借名購買經(jīng)濟適用房遭起訴無效，借名買房律師助力借名人勝訴維權(quán)

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案情介紹

陳嘉樹向法院提出訴訟請求：要求確認(rèn)其與周雨桐之間就一號房屋（經(jīng)濟適用房）的轉(zhuǎn)讓合同無效。

陳嘉樹訴稱，其名下的一號房屋是其享有政府提供的政策優(yōu)惠購買的經(jīng)濟適用房，周雨桐代其簽訂購房合同并支付了購房款，其于2016年取得該房屋所有權(quán)證。雖然A號民事判決書、B號民事判決書、C號民事裁定書均認(rèn)為其與周雨桐之間就一號房屋形成了借名買房關(guān)系，但周雨桐沒有資格購買經(jīng)濟適用房，雙方之間的借名買房關(guān)系違反我國相關(guān)經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，故訴至法院，請求依法支持其訴訟請求。

周雨桐辯稱：不同意陳嘉樹的全部訴訟請求。第一、陳嘉樹系惡意訴訟，應(yīng)受法律制裁。陳嘉樹的本次訴訟請求已經(jīng)在另案中得到審理查明，A號判決書、B號判決書以及C號裁定書，已對案件事實進(jìn)行了調(diào)查和認(rèn)定，上述判決書均已生效，具有既判力。陳嘉樹再次提起本案之訴，屬于惡意訴訟，違反“一事不再理”的法律原則。第二、雙方之間的借名買房關(guān)系，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)范，更未違反效力性規(guī)范，雙方之間的行為應(yīng)受法律保護(hù)。第三、陳嘉樹的行為不僅是惡意纏訴，更違背誠實信用原則。一號房屋是其全額出錢、出力購買和裝修，所有購房相關(guān)手續(xù)均由其辦理，且自房屋交付后其一直占有使用至今十余年，其才是一號房屋的真正實際權(quán)利人。陳嘉樹對借名買房事宜完全知情，現(xiàn)其再次惡意提起訴訟，主觀惡意明顯，意在侵吞其合法財產(chǎn)，違背誠信和做人的基本道德水準(zhǔn)，應(yīng)受法律制裁，請求法院查明事實，駁回陳嘉樹的全部訴訟請求。

當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，法院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，法院認(rèn)定事實如下：2004年3月31日，陳嘉樹與甲公司（售房單位）簽訂《商品房買賣合同》，約定陳嘉樹購買一號房屋，房屋建筑面積59.23平方米，房價款261336元。2016年3月16日，陳嘉樹取得一號房屋不動產(chǎn)權(quán)證書，權(quán)利性質(zhì)為經(jīng)濟適用房。

另查，陳嘉樹曾以房屋買賣合同糾紛為由將周雨桐訴至法院，要求周雨桐騰退一號房屋。法院于2017年12月23日作出A號民事判決書，認(rèn)為：根據(jù)查明的事實，一號房屋的買賣合同雖記載買受人為陳嘉樹，且以陳嘉樹的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但買賣合同中“陳嘉樹”字樣實際由周雨桐代簽，周雨桐支付了該房屋的全部購房款，并自房屋交付之日起實際使用該房屋，且有關(guān)買賣該房屋的相關(guān)資料原件均在周雨桐處，結(jié)合周雨桐提供的證人證言，法院認(rèn)定陳嘉樹與周雨桐之間形成借名買賣關(guān)系，即周雨桐借用陳嘉樹名義向甲公司購買一號房屋，故判決駁回陳嘉樹的訴訟請求。

陳嘉樹不服一審判決，提起上訴，主張其對一號房屋享有所有權(quán)，一審未提供充分證據(jù)證明雙方存在借名買房關(guān)系，即便存在借名買房關(guān)系，該合同亦應(yīng)屬無效。法院于2018年3月28日作出B號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。之后，陳嘉樹申請再審，法院于2018年9月28日作出C號民事裁定書，裁定駁回陳嘉樹的再審申請。

裁判結(jié)果

駁回原告陳嘉樹的全部訴訟請求。

法院說理

法院認(rèn)為，人民法院的生效判決已經(jīng)明確認(rèn)定周雨桐和陳嘉樹之間就一號房屋形成借名買賣關(guān)系，即周雨桐借用陳嘉樹的名義向甲公司購買涉案經(jīng)濟適用房，該事實已經(jīng)過生效法律文書確認(rèn)，具有既判力。

本案的核心爭議焦點的是，雙方之間就一號房屋（經(jīng)濟適用房）的借名買房合同是否無效。法院認(rèn)為，經(jīng)濟適用房屬于政策性保障住房，其交易效力受相關(guān)政策影響較大，應(yīng)結(jié)合房屋買賣合同簽訂時間、政策規(guī)定綜合判斷合同效力。

本案中，一號房屋的《商品房買賣合同》簽訂于2008年4月11日之前，根據(jù)當(dāng)時的相關(guān)政策規(guī)定，并不否認(rèn)該時間段內(nèi)借名買賣經(jīng)濟適用住房合同的效力。同時，周雨桐已全額交付一號房屋的購房款，自房屋交付之日起持續(xù)占有、使用該房屋至今，且持有全部購房相關(guān)資料原件，雙方之間的借名買賣行為系真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦不存在其他導(dǎo)致合同無效的法定情形（如惡意串通、損害國家利益、社會公共利益等），故雙方之間就一號房屋的借名買房合同應(yīng)屬合法有效。

關(guān)于陳嘉樹主張“周雨桐無經(jīng)濟適用房購買資格，雙方借名關(guān)系違反相關(guān)規(guī)定”的意見，法院認(rèn)為，涉案借名合同簽訂于上述政策節(jié)點之前，且周雨桐作為實際出資人，已全面履行了購房相關(guān)義務(wù)，其借名買房行為并未違反效力性強制性規(guī)定，故對陳嘉樹的該主張不予采信。

綜上，陳嘉樹要求確認(rèn)其與周雨桐之間就一號房屋的經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同無效的訴訟請求，缺乏事實及法律依據(jù)，法院依法予以駁回。

辦案心得

結(jié)合本案核心沖突，總結(jié)以下辦案心得及維權(quán)指引，供同類糾紛當(dāng)事人（尤其是經(jīng)濟適用房借名買房的實際出資人）參考，助力大家依法維護(hù)自身合法權(quán)益：

1. 經(jīng)濟適用房借名合同效力，核心看“簽訂時間+政策規(guī)定”。本案中，我方精準(zhǔn)把握涉案合同的簽訂時間（2008年4月11日之前），結(jié)合當(dāng)時的政策規(guī)定，明確該時間段內(nèi)的借名買賣經(jīng)濟適用房合同不被否認(rèn)效力，這也是反駁原告核心主張的重要法律依據(jù)。提醒當(dāng)事人，涉及經(jīng)濟適用房借名糾紛，務(wù)必先明確購房合同簽訂時間，結(jié)合對應(yīng)政策判斷合同效力，避免因?qū)φ卟涣私舛e失維權(quán)關(guān)鍵。

2. 實際出資+持續(xù)占有+持有資料，是借名買房維權(quán)的核心佐證。本案中，我方重點提交了周雨桐全額支付購房款的相關(guān)痕跡、長期占有使用房屋的證據(jù)（居住記錄、物業(yè)費繳納憑證等）、持有全部購房資料原件的證明，結(jié)合生效法律文書確認(rèn)的借名事實，形成完整證據(jù)鏈，充分證明周雨桐系實際權(quán)利人，反駁了原告的無效主張。提醒實際出資人，借名買房期間，務(wù)必妥善留存購房款支付憑證、房屋占有使用相關(guān)證據(jù)、購房資料原件，這是維護(hù)自身權(quán)益的核心支撐。

3. 精準(zhǔn)抗辯“惡意訴訟+一事不再理”，筑牢維權(quán)基礎(chǔ)。本案中，原告在已有生效判決確認(rèn)借名關(guān)系、駁回其騰退訴求的情況下，再次起訴主張合同無效，明顯屬于惡意訴訟、重復(fù)起訴。我方代理律師精準(zhǔn)提出“一事不再理”的抗辯意見，強調(diào)生效法律文書的既判力，成功說服法院認(rèn)定原告系惡意纏訴，為當(dāng)事人維權(quán)奠定基礎(chǔ)。提醒當(dāng)事人，遭遇對方惡意訴訟、重復(fù)起訴時，應(yīng)及時提出合法抗辯，避免陷入被動。

4. 經(jīng)濟適用房借名糾紛專業(yè)性強，務(wù)必委托專業(yè)律師維權(quán)。本案案情復(fù)雜，涉及經(jīng)濟適用房政策適用、生效法律文書既判力、合同效力認(rèn)定等多個難點，我方律師精準(zhǔn)梳理案件事實、檢索對應(yīng)政策及法律依據(jù)、制定針對性抗辯方案，精準(zhǔn)反駁原告全部訴訟請求，助力當(dāng)事人勝訴維權(quán)。實踐中，經(jīng)濟適用房作為政策性住房，其借名糾紛的法律適用、政策把握難度較大，若你是借名買房的實際出資人，遭遇名義登記人起訴、否認(rèn)借名關(guān)系、主張合同無效等糾紛，可聯(lián)系我們，我們將以專業(yè)的法律視角，幫你梳理證據(jù)、制定抗辯方案、精準(zhǔn)維權(quán)，全程護(hù)航你的合法財產(chǎn)權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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