核心回歸，資產重估——2026中國商業大洗牌

進入2026年，中國商業市場與所有成熟行業一樣，將從總量過剩邁入深度洗牌階段。

這一變革并非偶然，而是多重因素交織共振的必然結果，背后折射出消費結構、城市發展與商業邏輯的根本性轉變。

我們來看最新觀察的幾個全國商業市場現象。

第一，租金仍然普遍下跌，消費能力下降

受制于消費市場的低迷，全國商場的消費數據普遍下滑。

根據銥星云商的數據，2025年12月，全國商場消費水平為4155.04元，同比下降12.01%；環比也是連續4個月下降。

因此，受到消費低迷的影響，商場的租金也在持續下滑。

2025年12月全國重點城市優質購物中心監測數據顯示，核心商圈首層租金同比下跌2.4%，非核心商圈跌幅擴大至4.1%。全年新增優質商業供應超1500萬平方米，供過于求加劇競爭。

即便部分項目雖然通過促銷活動實現客流同比提升3%-5%，但客單價仍舊普遍下降5%-8%，其中可選消費（服裝、美妝、輕奢）客單價跌幅尤為明顯。

而這種消費能力疲軟的背后，是多重現實壓力的疊加，核心原因還是家庭資產縮水和就業情況持續疲軟。

全國百城房價指數連續18個月環比下跌，家庭資產縮水導致消費信心不足。2025 年全國城鎮調查失業率雖穩定在5.1%左右，但青年失業率仍高于12%，就業預期不穩進一步強化了居民的緊縮性消費心理。

所以，央行問卷調查顯示，2025年四季度居民“更多儲蓄”意愿占比達58.2%，創近三年新高，消費復蘇的乏力直接傳導至商業地產市場。

第二，城鎮化紅利結束，商業的增量市場已耗盡

對于大多數城市而言，波瀾壯闊的城鎮化浪潮已經結束，人口流入趨勢已基本穩定。

2025 年全國人口凈流入超50萬的城市僅12個，比2019年減少18個，多數三四線城市及部分二線城市已出現人口自然增長停滯甚至負增長。

所以，現在城市資源分配格局已被鎖死，新的城市生活秩序已經形成。這種城鎮化紅利的消退，直接導致商業增量市場衰減。未來如果人口出生減少的趨勢不被遏制，更多城市還將不可避免的進入收縮階段。

對于那些在城市擴張期未能搶占新興產業、優質教育醫療等公共服務資源的郊區片區，商業生存環境愈發艱難。

我們來看下面數據：

2025 年全國商業地產區域分化進一步加劇，郊區型購物中心的生存壓力尤為突出。綜合仲量聯行、中國商業地產協會等多機構監測數據推算，全國郊區型購物中心平均空置率約12%-13%，較核心城區高出7個百分點左右。

同比之下，核心城區依托成熟人口與消費基礎，空置率持續保持在5%-6%的低位，而郊區項目因人口流入不足、新增供應集中，疊加消費力外溢，空置率普遍偏高。

更值得關注的是，部分缺乏產業和人口支撐的三四線城市郊區商業體，空置率已超30%，從而出現業態撤場、運營停擺的情況。這一趨勢與城鎮化紅利消退、人口向核心城市集聚的大背景高度契合。

第三，商業市場進入馬太效應階段，好的地段、好的產品、好的品牌聚集到頭部

進入2026年，中國商業市場的分化已從“商圈差異”演變為“頭部聚集”，好地段、好產品、好品牌已經深度結盟，形成強綁定。

以上海為例，淮海路、南京東路、新天地三大核心商圈，2025 年首發品牌數量占全市優質商業首發總量的62%；在這三大商圈的首發品牌中，首店、旗艦店的占比高達78%，而非核心商圈首發品牌占比不足15%。

在全國其他地方也是如此。

北京三里屯太古里、成都春熙路 IFS、杭州湖濱銀泰 in77 等全國標桿級項目，憑借成熟的商圈氛圍與運營能力，聚集了全國重點城市國際一線品牌首店的40%以上。

同時，核心商圈優質項目的有效品牌密集度（按入駐品牌數/可租賃面積測算），約為非核心商圈普通商業項目的3-5倍；

并且，出租率數據差距也同樣顯著——2025年核心商圈優質購物中心平均出租率保持在 96%以上，而非核心商圈及區域型商業項目平均出租率約83.5%。

所以，在消費縮減、“強者恒強”的格局下，各類商業品牌資源持續向頭部傾斜，中小項目與非核心區域項目的生存空間被進一步擠壓。

第四，新項目碾壓存量，低質項目加速出清

同一商圈內，硬件升級、設計迭代的新項目對存量項目的沖擊呈“降維打擊”態勢。

2025年全國新開業的集中式商業項目共360+個（總體量超2740萬平方米），其中定位中高端、頭部商管運營的優質購物中心超180個，新增商業建筑面積約1600萬平方米；這些優質項目中，超60%集中在北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都等一二線城市的核心及成熟商圈。

這些新項目普遍具備更高的層高、更賞心悅目的立面、更怡人的景觀、更合理的動線設計、更豐富的體驗業態（如沉浸式劇場、室內運動館、親子互動中心），與硬件老化、業態單一的老項目形成鮮明對比。

這批優質項目的加入，在一個消費需求下降的市場環境下，構成了慘烈的“減量博弈”格局，這就推動低質量存量項目加速退出市場。

我們來看幾個具體案例。

2025年7月開業的深圳大悅城（25萬平方米體量、地鐵5/12號線靈芝站上蓋），憑借 “盒子Mall+街區”開放式硬件布局、超 50%的首店及定制店占比（近400家品牌入駐）、高比例體驗業態等核心優勢，開業首日即斬獲 42 萬人次客流與近2000萬元銷售額，近百家品牌登頂全國或深圳銷冠，成功填補寶安片區高端商業空白。

但與此同時，它不僅截留了原本跨區域前往壹方城等項目的消費客群，更倒逼周邊優質存量項目加速品牌煥新與場景升級。而區域內硬件老化、業態單一的低質老項目，因無法匹配 Z 世代消費需求，正面臨客群流失、業績下滑的生存壓力，成為“新項目以降維優勢沖擊存量、低質項目加速出清”的典型例證。

無獨有偶。上海南翔印象城MEGA在2020開業后，它以巨大的體量、豐富的業態、多元場景體驗，虹吸了周邊的消費客流。這就使得在它輻射半徑5公里內，一些商場客流下降30%以上，這些商場里的多數商戶月銷下滑25%-40%，其中餐飲與親子業態分流最顯著 。

第五，品牌成為核心資源，反制很多商場

隨著商業項目供過于求，品牌成為稀缺資源，議價權顯著提升。頭部連鎖品牌普遍面臨 “高邀約、低開店”的供求失衡格局，比如：

在新茶飲領域，茶顏悅色無疑是商場招商的 “香餑餑”，但其對外擴張卻始終秉持 “寧缺毋濫” 的原則。

面對海量的外地商場邀約，茶顏悅色并未盲目提速，而是優先選擇那些能滿足客群畫像、租金條件與供應鏈支撐的優質項目進行合作，這種 “優中選優” 的策略使其成為行業內謹慎擴張的典型案例。

Manner咖啡2025年的擴張軌跡更能凸顯頭部品牌的稀缺性：全年新增約600-700 家直營門店，截至年底門店總數突破2200家，且始終堅持全直營模式，拒絕加盟擴張。

從時間節點看，Manner咖啡在2025年3月剛突破2000家直營門店，半年內便穩步增長超200家，這種“穩中有進”的節奏，與茶顏悅色的謹慎外擴形成呼應。兩者均在海量商場邀約中保持篩選定力，印證了優質連鎖品牌在商業地產招商中的核心地位，也反映出當前“品牌挑商場”的供求格局。

而泡泡瑪特更為典型。他們憑借全球化IP影響力，成為商業地產領域“品牌選商場”的典型代表。

2025 年泡泡瑪特全球門店凈增120-150家，但國內市場僅凈增20-30家，他們堅持“非核心商圈不進”的精品化策略。作為全球頭部購物中心必爭品牌，其已進入巴黎老佛爺、倫敦牛津街等頂級商圈。

當下想邀請泡泡瑪特旗艦店入住的商場不計其數，泡泡瑪特在選址談判中掌握絕對主動權，要求商場提供核心位置與定制化支持，凸顯出明顯的供求關系倒置。

所以，上述這些頭部品牌均因堅持“重質不重量”的拓店策略，主動篩選物業以保障運營質量與品牌調性。

為吸引優質品牌，商場不得不推出租金減免、裝修補貼、物業費優惠等政策，部分核心商圈項目甚至給出“保底租金+流水分成”的靈活合作模式，品牌對商場的反制能力達到歷史峰值。

而缺乏品牌吸引力的項目，只能接納小眾品牌或次級業態，陷入“品牌層級低—客流少— 業績差—品牌流失”的惡性循環。

第六，大多數商業在未來高度依靠社區化生存。

面對激烈的市場競爭，社區化成為多數商業體的“生存之道”。

從經營數據可以看出，社區型購物中心的優點就在于抗風險能力突出：第一太平戴維斯與戴德梁行數據顯示，2025年社區型購物中心平均空置率6.5%，遠低于區域型購物中心的11.1%；中指研究院監測表明，社區型購物中心租金同比基本持平，顯著優于整體商業地產市場0.34%-0.81%的降幅。

所以，在這樣的高度競爭市場，即使是國內商業頂級操盤團隊——瑞安房地產，在面對上海激烈的市場競爭，也是率先提出“社區商業3.0”策略，核心是從"賣商品"向"賣生活"的根本性轉型。

因此，他們重構了業態結構， 65% 民生業態筑牢基本盤，并且在運營升級，通過"園丁式" 服務提升社區粘性，打造有溫度的社區。

具體來看，瑞安在上海瑞虹天地?太陽宮聚焦周邊3公里社區客群，優化生鮮超市、社區食堂、親子教育、便民服務等業態占比至65%，2025年客群復購率達72%，日均客流穩定在3萬人次以上。這樣就保證了他們即便在整體消費疲軟的背景下，銷售額仍實現同比增長4.3%。

第七，全國性的城市更新政策推出后，市中心的低效資產將被喚醒，加之非標商業模式越來越成熟，帶動城市中心區資產升值

在前些年狂飆突進的城市化時代，各地政府重心都在城市擴張和增量建設，他們無瑕顧及老城的更新改造，導致很多城市出現了新城繁榮，老城凋敝的景象。

各地的老城、歷史文化街區、閑置低效的城市中心產業區，如同一頭頭沉睡的獅子，被市場所擱置和遺忘。

2025年國務院印發《城市更新行動實施方案》，明確提出“激活老城低效資產，打造宜居宜業的城市空間”，因此，各地政府紛紛加大老城改造投入。

在以算城市經營賬為主要考核指標的當下，各地政府都更加重視激活老城的資源。畢竟，千百年來，每個城市的老城區擁有新城無可比擬的文化、商業和公共資源，人口密度高、市場活力大。

這批沉睡的老城在新的國家級城市更新政策的刺激下，必然會重新繁榮。而市中心的低效資產也將面臨新一輪的價值重塑的過程。

同時，經過幾年的探索，當下中國各地的非標商業通過新穎的設計、獨特的場景營造和先進的招商運營，已經形成成熟商業經營模式。他們用更先進的運營理念，更有創造力的營銷活動，帶動一批首發品牌回歸主城核心區。

而各地市老城區千百年來自然生長出來的城市肌理和空間格局，在城市人文歷史價值和情緒價值上，都超過了工業化復制的標化商業體。這種差異化的場域空間，更具備商業價值重塑的潛力。

第八，整體商業市場進入加速出清階段。

從上述分析來看，進入2026年，各地商業市場都將迎來一場大變局。

那些缺乏消費市場基礎、產品力一般、依靠行政補貼維持、運營能力弱的項目，都將陸續停擺，進入到慘烈的出清階段。

2026年的商業大洗牌，本質是市場對“過剩產能”與“低效供給”的出清。那些缺乏消費基礎、產品力薄弱、依賴補貼生存、運營能力不足的項目，將陸續退出舞臺；而經過市場篩選后的商業體，將呈現“二八分化”的新格局：

在未來，80%的商業體將回歸社區服務本質，聚焦高頻剛需與便民體驗，成為連接居民生活的 “毛細血管”；20% 的優質商業將承載城市的核心功能，憑借首發經濟、文化體驗、微度假場景，成為城市的“名片與窗口”。

然而，這場洗牌不是終點，而是中國商業從“規模擴張”向“質量提升”轉型的起點。未來，商業的核心價值將回歸“人”本身——無論是社區商業的“便民溫度”，還是優質商業的 “城市高度”，唯有讀懂消費者需求、貼合城市發展脈搏，才能在變革中站穩腳跟，實現資產的長期增值。

注：文章部分數據來源：

仲量聯行《2025年第四季度中國商業地產市場回顧與展望》

戴德梁行《2025 中國首店經濟發展報告》

仲量聯行2025年Q4商業地產報告

戴德梁行 2025 年商業地產行業監測數據

大悅城控股官方發布、深圳新聞網、南方都市報

贏商大數據，2026 年 1 月

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