借名買房遇一房二賣，北京房產律師助力勝訴，惡意交易被判無效

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

林曉燕與趙春芳曾為甲物業公司同事。2006年5月21日，趙春芳與甲物業公司簽訂《職工集資建房認購協議書》，認購該公司集資建設的一號房屋一套。

2006年10月18日，林曉燕與趙春芳簽訂《房屋購買權轉讓協議》，約定趙春芳將一號房屋的購買權自愿轉讓給林曉燕，房屋產權歸林曉燕所有；林曉燕支付趙春芳預交款155000元，后續全部房款及稅費由林曉燕承擔，房屋取得房產證后，趙春芳協助林曉燕辦理過戶手續。

協議簽訂后，林曉燕先后支付了全部房款及稅費，2006年11月，趙春芳出具全款收條，并將相關購房手續原件移交林曉燕。2007年3月，開發商將一號房屋交付林曉燕，此后12年間，林曉燕一直占有、使用該房屋，并將房屋出租，承擔全部相關費用。2009年，雙方另行約定，一號房屋由林曉燕全權占有控制，趙春芳未經林曉燕書面同意不得出賣該房屋。

2019年4月，趙春芳突然聯系林曉燕，要求其支付160萬元補償款，遭到林曉燕拒絕。2019年5月31日，周淑芬之子孫浩前來一號房屋撬鎖欲搶占，林曉燕配偶報警后得知，趙春芳與其配偶孫偉明，已于2019年5月14日與周淑芬簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，并于5月22日將一號房屋過戶至周淑芬名下。

經查，趙春芳與周淑芬曾為街坊，雙方子女存在合作關系，周淑芬購房前未實地查看房屋，無法提供合理付款憑證及真實交易依據。林曉燕為維護自身權益，委托律師提起訴訟，請求確認該房屋買賣合同無效，并要求三被告承擔本案訴訟費。

裁判結果

確認趙春芳、孫偉明與周淑芬于2019年5月14日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；本案訴訟費由趙春芳、孫偉明、周淑芬共同承擔。

法院說理

法院生效裁判認為，依法成立的合同對當事人具有法律約束力，惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。本案爭議焦點為三被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》是否存在惡意串通、損害林曉燕利益的情形，結合案件事實及證據，法院作出如下認定：

1. 林曉燕與趙春芳簽訂的《房屋購買權轉讓協議》合法有效，林曉燕已支付全部購房款項，并實際占有、使用一號房屋長達12年，系房屋實際所有權人，享有合法權益；

2. 趙春芳、孫偉明與周淑芬就一號房屋買賣未簽訂書面合同，無充分證據佐證雙方主張的330萬元真實交易價格，亦無證據證明雙方就付款方式、違約責任等核心條款達成明確約定；

3. 即使按三被告主張的真實交易價格330萬元計算，周淑芬提供的轉賬憑證僅319.5萬元，剩余10.5萬元僅有收條無其他佐證，且大部分購房款系在房屋過戶后支付，與合同約定及交易常理相悖；

4. 經鑒定，一號房屋在交易時市場價值為481.3萬元，無論按網簽合同150萬元，還是三被告主張的實際支出332.9萬余元計算，成交價格均明顯低于市場價格，不符合合理交易原則；

5. 周淑芬主張購房前實地看房，但結合相關證據，無法確認房屋租戶已全部騰退，其未充分盡到審慎核實義務；且三被告系多年街坊，房屋買賣作為重大財產交易，雙方未簽訂書面合同、交易流程過于隨意，不符合常理。

綜上，法院認定趙春芳、孫偉明與周淑芬簽訂的房屋買賣合同存在惡意串通，損害了第三人林曉燕的合法權益，依法判決該合同無效。

勝訴辦案心得

結合本案借名買房、一房二賣、惡意串通等核心沖突點，總結以下辦案心得，同時為遭遇同類房產糾紛的當事人提供維權指引：

1. 借名買房需留存完整證據，筑牢維權基礎。本案中，當事人林曉燕全程留存了《房屋購買權轉讓協議》、房款及稅費支付憑證、收條、購房手續原件、房屋租賃協議、相關費用繳納憑證等，完整證明了“借名買房”的事實、自身實際出資及長期占有使用房屋的狀態，這是勝訴的核心關鍵。實踐中，很多借名買房糾紛因證據不全（如無書面協議、出資憑證缺失）導致維權困難，在此提醒當事人，借名買房時務必簽訂書面協議，明確雙方權利義務，同時妥善留存全部出資、交接、使用相關證據。

2. 惡意串通的認定需緊扣法定要件，精準舉證。本案中，我們重點從“交易價格明顯低于市場價格”“交易流程不符合常理”“當事人存在特殊關系”“買受人未盡審慎義務”四個角度，梳理舉證思路，提交鑒定報告、派出所出警記錄、相關證人證言等證據，精準佐證三被告惡意串通的事實，最終獲得法院支持。作為房地產律師，辦理此類案件時，需精準把握惡意串通的法定要件，針對性挖掘證據，直擊案件要害。

3. 一房二賣情形下，實際權利人應及時維權。本案中，趙春芳作為名義房主，擅自處分實際權利人林曉燕的房屋，構成一房二賣，且與周淑芬存在惡意串通。在此提醒，借名買房中，實際權利人發現房屋被擅自出售、過戶后，應第一時間委托專業律師介入，及時提起訴訟，申請財產保全，防止房屋被進一步處置，最大限度維護自身合法權益，切勿拖延導致維權被動。

4. 警惕熟人之間的房產交易陷阱，堅守交易底線。本案中，三被告系街坊關系，以“信任”為由未簽訂書面房屋買賣合同，實則存在惡意串通、低價交易、規避稅費等違規情形，最終導致合同無效。在此提醒，房屋買賣屬于重大財產交易，無論是否為熟人，均應簽訂書面合同，明確交易價格、付款方式、過戶時間、違約責任等核心條款，同時核實房屋產權狀態、實際使用情況，避免因“信任”遭受財產損失。

5. 借名買房存在法律風險，需提前規避。借名買房因產權登記與實際權利分離，容易出現名義房主擅自賣房、抵押、索要補償等糾紛，建議當事人盡量避免借名買房；若確有必要，除留存完整證據外，可在條件具備時，及時辦理房屋過戶手續，消除權利隱患。

作為長期辦理房地產糾紛的律師，我們深耕借名買房、一房二賣、房屋買賣合同無效、房產過戶等各類房產糾紛案件，始終以當事人權益為核心，精準梳理案件思路、深挖關鍵證據、優化辯論策略。若你正遭遇借名買房、一房二賣、惡意串通賣房等房產糾紛，可聯系我們，將為你提供專業的法律分析、維權指引，全程護航你的合法房產權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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