(shù)據(jù)顯示：截至2026年2月7日，已申報(bào)的10單Reits底層資產(chǎn)總估值達(dá)398億，擬募資總額達(dá)377億，較此前已發(fā)行的12單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Reits首發(fā)均值提升50%，一線城市資產(chǎn)估值占比超43%。

就這，咱們還沒(méi)提到說(shuō)年內(nèi)進(jìn)一步降準(zhǔn)降息、持續(xù)“寬信用、寬貨幣”的預(yù)期還在…

所以你能明顯感覺(jué)到——

當(dāng)前資本市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)板塊的集體共識(shí)，并不是建立在過(guò)往那種政策轉(zhuǎn)向、天量放水的固有基礎(chǔ)之上；

求穩(wěn)、求長(zhǎng)遠(yuǎn)、求可持續(xù)顯得異常重要，在行業(yè)出清過(guò)程中，安全邊際正在成為資金流向的首要考量。

你看，無(wú)論是A股還是港股，領(lǐng)漲者多為擁有國(guó)資背景或財(cái)務(wù)表現(xiàn)足以穿越周期的頭部?jī)?yōu)等生…這就足以說(shuō)明問(wèn)題了。

咱們剛才說(shuō)的“結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)向”道理正在于此。

這剛好讓我想起了近期房地產(chǎn)市場(chǎng)廣泛討論的一個(gè)聲音——

“房地產(chǎn)將迎來(lái)十年一遇大拐點(diǎn)”真的要來(lái)了嗎？

看了一下各方資料，支持這一聲音的核心依據(jù)主要有三點(diǎn)：

供給側(cè)大出清已近完成； 總量周期性回升即將到來(lái)； 基本面持續(xù)得到改善。

面對(duì)市場(chǎng)的回暖與專(zhuān)家的亢奮，筆者認(rèn)為：這個(gè)事兒有必要從長(zhǎng)計(jì)議、理性看待。

首先，供給側(cè)出清當(dāng)前的確已進(jìn)入深水區(qū)，但后續(xù)發(fā)展方向很可能跟大家想的不一樣。

諸多房企退出新一輪拿地，在全國(guó)土拍市場(chǎng)上活躍的企業(yè)只剩個(gè)位數(shù)，是無(wú)可爭(zhēng)辯的事實(shí)，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式面臨著改弦更張。

而且，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2025年12月召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上公布的信息，?2025年全國(guó)保交房任務(wù)已全面完成?。?

化債方面，截至2025年底，隱性債務(wù)規(guī)模已降至約6.5萬(wàn)億-7萬(wàn)億之間，距離2028年底前“清零”的目標(biāo)已進(jìn)度過(guò)半。

這些都是十分重要的供給側(cè)出清依據(jù)，但我們還應(yīng)該看到：

整個(gè)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的徹底修復(fù)、從“金融驅(qū)動(dòng)”向“長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)”的模式轉(zhuǎn)型，仍需漫長(zhǎng)時(shí)日。

要完成這一目標(biāo)，依然要靠行業(yè)龍頭來(lái)驅(qū)動(dòng)，你看這是不是與前面咱們提到的資本市場(chǎng)的集體選擇不謀而合？

其次，關(guān)于總量周期性回升，關(guān)鍵要分清到底是“結(jié)構(gòu)性回暖”還是“全面反轉(zhuǎn)”。

筆者認(rèn)為，將當(dāng)前的市場(chǎng)積極信號(hào)簡(jiǎn)單推導(dǎo)為總量反彈，本質(zhì)上是忽略了底層邏輯的根本性變化。

近月二手房數(shù)據(jù)的回暖，建立在前值基數(shù)明顯偏低與季節(jié)性掛牌量回撤的基礎(chǔ)上，其實(shí)每年都會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似情況，可持續(xù)性是有待觀察的。

除此之外，更重要的趨勢(shì)依舊是愈演愈烈的分化行情：

從當(dāng)前掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，四大一線城市二手房網(wǎng)簽活躍度呈明顯回升，但在新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲出現(xiàn)0.51%的小幅增長(zhǎng)同時(shí)，二手房跌了1.14%。

一月份，百城二手住宅均價(jià)錄得12905元/㎡，環(huán)比下跌0.85%，同比下跌8.67%。盡管環(huán)比跌幅較上月收窄了0.12個(gè)百分點(diǎn)，但存量市場(chǎng)仍處在以價(jià)換量的階段。

客觀來(lái)講，當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)的確呈現(xiàn)出一系列積極信號(hào)，值得保持理性樂(lè)觀，但據(jù)此推斷反轉(zhuǎn)明顯言之尚早。

第三，樓市基本面的確正在出現(xiàn)邊際改善，但需求增長(zhǎng)引擎切換大勢(shì)無(wú)可逆轉(zhuǎn)。

我們現(xiàn)在看到的主體風(fēng)險(xiǎn)出清、化債進(jìn)程過(guò)半、新增供應(yīng)縮減、存量房市場(chǎng)去化周期縮短乃至存量房?jī)r(jià)格跌幅收窄…均屬于邊際改善范疇。

但當(dāng)前全行業(yè)仍處在持續(xù)調(diào)整周期，同樣也是不爭(zhēng)的事實(shí)——

2025年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積8.81億㎡，其中住宅銷(xiāo)售面積約7.33億㎡，連續(xù)四年的調(diào)整，使得以上兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均較2021年高點(diǎn)時(shí)出現(xiàn)50%左右的縮水。

當(dāng)前全球樣本的平均調(diào)整周期就是“6年、回撤35%”這樣的臨界線，這意味著我們當(dāng)前的調(diào)整在長(zhǎng)度上和深度上妥妥足夠了，2026出現(xiàn)大有希望實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。

但問(wèn)題在于，無(wú)論人口出生率、城鎮(zhèn)化進(jìn)程還是居民端信用擴(kuò)張空間，幾乎同時(shí)指向結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)暖。

而這剛好與我們之前講過(guò)的從“有房住”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白『梅俊钡男枨笄袚Q不謀而合。

理解以上這三點(diǎn)，再回過(guò)頭去看開(kāi)年之后資本市場(chǎng)的集體選擇，自然就能理解資金流向的核心邏輯所在。

說(shuō)完了資本市場(chǎng)的選擇，再來(lái)看看老百姓的選擇——

58同城、安居客近期發(fā)布了《2026春節(jié)置業(yè)意向報(bào)告》，其中對(duì)全國(guó)19座重點(diǎn)城市的20-45歲受訪者進(jìn)行了調(diào)查。

其中56.8%的受訪者有意在工作生活城市看房買(mǎi)房，另有約22.6%受訪人群表示工作生活的城市和家鄉(xiāng)為同一城市。

表示愿意考慮家鄉(xiāng)的房子、家鄉(xiāng)省城或其它重點(diǎn)城市的占比分別為14.0%和6.2%。

換言之，近八成人群看房聚焦“工作生活城市”或“家鄉(xiāng)與工作同城”的房源。

在新市民人群看房選擇統(tǒng)計(jì)中，表示考慮“工作生活城市的房子”人群占比達(dá)67.9%。

而在具體房源需求方面，有51.5%的受訪者看房、咨詢樓盤(pán)優(yōu)先考慮三居室戶型，為各類(lèi)需求中的主力戶型。

至于其它改善方向，大家可以詳細(xì)參考下圖——

從購(gòu)房心態(tài)上來(lái)看，超過(guò)七成受訪者聽(tīng)說(shuō)過(guò)身邊有人抄底撿漏，但約有43.1%的受訪者認(rèn)為“還沒(méi)到時(shí)候，再等等看”。

梳理完以上數(shù)據(jù)，有三大趨勢(shì)已經(jīng)躍然于紙上——

首先，絕大多數(shù)人群看房、買(mǎi)房更加傾向于工作生活城市。

其次，改善需求已成當(dāng)下買(mǎi)房置業(yè)的核心驅(qū)動(dòng)力。

第三，工作和收入預(yù)期正在成為促使買(mǎi)房的第一要素。

你再往深多想一步，就會(huì)發(fā)現(xiàn)老百姓在購(gòu)房看房這件事上的傾向性，與未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里房地產(chǎn)的分化態(tài)勢(shì)不謀而合，基本上就是“先有雞”還是“先有蛋”的關(guān)系。

這其實(shí)也給我們想要在2026年考慮買(mǎi)房或者置換的朋友們提了個(gè)醒，筆者將其總結(jié)為以下幾點(diǎn)——

第一個(gè)，叫做“職業(yè)生涯強(qiáng)綁定”，說(shuō)得更直白些就是用就業(yè)機(jī)會(huì)代替城市輪動(dòng)效應(yīng)。

從當(dāng)前反饋的返鄉(xiāng)置業(yè)意愿方面來(lái)看，也確實(shí)是這樣。

大家更加傾向于在工作生活地買(mǎi)房，這本質(zhì)上是一種價(jià)值加速回歸理性的體現(xiàn)。

一方面，這確實(shí)向資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)傳達(dá)了需求仍在且較為旺盛的信號(hào)；

另一方面加速擰干了需求端和供給端兩側(cè)的投機(jī)成分。

未來(lái)，那些能夠充分提供優(yōu)質(zhì)就業(yè)崗位的城市及其優(yōu)質(zhì)配套板塊仍舊大有機(jī)會(huì)先于市場(chǎng)均線實(shí)現(xiàn)全面回暖。

第二個(gè)，叫做“全方位多維度改善”，也就是不僅要改善居住面積，更要改善整體生活品質(zhì)。

其實(shí)這一點(diǎn)與高層乃至行業(yè)對(duì)于“好房子”的一致看好是不謀而合的。

這意味著未來(lái)單一緯度的改善很難再因改善屬性本身打動(dòng)買(mǎi)家從而叫出較高溢價(jià)空間。

取而代之的是城市、區(qū)域板塊、配套以及品牌品質(zhì)等多維度的組合拳，才是形成并維持溢價(jià)的關(guān)鍵要素。

以前咱們提這個(gè)事兒，大家可能只覺(jué)得這是行業(yè)的趨勢(shì)方向或者開(kāi)發(fā)商單方面的說(shuō)辭，這回看怎么樣？老百姓的集體呼聲吧？

第三個(gè)，叫做“更加注重財(cái)務(wù)韌性”，用信貸周期的長(zhǎng)視角來(lái)代替單一緯度的所謂“抄底時(shí)機(jī)”。

未來(lái)的需求端，大概率不再是那個(gè)能讓絕大多數(shù)人躺賺的市場(chǎng)。

在這樣一個(gè)“穩(wěn)”字當(dāng)頭的市場(chǎng)里，財(cái)務(wù)端的穩(wěn)健對(duì)于個(gè)人和家庭來(lái)說(shuō)——

既是改善需求或者說(shuō)美好生活得到全面滿足的基礎(chǔ)，也是家庭財(cái)富積累必備的前置條件。

最起碼，月供不應(yīng)該是家庭財(cái)務(wù)的緊箍咒，我們應(yīng)該拿出當(dāng)年六個(gè)錢(qián)包那種團(tuán)結(jié)和定力去為可能到來(lái)的30年長(zhǎng)債務(wù)周期設(shè)置反脆弱體系。

常看咱們號(hào)的老鐵一定都知道，這是我們一貫的基本立場(chǎng)。