受托人以低價賣房給自家女兒，法院判全額賠償損失｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2003年，張明遠（時年未成年）名下登記了一號房屋。2012年，因“做生意需資金”，他通過公證委托姑姑李文慧代為出售該房。

然而，李文慧并未掛牌出售，而是在2012年12月27日，以8元價格將房屋“賣”給自己的女兒李思琪，并于4日后完成過戶。

2013年，張明遠得知此事，立即起訴要求確認買賣合同無效。但法院認為：

“合同形式合法，不構成惡意串通，且張明遠可另案主張賠償。”

敗訴后，張明遠轉而提起委托合同違約之訴，要求：

李文慧賠償房屋市場價值517.6萬元；

支付利息（按年24%）；

李思琪承擔連帶責任。

李文慧辯稱：

房屋實為她全額出資購買，僅因規避風險借張明遠名義登記；

過戶是“拿回自己房子”，非惡意處分；

8元是建委工作人員建議填寫的“象征性價格”。

裁判結果

法院判決：

? 李文慧賠償張明遠經濟損失517.6萬元；

? 按同期貸款利率支付利息（非24%）；

? 李思琪承擔連帶賠償責任；

法院說理

借名買房關系不成立

雖有資金往來，但無證據證明購房時三方達成“借名”合意；

房屋登記在張明遠名下近10年，李文慧從未主張權屬；

錄音中僅稱“我出過錢”，未明確“房子是我的”；

產權歸屬以登記為準，出資≠所有權。

受托人嚴重違反忠實義務

委托目的是“出售變現”，而非“轉移至親屬名下”；

以8元交易，明顯背離委托宗旨，構成重大過失；

根據《合同法》第406條，受托人因過錯造成委托人損失，應賠償。

買受人非善意，承擔連帶責任

李思琪作為李文慧之女，明知8元價格不合理；

未支付對價，不屬于善意取得；

與母親存在共同損害委托人利益的行為，應連帶賠償。

利息按法定標準支持

原告主張24%無法律依據；

法院酌定按中國人民銀行同期貸款利率計算。

勝訴辦案心得

本案是“委托賣房被惡意操作”的典型維權成功案例，關鍵策略如下：

轉換訴訟策略：從“確權”轉向“索賠”

前案已確認合同有效，繼續糾纏“無效”徒勞。果斷轉向委托合同違約之訴，聚焦“賠償損失”，切中要害。

用評估報告鎖定損失金額

申請法院委托評估，確定2012年房屋市值為517.6萬元，將抽象損失轉化為具體債權。

瓦解“借名買房”抗辯

強調：

無書面協議；

無購房時合意；

長期未主張權利；

登記公示效力優先。

成功守住“張明遠是真實權利人”的底線。

追究買受人連帶責任

抓住“8元交易+母女關系”這一明顯異常，論證非善意取得，擴大責任主體，保障執行到位。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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