北京買房：理清思路，購房建議1795

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

情況：現房在德勝學區教場口，54平南北通透兩居，裝修好，估價700萬，請問學區溢價能占多少？孩子今年小升初，學位也就用完了，所以考慮如果溢價高的話就換到朝陽，不高的話再看情況。

A：

1、700/54=13萬一平，夠貴的。當地租金大概是每平每月150左右，那這套房的月租在8000多塊錢。估價700萬如果是市場價，那租售比在850左右。

是教場口的回遷房小區吧？反正這戶型都屬于老破小性質，社區環境和品質都不算強。54平也做不到“通透”，只能是南北向。所以這種檔次的小區在北京的平均租售比基本在500多點兒，550左右吧。那相對于850來說，溢價率在35%以上，40%左右吧。

2、或者跟旁邊朝陽的同等房源相比也行。比如安華西里，也是三環內的老小區。現在那里的單價大概7萬左右吧，這里能租8000多的房子得70多平，價值500萬吧。那500跟700相比，超出的200萬左右就是溢價，至少占比30%左右。

3、高不高的自己判斷吧，我只是列出情況而已。或者說北京東西海的平均值是25%左右，德勝這種頂級學區的30%以上也正常。但這是入學高峰期的溢價率，之后低谷期的就看行情+政策了。

僅供參考。

二

Q:

我在門頭溝雙裕有套房，還是20年前買的呢，當時2000多。但我早就回老家工作了，這套房出租了幾年就一直空著，現在看網上是能賣220萬左右。

現在的問題是我兒子想要在我們當地買房，但我們因為前幾年換房在高位了，現在還在還貸款，手里沒多少錢，不知道是否應該賣掉門頭溝這套？

賣掉的話有點可惜，一是前幾年到過300多萬的高位呢，二是我們老家房價便宜，只缺70多萬而已，貸款的話才缺20多萬，因此而賣掉北京的房感覺不值，因為沒有北京資格以后就不能買了。

A：

1、房子是用來住的，如果說一套房既不自住，也不出租，那留著的意義就不大了，相當于藏進保險柜給供起來了。

我沒明白為什么不出租啊？是因為裝修太破了不愿意再花錢嗎？或者是鄰居不讓的原因？我建議是如果能出租就先租著，確定出租不劃算vs不能租的就賣掉吧，總比空放著強。

2、之所以說能出租就先不賣，是因為可以考慮“以租養貸”的形式。您不是只缺20多萬首付嗎？那找親友借點兒不行嗎？

然后50萬左右的貸款，每個月還款2000多塊錢吧。而門頭溝這套房既然價值220萬，那租個3000來塊錢應該是正常的。這樣不僅覆蓋了月供，還能貼補家用或存著還借款呢。

3、總之如果是確定住不上也沒法兒租，那就賣掉。能出租的話就先租著，犯不上為了幾十萬的缺口賣房。另外北京買房資格其實不是主要的，沒資格的交幾年社保也能買，或許以后還取消限購呢。

僅供參考。

三

Q:

我在老崇文有一套55平老破小，1979年的房，產權在剛去世的母親名下，還沒辦繼承手續。

沒辦是因為想賣了換到南邊或石景山環境好的，我們兒子在外地上大學，學區對我們至少十多年沒意義，這房子還很破了，小區更破。而且這套房這幾年跌了不少，我擔心過幾年學區政策一變就更不值錢了，純粹的老破小別再砸手里，還不如先換套好點的呢。

A：

1、那我要建議就是應該換唄，房子是用來住的，除居住之外的各種配套都只是附加值。既然用不上學位，那這種附加值就沒意義，留著的話不僅是居住的性價比不高，也確實有溢價部分的保值風險。

2、不過如果是1979年開發的房，那基礎質量應該是不錯的。因為1976年發生了大地震，全國的建筑標準都提高了，檢查的也都很負責。79年又是改開初期，當時能有錢蓋宿舍的都是有錢或有權的好單位，理論上的質量都不會差。

所以如果很破，更多的都是外表和配件，基礎質量應該沒問題。可以先咨詢一下什么時候做維護？維護之后再出手的話應該能多賣點兒，至少是更好賣。

3、還一點，產權在母親名下，那得先辦了手續才能去掛牌的。即便是私下交易，那也得先辦您這邊的手續，然后才能跟買房的過戶。所以還是先辦了吧，不麻煩，早晚都得辦。

僅供參考。

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