倫敦房東被罰3.3萬英鎊：這是鋌而走險的真實代價……

2025年8月，倫敦東部哈弗林區（Havering）的一位房東Shamsul Huda走進法庭，面對的，是一張33,698英鎊的罰單。

他的罪名是：經營一個未注冊的多人合租房（HMO）。

法官給了他兩個選擇：6個月內付清這筆錢，或者坐兩年牢。

Huda不是第一次犯事。

哈弗林區議會的記錄顯示，他"有長期違反住房法的歷史"。

此前，議會已經對他發出過民事罰款，還在2022年對他進行過刑事起訴。

但他依然沒有改正。

這一次，執法人員在他位于羅姆福德（Romford）的一套11個臥室的房子里，發現了18個人擠在一起住——Huda自己也住在那里。

房子沒有HMO執照，消防安全不達標，居住條件惡劣。

33,698英鎊的罰單，讓Huda成為英國近期因房東違規而被重罰的典型案例之一。

但這不是最嚴重的。

1.從4,000到33萬：罰款天壤之別

非法驅逐和房東違規的罰款，金額差異巨大。

最輕的只有幾千英鎊。

2023年11月，考文垂（Coventry）的一位房東Wajid Hussain因為非法驅逐租客，被罰了3,991.66英鎊。他的手段很直接：趁租客度假時換了門鎖，把租客拒之門外。

稍微嚴重一點的是6,000到8,000英鎊。

米爾頓凱恩斯（Milton Keynes）的一位房東切斷了租客的燃氣和電力供應，然后換鎖把人趕走，被罰6,800英鎊。

倫敦彼得伯勒（Peterborough）的房東Mirza Tariq Mahmud Jaral更慘，不僅被罰款8,000英鎊賠償租客，還被判入獄12個月——這是近年來罕見的實際坐牢案例。

再往上，就是數萬英鎊級別。

除了Huda的33,698英鎊，還有切爾滕納姆（Cheltenham）的一位房東被罰7,540.60英鎊。這位房主是個室內設計師，多次非法驅逐租客，最終被重罰。

最高的記錄是33.9萬英鎊。

2.換鎖是重罪，不是小麻煩

很多房東以為，租客不交租或者制造麻煩，換個鎖把人趕走，是理所當然的事。

英國法律不這么看。

根據1977年《防驅逐保護法》（Protection from Eviction Act 1977），房東非法驅逐或騷擾租客，是刑事犯罪。不是民事糾紛，是刑事犯罪。

什么算非法驅逐？

換鎖是最經典的手段。

Wajid Hussain在考文垂的案例就是這樣：租客去度假了，他趁機換了鎖。租客回來時發現鑰匙打不開門，自己的物品還在屋里，但進不去了。

切斷水電也是非法驅逐。米爾頓凱恩斯的房東把燃氣和電力都斷了，租客在冬天沒有暖氣、沒有熱水、沒有照明，被迫搬走。

改門禁密碼同樣違法。切爾滕納姆的那位室內設計師房東，把公寓門禁密碼改了，租客刷不開門，只能露宿街頭。

甚至把租客的物品扔出去、威脅恐嚇租客離開，都屬于非法驅逐或騷擾。

法律規定，房東必須通過正規的法律程序驅逐租客。具體來說：

• 發出正式的驅逐通知（Section 21或Section 8 notice）

• 等待法定的通知期（通常2到6個月）

• 如果租客不搬，向法院申請占有令（possession order）

• 拿到法院判決后，由法警執行驅逐

整個過程可能需要6到12個月，費用可能高達數千英鎊。

很多房東覺得這個過程太慢、太貴、太麻煩。于是他們選擇"自力救濟"：直接換鎖。

結果往往是得不償失。

3.坐牢不是嚇唬人

罰款還不是最壞的結果。坐牢才是。

Mirza Tariq Mahmud Jaral的案子震驚了整個房東圈。

2020年7月，彼得伯勒市議會接到舉報，說Jaral在騷擾和非法驅逐租客。調查發現，Jaral換了門鎖，不讓租客回家，還帶著兩個男人搬進房子住。

租客最初被允許回來，但發現自己的全部物品被裝進袋子堆在一個臥室里，只能在那個小房間里生活。

Jaral否認指控，但在彼得伯勒刑事法庭的審判中被判有罪。法官判了他12個月監禁，外加8,000多英鎊賠償。

12個月實刑，不是緩刑。

Landlord Zone報道這個案件時，標題用了"extraordinary"（非同尋常）這個詞。

因為房東因非法驅逐而坐牢，極其罕見。大多數情況下，法庭只判罰款和賠償，很少有人真的坐牢。

但Jaral的案子說明，法律不是開玩笑的。如果情節惡劣、態度惡劣、拒不認錯，法官是會判實刑的。

4.HMO的雙重打擊

Shamsul Huda的33,698英鎊罰單，不只是因為非法驅逐，更是因為經營無證HMO。

HMO（House in Multiple Occupation）是指至少5個人、來自至少2個家庭、共享廚房或衛生間的房屋。經營HMO必須向地方政府申請執照。

執照不是走個形式。地方政府會實地檢查房屋的消防安全、衛生條件、最低房間面積、設施標準。不合格？不給執照。有執照？每年還要檢查，確保持續合規。

經營無證HMO的處罰非常重。

根據2016年《住房和規劃法》（Housing and Planning Act 2016），地方政府可以對無證HMO房主處以最高30,000英鎊的民事罰款（Civil Penalty Notice）。這還不算刑事起訴。

Huda的情況更復雜。他不僅沒有執照，還是累犯。哈弗林區議會的報告說，他們此前已經對Huda發出過民事罰款，也在2022年刑事起訴過他。但他繼續違規經營。

這次法官不再手軟，判了33,698英鎊，包括：

• 5,000英鎊罰款（3項獨立違規）

• 500英鎊被害人附加費（victim surcharge）

• 14,294英鎊法律費用

• 其余是賠償和執行成本

哈弗林區議會負責人Ray Morgon說："所有居民都應該住在安全的住所里。我們會繼續打擊不負責任的房東，他們通過提供維護不善的HMO房屋來利用家庭和個人。我們不會容忍房東沒有正確的執照或違反執照規定，這個案例表明，我們會采取最強有力的行動。"

HMO的問題在于，高收益伴隨高風險。一套5臥室的房子，正常出租可能月收入2,500英鎊。改成HMO，每個房間租800英鎊，收入能到4,000英鎊。利潤誘人。

但如果沒有執照被抓，罰款可能高達3萬英鎊。如果租客申請RRO，可能要返還過去2年的全部租金——4,000英鎊×24個月=96,000英鎊。

一次違規，可能吞掉好幾年的利潤。

5.租客的反擊武器越來越多

房東和租客的力量對比，正在發生根本性轉變。

以前，租客處于弱勢。

被非法驅逐了？可以報警，可以起訴，但過程漫長，成本高昂，很多租客負擔不起律師費，只能忍氣吞聲。

現在，租客有了更多武器。

Rent Repayment Order（RRO）是最強大的工具之一。租客不需要雇律師，不需要去法院打官司。只需要向First-Tier Property Tribunal（一審物業法庭）提交申請，費用只有幾百英鎊，甚至可以申請費用豁免。

法庭會審查證據。如果認定房東違規（非法驅逐、經營無證HMO、違反其他住房法規定），可以命令房東返還租金。

2019年，倫敦沃爾瑟姆福里斯特區（Waltham Forest）的兩個租客Jack和Craig，就通過RRO成功從房東那里拿回了9,732.99英鎊（3,737.70英鎊+5,995.29英鎊）。

他們的案子很典型。房東在沒有發出正式通知的情況下換了鎖，把他們鎖在門外。房東經營的是無證HMO。Jack和Craig聯系了Safer Renting（一個為租客提供免費法律援助的慈善機構），收集了證據——郵件、短信、照片、證人證詞。

法庭聽證會持續了6個小時。最終，法庭支持了租客的全部訴求。

6.正確的做法只有一條

那么，如果租客確實有問題——欠租、破壞房屋、騷擾鄰居——房東應該怎么辦？

答案只有一個：走法律程序。

沒有捷徑，沒有例外。

具體步驟：

如果租客欠租，發出Section 8通知，基于Ground 8（欠租至少2個月）或其他相關政策。

等待法定通知期（通常2周到2個月）。如果租客不搬，向法院申請Possession order。拿到判決后，如果租客還不搬，申請bailiff（法警）強制執行。

如果租約到期后你想收回房屋（比如要賣房或自住），按《租客權利法》的新規定，你需要有合法理由。

Ground 1（房東要自?。┗騁round 1A（房東要賣房）是最常用的。發出相應的通知，等待法定期限（通常2到4個月），然后走法院程序。

如果租客有反社會行為（破壞鄰里關系、制造噪音），收集證據——鄰居證詞、錄音錄像、警察報告?；贕round 14發出Section 8通知。這個Ground需要強有力的證據，但如果證據充分，法院會支持。

整個過程很慢。從發出通知到最終拿回房屋，快的話3到6個月，慢的話可能超過一年。

成本也不低。律師費、法院費、bailiff費用，加起來可能2,000到5,000英鎊。

但這是合法的、安全的。

ref：

1. https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2025/11/rogue-landlord-must-pay-thousands-after-illegal-eviction/

2. https://thenegotiator.co.uk/news/regulation-law-news/rogue-landlord-cuts-off-utilities-during-illegal-eviction/

3. https://thenegotiator.co.uk/news/rogue-designer-landlord-strikes-again-and-fined-7500-after-changing-door-code/

4. https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2023/05/second-illegal-eviction-prosecution-for-rogue-landlord/

5. https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2017/09/rogue-landlord-fined-339k-for-allowing-tenants-to-live-in-atrocious-conditions/

6. https://ch1889.org/safer-renting-blog/tenants-win-over-9000-from-rogue-landlord-for-illegal-eviction-and-licensing-breach

7. https://thenegotiator.co.uk/news/serial-rogue-landlord-faces-33000-fine-or-prison-for-unlicensed-hmo/

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