解析南寧市平穩基金“政府引導、市場化運作”保交樓模式

• 南寧市平穩基金2022年8月成立以來，探索形成保交樓“南寧模式”，并在國內其它省份復制推廣。近日，新華財經圍繞房地產市場穩定發展、“好房子”主題，專訪南寧市平穩基金相關負責人。

【新華企業資訊2月10日】南寧市平穩基金2022年8月成立以來，通過“政府引導、市場化運作”的模式，成功交付多個樓盤項目，探索形成保交樓“南寧模式”，并在國內其它省份復制推廣。近日，新華財經圍繞房地產市場穩定發展、“好房子”主題，專訪南寧市平穩基金相關負責人。

新華財經：請結合全國保交樓工作的現狀，介紹南寧市平穩基金（以下簡稱“平穩基金”）保交樓工作面臨的主要挑戰。

南寧市平穩基金：當前，各地正以“穩”字當頭、“因城施策”推動房地產市場平穩健康發展。目前平穩基金保交樓工作主要面臨幾方面難題。一是保交樓政策僅支持毛坯續建，項目裝修資金來源困難較大。二是部分業主辦證困難、資產無法盤活。三是涉及多方利益，協調難度大。四是存量產品同質化，原規劃產品多為剛需高層，在戶型、附加值等方面市場競爭力較弱。

針對各項目的共性及個性問題，平穩基金通過“政府引導、市場化運作”模式，采取“一樓一策”差異化解決方案，有效應對、逐一化解。

新華財經：平穩基金通過“政府引導、市場化運作”這一模式，成功交付了多個問題樓盤項目，運行3年多來的核心成效及創新舉措有哪些？

南寧市平穩基金：平穩基金成立3年多來，完成了5443套住房的交付。同時，兼顧資產盤活與市場重塑，推出“邕府”品牌，截至目前累計銷售超400套，資產盤活取得初步成效。

在此過程中，平穩基金首創“先辦證再交房”模式，協同多部門解決歷史遺留問題，全方位保障購房者權益，為30多個項目提供盡調咨詢及復工復產方案，探索建立了一套創新工作機制。

一是運作模式創新，通過“政府引導+市場化運作”，以市屬國企出資為主，引入社會資本，由專業基金管理公司執行運作。二是風險管控創新，通過“股權+資產雙重隔離”避免破產清算風險，調整項目公司股權避免單一股東涉訴引發連鎖風險，特殊項目通過設立SPV收購資產、隔離風險。三是權益置換創新，以車位補貼、物業費減免替代精裝修，維護用戶權益同時解決資金缺口。四是資產盤活創新，推出“邕府”品牌，重塑項目市場形象；通過收購資產進行再開發盈利，彌補續建資金缺口；調整規劃、優化產品，提升資產價值，降低開發成本，提高保交樓資金使用效率。

新華財經：平穩基金保交樓模式得到廣泛關注，多個省份組織專題考察，“南寧模式”在國內其它省份的復制推廣有哪些延續及迭代？

南寧市平穩基金：平穩基金保交樓模式已成為各地關注的標桿經驗，2025年四季度，河南、山東多個市縣區以及廣西柳州市相關部門人員，相繼赴南寧考察，交流“政府引導、市場化運作、專業化管理”的核心機制。

“南寧模式”可通用措施包括“一樓一策”、SPV操作、資產隔離等，可適配不同城市的問題樓盤；“先辦證再交房”、存量資產盤活、規劃調整等創新舉措也可作為參考。

2025年11月，平穩基金與開封市合作設立基金，在“南寧模式”基礎上，迭代推出保交樓方案2.0版本。2.0版本通過“國有LP土地出資代替現金出資+現有資產處置+新地塊開發收益彌補”的多元籌資模式，不僅可以快速解決保交樓前期投入的資金問題，也解決了國有LP現金出資的難題，保障保交樓續建資金同時保障國資安全，將保交樓任務完成與地方經濟發展緊密結合，旨在構建新型的房地產發展模式。各地可結合本地政策與項目實際參考南寧經驗，但具體復制落地需根據區域市場特點精準施策。

新華財經：“十五五”期間，房地產行業將聚焦構建新發展模式，以“好房子”建設為核心。平穩基金在保交付的同時，如何讓存量房也變成“好房子”？

南寧市平穩基金：平穩基金將以“資產保值增值”為目標，確保交付房屋品質，讓存量房變“好房子”。續建前排查整改原有質量問題，介入后嚴格管控材料與施工質量；嚴格按照原開發商移交的施工圖紙施工；施工過程中對不合理的設計指標優化提升，保障居住舒適度。同時，通過商改住、高改低、容積率調整等，提升項目資產價值。

未來，平穩基金將進一步完善和提升現有的“政府引導、市場化運作”運作模式，優化投資策略、強化風險管控、提升項目質量。同時，圍繞質量保障、產品創新打造標桿項目，推動存量項目向“好房子”轉型，不斷優化升級“南寧模式”。（王立芳）