盛松成：破舊立新，行穩致遠——中國房地產“十五五”轉型之路

資料圖。本文來源：北京商報、中國國創會

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破舊立新，行穩致遠——中國房地產“十五五”轉型之路

盛松成 汪恒

剛剛過去的“十四五”是我國房地產行業發展的重要轉折期。行業在經歷長期高速增長后進入調整階段，過去二十多年形成的傳統發展模式逐漸難以為繼。持續下行的市場趨勢引發了社會各界對行業前景的擔憂。但是，行業最困難的時期即將過去。在“新模式、新思路”的引領下，房地產行業有望涅槃重生、回歸本源，伴隨中國經濟邁向高質量發展新階段。

從《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》來看，“十五五”規劃對于房地產行業的發展要求是分層次的。第一層次就是處理“十四五”期間及以前行業發展帶來的風險問題，提出“提高防范化解重點領域風險能力，統籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險有序化解，嚴防系統性風險”。第二層次則是為行業發展指明新的方向。例如“加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度”，“優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給”，以及“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”等。如果形象一點來說，就是先刮骨療毒，之后整裝待發。

去風險是當前行業發展第一要務

自1998年住房制度改革以來，房地產業在改善居民居住條件、拉動經濟增長方面發揮了重要作用。但隨著人口結構和經濟形勢的變化，行業高速增長期已結束。

房地產業風險通常與地方債務風險、金融風險交織，已成為當前經濟風險的核心關切。因此“十五五”規劃對于行業的第一個層次要求就是去風險，剝離其過度承載的經濟與社會功能，逐步降低其對系統性風險的傳導。例如，通過使租售比、房價收入比回歸合理水平、控制空置率等方式，將風險限定在可控范圍。讓房地產回歸居住屬性，剝離金融投機與增長包袱，行業才能實現穩健發展。房地產業作為支柱產業的定位長期不變，但不應再承擔超出其所能承擔的職能。

“棄舊路、走新路”是新發展形勢下的必然選擇

舊有的房地產發展模式具有鮮明的時代特征，基本符合過去我國快速城鎮化進程的需要。旺盛的住房需求、多元的供給主體、“土地財政”的支持以及金融體系的深度參與，共同推動了行業二十多年的高速增長。從短缺經濟中崛起的中國房地產業牢牢把握解決中國百姓不夠住的這一歷史命題，各參與方均以拉動投資為主要手段推動行業發展并帶動經濟增長。我國人均城鎮住宅建筑面積由1998年的18.7平方米上升到2023年的超過40平方米，以美國六分之一的人均GDP實現了三分之二的人均住房面積，房地產業占GDP的比重由1998年的4.58%上升到2025年的5.92%。

然而，隨著社會主要矛盾轉化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”，住房領域的主要問題已從“總量短缺”轉向“品質不均、結構不適配”，人口到頂、城鎮化放緩、經濟發展轉軌和風險的累積，這些都是在“十四五”期間出現的，也是“十五五”規劃期間房地產行業發展的起點。

推動房地產高質量發展，首先就是構建房地產發展新模式。在過去以規模快速擴張為特征的增量市場環境下，“三高”模式盛行，部分市場參與者往往規避或繞過監管規則，依靠市場上行掩蓋運營風險。2022年“保交樓”問題的凸顯，正是舊模式難以為繼的集中體現。因此，新模式必須建立在健全且能嚴格執行的規則體系之上。今年1月，住建部長接受采訪時就提到做實項目公司制、推行主辦銀行制和推進現房銷售制等具體舉措。謀有方、戰有術，這一套組合拳才是“十五五”構建房地產新發展模式的最大底氣。

房地產在經濟中的作用將更加多元化

一是實現“居者有其屋”。房屋的最大功能還是居住，我國仍然是世界第二人口大國，城鎮化速度雖然放緩，但快速城鎮化時期仍未結束，“居有所住”仍是大多數百姓樸素的人生目標。把這一目標當成公共服務來實現也是我們制度優越性的體現。對于城鎮困難家庭基本住房需求，通過保障房得以滿足，盡量限制住房的金融屬性；而對于尚有余力的家庭，其改善性需求可以通過市場得以滿足，無需嚴格限制其金融屬性。

二是從“投資于物”轉向“投資于人”。良好的居住條件能夠激發和提升人力資本。“好房子”這一理念在很大程度上來源于對提升消費者居住水平的思考。長期以來，尤其在“高杠桿、高周轉、高負債”發展模式大為流行的時期，如何快速建成房子成了房企最大的目標，而很多投資客買入即轉售，對于房屋質量也不關心，共同導致了一批同質化、低質化房屋上市。推行“安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”既是對過去一段時間行業亂象的糾正，也是對未來行業發展方向的指引。同時，對改善性需求的因城施策須建立在對于人口形勢的精準估計之上，遵循“以存量定增量”的原則，為土地供應管理提供明確且嚴格的要求。

三是促進內需，尤其是釋放我國消費潛力。根據中國家庭金融調查，我國有房居民占比超過90%，房價下行帶來了居民財富的縮水，并且通過財務杠桿被進一步放大，行業下行還牽動自身與上下游產業的就業，而這些與我國內需不足的問題相互交織。如果長期不能穩住房地產行業，我國經濟面臨的挑戰可能更加嚴峻。可進一步改革住房公積金制度，學習新加坡的經驗將公積金的使用與涉房消費脫鉤，如將公積金使用范圍拓展到醫療、照護等家庭必需消費上來，之后再逐步擴展。而大規模的舊城改造既是改善居住質量的重要手段，也有助于拉動投資。我國商品住房制度也已經實施了20多年，很多早期的住房已經進入了維護更新期，建立房屋全生命周期安全管理制度是應對我國即將來臨的房屋大規模修繕、加固、更新的未雨綢繆之舉。

穩市場是實現發展目標的基本前提

當前我國的房地產銷售仍在下降，投資下降更為明顯。為實現“十五五”的發展目標，首要問題是穩住市場，這不僅關系行業去風險和自身發展，也與我國整體經濟發展密切相關。目前我國需多策并舉，爭取在一兩年時間內穩住房地產業，為行業自身也為經濟發展爭取時間。

房地產行業穩定首先要從高能級城市（尤其是一線核心城市）開始。作為我國經濟發展主引擎、人口主要流入地，高能級城市房地產業仍然具有相對較大的發展空間。要盡力去除行業發展的相關限制，以完善保障性住房體系為基石，充分滿足改善性居住需求為抓手：收購閑置商業用房改建為保障房或租賃房，緩解困難群體購房壓力，避免重蹈香港高房價擠壓實體產業的覆轍；進一步放開高檔住房及中心城區普通住房交易限制，鼓勵業主通過出租獲取收益。

參照國際經驗，核心城市保持相對較高房價是調控資源流動的有效手段。應通過房價收入比、租售比等指標合理調控房價，將其控制在符合我國經濟發展階段的區間內。

其次，要有效落實“好房子”理念。從技術層面分析，市場下行帶來的土地價格和其他原材料價格下行，為好房子建設騰出了資金空間，新房子可以在房價不上升的前提下提高建設質量。

第三，需要中央財政支持。要進一步推行“十四五”期間開始的行之有效的政策，如發行專項債彌補地方投資缺口，收購土地與閑置住房以穩定市場。“土地財政”雖是我國制度創舉，但也有其局限性。當前“土地財政”已經基本完成了其歷史使命，在新的地方建設融資模式建立前，可進一步探索中央財政對多孩家庭的貸款貼息，在育兒補貼中根據人均住房面積與當地平均居住面積差值加補住房補貼，必要時可以通過發行特別國債解決資金缺口問題。而繼續擴大房地產金融產品試點，加快REITs、ABS等產品的發行與推廣，有助于滿足房地產行業對于資金高速周轉的需求。

第四，要把握行業發展模式轉變帶來的新增長點。“十四五”期間發展起來的代建模式會隨著租賃保障住房規模的擴張繼續發展；人工智能和智能家居的普及也在深刻影響房地產業發展；綠色智慧住房的建設要求可能帶來一批新的投資高潮。

總而言之，中國房地產正站在新舊模式轉換的關鍵節點。“十五五”規劃為行業明確了“先化風險、再謀新路”的清晰路徑。現階段，須以穩住市場為前提，以構建新模式為核心，以提升居住品質為根本，通過分層供給、因城施策、財政協同等多維發力，推動房地產真正回歸居住本源，實現從規模擴張向質量提升的深刻轉型。這不僅關乎行業自身可持續發展，更是中國經濟行穩致遠的基本要求。

本文作者盛松成系中歐國際工商學院教授、中國首席經濟學家論壇研究院院長；汪恒為寧波財經學院會計學院講師（本文僅反映作者觀點，不代表所供職機構意見）■

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