華潤置地，重新定義了別墅

自2021年以來，房地產行業持續調整，但豪宅市場卻走出了獨立行情。不過，豪宅市場「K型分化」的趨勢也越發明顯。

因為，和旺盛的高端置業需求相比，供給端的進化速度明顯不夠快，尤其是別墅領域，因為各種原因，已經很多年沒有大的創新。

所以，寧波華潤置地·知嶼雲璟的出現，才會如此驚艷。這一華潤置地集團內首創的宋式低密作品，突破了市面上造別墅的常規做法，引領了全新的墅居生活方式，令人耳目一新，說是全國創領也毫不為過。為別墅領域的創新，提供了極佳的樣本。

01

規劃，讓每一寸土地都釋放價值

帶來純粹的墅居體驗和極致景觀

最近幾年，隨著「好房子」越發深入人心，豪宅也紛紛給出了自己的解題新方式，但這其實并未觸及豪宅的核心。

如果說建筑設計和精裝品質是豪宅的「血肉」，那么土地規劃就是決定其未來發展高度的「基因」。這項工作的復雜性在于，它需要在項目啟動的最初階段，就綜合考量并解決一系列核心問題：

1.如何對待稀缺資源？是簡單地「插滿」樓棟，還是通過精妙的布局，讓江景、城市天際線等不可再生的資源成為大多數住戶的日常？

2.如何重構空間關系？能否通過設計重構社區？

3.何為真正的奢侈？是追求銷售面積最大化，還是敢于「做減法」，提升整個社區的生活品質和資產價值？

4.如何保障長期價值？怎樣的社區結構（如純粹戶型配比和均好布局）能促進穩定、高質的圈層形成，確保物業的長期保值增值潛力？

這些在規劃階段做出的戰略性決策，一旦確定，幾乎無法在后期更改，并會深刻影響項目未來幾十年的面貌和價值。

毫不夸張地說，項目規劃是一場關于價值創造的頂層設計，它決定了豪宅的起點和上限。

頂級的土地規劃，最終是為了營造一種獨特且不可復制的生活體驗。它讓建筑不再是孤立的存在，而是與自然、城市景觀和社區生活和諧共生的有機體，是決定一個豪宅項目能否從「好房子」蛻變為「傳世資產」的基石。

對這一核心命題，華潤 置地 ·知嶼雲璟思考得十分透徹，給出的答案也簡潔明了：不只是修好房子，而是給用戶一套依托于城市資源的「硬核資產」。

一、100%別墅，難題給自己純粹給業主

華潤 置地 ·知嶼雲璟項目的土地十分稀缺：

1. 地處鄞州中心中央生活區，全維配套環伺，兼顧低密靜謐與城市繁華；

2. 坐擁甬新河、小洋江雙河岸，搭配濱水公園，生態資源得天獨厚；

3. 容積率只有1.2且限高36m，是寧波鄞州中心區近十年罕見低密指標。

所以，土拍時引發了激烈爭奪，成為2025年寧波下應的「地王」，成交樓面價25514元/㎡，打破下應板塊樓面價紀錄。

這一方面注定了項目的高端基因；另一方面，從降低財務風險的角度，「薄利多銷」+「高價精品」覆蓋客群更廣泛走量 更快 ，最保險。

可這樣一來，圈層的純粹性將大打折扣，這種社群裂痕最終會侵蝕物業長期保值增值的潛力。

華潤 置地 ·知嶼雲璟毅然選擇了做難而正確的事——38157㎡的土地，僅規劃了145席純墅，其中疊拼82席，建筑面積約216-308㎡；合院/聯排63席，建筑面積約296-560㎡。

這個決定，把純粹的墅居體驗留給了未來的業主，但華潤置地則要面對更小的客戶基數，花更多的心思打磨產品。

二、尋找最優布局，將景觀資源最大化

解決純粹的問題只是第一步，如果戶型配比不合理，仍很難成為好作品。

華潤 置地 ·知嶼雲璟的整個地塊東寬西窄，東面和南面都臨水。臨水的別墅自然有良 好景觀，可僅僅如此顯然不夠。

△ 華潤置地·知嶼雲璟地塊鳥瞰圖

為了將景觀資源最大化，華潤置地·知嶼雲璟的設計方案經過多輪調整：

初始方案，只有6層疊墅和3層別墅兩種產品。這一方案可讓大多數戶型看到江景，還有助于效率提升和成本控制，但缺點是內部空間比較呆板，而且看江戶數沒有達到最大化。

△初始方案稿

所以，華潤置地對方案進行了優化，其中一個方案如下圖所示，該方案是8層、4層疊墅和3層別墅的組合。產品類型豐富度增加，視野和看江戶數提升，內部結構也比初始方案更優。但該方案右側南北樓間距極限，對后續產品戶型構成限制。

△優化方案稿一

能不能進一步優化？可以！但需要調整產品類型。比如下面這個，8層、7層、4層疊墅+3層別墅的組合。該方案最大化利用了北面面寬，通過抬高上疊高度優化上疊景觀視野，從而增加瞰江戶數。

△優化方案稿二

為了增大西北面組團的視野，最終的方案（如下圖）還將上述方案里的7層疊墅，優化為了6層疊墅。

△最終方案的樓幢分布圖

這種「北高南低」，錯落有致的布局，加上內部空間的調整（下文詳細展開），帶來了諸多改善——

一、避免了「一覽無余」的單調和對視，既為高層住戶提供開闊視野，也保障了低層住戶的居住私密。

二、讓更多戶型享受到社區景觀，以及小洋江（南邊）和甬新河（東邊）的風景，景觀資源實現了最大化。

三、北高南低利于南向開敞，引導夏季東南風順暢地貫穿社區，形成「弄堂風」，提升通風效果；同時，引入更多陽光。

而且，在中國傳統風水理念中，「北高南低」的格局被譽為「晉土」或「背山面水」的理想格局，象征著居住者的穩定與發展，加上雙水環繞的格局，更容易獲得市場的文化認同……

02

7大創 領 標準，重新定義了墅居

構建了一套全新的悅己生活體系

當下，墅居創新正處于一個關鍵的「分化期」——出于去化和安全的考慮，大多數開發商在創新方面也仍偏保守，而破局者正在重新定義全新標準，探索未來的生活方式。

華潤 置地 ·知嶼雲璟之所以讓人眼前一亮，在于其從整體規劃到落地，都實現了一系列突破。

通過7大創 領 標準，其不僅完成了墅居的理念革新和價值重構，三專業合一還使其從形態、意境和神韻都充滿了宋韻，從而將宋代生活方式的內核落位到了項目中。

一、形制轉譯：傳承中創新，讓宋式美學滋養日常生活

知嶼雲璟是整個華潤置地集團內首個宋韻低密項目，也是寧波主城以及寧波在售的唯一中式低密。

△示范區實景圖

要做好中式項目，其實很不容易——哪怕是最容易的形制。因為，形 制 本身就是一個時代氣質的外顯，要想復刻好，既要有傳承又要符合當代的審美和功能需求，還要有創新。

建筑形制上，華潤置地·知嶼雲璟復刻了宋代《營造法式》中的歇山頂和硬山頂，其中，歇山頂是宋代至高規制，屋頂檐口層層出挑且飛檐連廊，端莊大氣。這是傳承，呼應了在地深厚的宋風底蘊。

同時，屋頂還鋪設了精致輕盈的魚鱗瓦，懸魚、博風板等宋風美學符號也一一復刻、轉譯、創新，通過去形留意，纖巧飛檐既還原宋式輪廓，又符合現代的審美……

△示意圖

石材+鋁板+大面積玻璃幕墻的組合，還賦予了空間前所未有的通透與靈動，滿足通風采光等功能性需求。讓東方美學的理念、文化自信和自豪感真正滋養生活日常。

整個建筑輪廓兼具古典風骨與現代簡約，既有傳承又有創新，重新定義了寧波?現代宋意建筑群落標準。

<< △建筑細節實景圖（左右滑動查看） >>

二、意境營造：繁華中靜謐，實現了大隱隱于市的居住

意境，是形態之上的第二層。宋風的意境強調與自然的和諧共生，隱匿于繁華中的精神桃源和追求內心的寧靜。

華潤 置地 ·知嶼雲璟借鑒宋畫《四景山水圖》的移步異景理念，并效法寧波「天一閣」三進院落格局，選用靈動的軸線遞進式排布，獨創了「一帶一軸一環九巷」立體園林：

△示意圖

中軸以「壺中天地」造山水疊境，九巷植入四時主題，既親近自然又不失靜謐，還刷新了禮序。

<< △示范區園林實景圖（左右滑動查看 ） >>

「一帶」是紅線外的濱水景觀帶，由華潤置地代建，通過內外一體化設計規劃，不僅消弭了園林景觀與自然景觀的割裂，親近了自然，而且進一步擴大了景觀面。

△示意圖

這一點，同樣體現在「一軸」中。

整個項目摒棄了常規呆板的兵營式陣列，效法寧波「天一閣」三進院落格局，選用靈動的軸線遞進式排布。

傳統縱向展開的歸家禮序空間（如下圖?），往往與城市綠化帶景觀割裂，社區內的園林景觀也被切碎。

華潤置地·知嶼雲璟通過水平錯動，項目北側退讓一定的前序景觀廣場，讓出了景觀空間（?），不僅柔化了邊界，還與綠化帶景觀連接在一起，形成新的禮儀軸線（?），下沉庭院和水平錯動造成的垂直錯落還讓景觀更加立體（?），最后，再采用大屋檐整合入口形象，構成完整的軸線。

△示意圖

業主回家，走過前序景觀廣場是靜謐的序章，穿過大屋檐是 「情緒的轉換 」，步入小區內的園林心境快速寧靜。

所以，「一軸」不僅是歸家禮序的物理路徑，更是一條精心編排的空間敘事軸線。

同時，將社區水系與外部小洋江景觀形成過渡，「引水筑園，內外交融」，不僅實現「以畫入園」的沉浸式景觀（?宋式山水名畫造園標準?），還形成了甬新河與小洋江雙水系+代建濱水綠廊+宋畫園林三重靜音屏障，與建筑隔音一起形成首個靜音墅區標準——不僅解決了購房者其中一個最大的痛點，而且真正實現了大隱隱于市。

△濱水綠廊實景圖

家的邊界延伸，價值自然也隨之放大。未來，居住在這里的事業繁忙的塔尖客群，走出家門就能與自然接觸獲得小憩，這樣「小松弛」的時光是非常寶貴的。

<< △濱水綠廊實景圖（左右滑動查看） >>

「一軸」還串聯起了各個支巷，通過月洞門、連廊設計形成「院套院」層次，行走其間步步異景，游園的趣味十足。

非對稱的園林布景，江南古典韻味十足，還形成了重重遞進的五重歸家禮序，構成寧波獨一份的?街巷禮序墅區標準。

△示意圖

這種鬧中取靜，內外交融的自然、園林景觀營造的意境，也濃縮在了合院產品中。

首先，最大達約15.5米的樓間距，既守護隱私，也營造出類獨棟的居住體驗。

其次，雙園格局。

華潤置地·知嶼雲璟遵循「前庭禮序，后院藏景」的造園理念，打造了南北雙園——前庭開闊，可設茶席待客；后院幽深，宜納天倫之樂。一家之主在前庭迎來送往之時，其他人可以在后院靜看云卷云舒。

這兩種場景，在不同的地方可能都能做得很好，但合在一塊卻十分罕見。庭院是合院的靈魂，是連接天地的核心，雙園格局帶來的價值不是倍增，而是平方關系。

△雙園平面示意圖（以實際效果為準）

地下室的層高遠市面上的其他別墅，且下沉式采光庭院讓地下室不再陰暗，提升空間利用率。

每戶還通過屋面錯位、檐口變化及高定門牌，甚至庭院里的喬木，實現「一戶一標識」的個性化定制。

這些突破傳統合院別墅的格局，構成了寧波定制級合院標準……

△高定門牌實景圖

即便是疊墅產品，也戶戶有地、獨立入戶，部分戶型還擁有陽光下沉庭院，客廳層高最高約3.55m，帶來平層感的墅級體驗，重新定義了「疊墅別墅化」標準。

<< △裝修美學樣板示意（左右滑動查看） >>

特別值得一提的是，華潤置地·知嶼雲璟的定制是一場由外而內、深度契合塔尖人群精神訴求的生活方式革新。

我們知道，塔尖人士有強烈的個性化與專屬感需求，但時間成本極高，這是市場長期未被真正回應的深層痛點。

華潤置地·知嶼雲璟呼應時代命題開創了寧波定制墅居的先河，除了前面提到的定制，還提供皮膚類（木飾面、客廳背景墻等）、品牌類（廚電、五金衛浴等）、功能類（智能化等）和空間類（中疊樓梯、中疊設備平臺外拓等）系列定制服務。更重要的是，這一服務體系并非割裂拼湊，而是通過三大高效閉環，實現從構想到落地的無縫銜接：

1.沉浸式前置體驗：客戶在購房簽約時，就可以通過VR選裝系統，在虛擬空間中「走」進未來的家，沉浸式體驗個性化設計的最終呈現；

2.模塊化透明配置：客戶確認之后，可以像定制豪車一樣，逐項勾選對應模塊；

3.一戶一圖精準兌現：所有定制內容均納入標準化工期管理，確保「所見即所得」，真正實現「一戶一圖」的精細化施工。

若客戶選擇全系定制服務，業主僅需添置軟裝家具，即可優雅開啟理想生活，大幅降低入住門檻與時間成本。

尤為精妙的是，項目在定制深度上亦呈現差異化策略：合院產品定位為「全域全維高定私宅」，強調極致個性與整體藝術性；疊拼產品則打造「模塊化高定疊拼」，兼顧效率與品位。二者共同構筑起華潤置地·知嶼雲璟在高端人居領域的定制新范式。

這不僅是一次產品力的躍升，更是一場對居住本質的重新定義——讓每一處空間都成為居者審美、志趣與生活哲學的具象延伸，真正實現「宅以載道，居以傳心」。

三、神韻落位：文化中治愈，讓身體和心靈都得到療愈

南宋劉松年的《四景山水圖》生動描繪了文人隨四季變化的閑適生活：春日游園、夏日納涼、秋日品茶、冬日踏雪尋梅。

這些場景并非奢侈享受，而是對「四般閑事」（ 焚 香、點茶、掛畫、插花）的實踐，將日常儀式化，賦予平凡時刻以詩意。

華潤置地·知嶼雲璟也將這些神韻落位到了和光水院——一座約1200㎡涵蓋恒溫泳池、藝術廊廳和會客空間等多重功能的高規格會所。

會所植入宋代「點茶、焚香、掛畫、插花」四雅生活，與《四景山水圖》遙相呼應。

△會所實景圖

跟其他恒溫泳池不一樣，除了泳道，它還有按摩泡池——一個冷水一個熱水。這在寧波還是首個。

△會所恒溫泳池實景圖

大尺度的落地窗與下沉庭院無縫連接，將窗外的山石、松影與飛瀑引入室內。自然與文化，古典與現代，在這里交織，形成高濃度的療愈氛圍。未來業主忙完一天的工作，在按摩泡池深度放松，流連在藝術走廊……身體與心靈都將得到療愈。

這樣的東方療愈社區標準在寧波也是首個。由此，這個空間超越了傳統會所的社交或健身功能，升華為一個高濃度的東方療愈場域，它不再僅僅是建筑的附屬，而是整個社區的精神屬地。

△透過泳池落地窗看下沉庭院實景圖

由此，其將宋的氣、形、質一一落位，互為關照、融為一體，讓居所實現從物質到精 神 的跨越，并上升為一種新的審美趣味和生活哲學。

03

全尺度革命， 構建全新生活秩序

滿足了既要又要還要的復雜需求

華潤 置地 ·知嶼 雲璟的頂層規劃以及7大創 領 標準，打破了傳統別墅項目的諸多慣性操盤手法。而建面約420㎡的合院產品又是基于7大創領的集大成之作，滿足了塔尖客戶既要又要還要的生活需求。

但凡現場看過都能感知到，這款產品的空間尺度完全是根據塔尖客戶的生活場景推演而來。

一、垂直空間革命：構建多代共居的時空自治體系

空間專業化是豪宅價值的核心特征之一：不僅保障了隱私，也讓不同空間的使用體驗更高效、更具儀式感。

傳統三層別墅仍不免陷入「垂直混雜」的困境——起居、休憩、私密活動被粗暴堆疊于有限高度內，導致代際干擾頻發、功能邊界模糊。

華潤置地·知嶼雲璟 建面約 420㎡合院產品，突破性地以「3+1」層高體系為支點，重構了垂直維度上的生活秩序。

△ 「3+1」合院剖面圖

多出來的這個「1」，并非簡單疊加的閣樓，而是被精準定義為高私密性的工作、休憩復合域。

想象一位企業主深夜歸家后，無需穿越家人睡眠區即可經電梯抵達頂層書房，在靜謐中處理重要會議；

又或是一位青年藝術家在此設立個人畫室，晨光透過北向高窗均勻灑落，創作不受樓下生活噪音干擾。

△二層戶型圖

這只是生活中很小的兩個場景，類似的場景還有很多，有些場景可能相對低頻，但唯有將這些場景都兼容掉，才是真正的「不將就」。就像工程中的安全冗余，正是其配置提升了系統安全性與可靠性。

這種垂直自治的設計，使每一樓層成為獨立的生活單元，既保障個體生活的完整性又維系家庭情感的在場性。

而且，該體系還具備強大的生命周期適應性：

新婚夫婦可將三層設為主臥套房，二層作為未來兒童房預留；當父母年邁同住，一層可改造為無障礙康養單元，配備獨立衛浴與庭院入口；而頂層始終作為彈性空間，承載遠程辦公、冥想瑜伽或私人藏書等功能。真正實現了一層一天地，一層一代人，還能兼容從低頻到高頻的諸多場景。

△四層戶型圖

這種基于時間維度的家庭社會學映射，使建筑不再是靜態容器，而是能隨家庭結構動態演進而自我調適的生命體。其價值不僅在于物理分隔，更在于通過空間賦權，實現代際之間的尊重與共生。

二、負向地面：地下空間的光環境革命與功能平權

這種突破傳統尺度的做法，不止體現在整體的垂直高度上，還體現在建面約420㎡合院產品的方方面面。

很多人喜歡別墅，除了院子，還在于其有地下室。但傳統別墅的地下室常常陰暗潮濕，在實際使用中，除了停車，就是堆放雜物。

華潤 置地 ·知嶼雲璟建面約420㎡合院產品，以雙層下沉庭院為媒介發動了一場地下空間的「去邊緣化」革命——

項目地下室通過約7.2米的地下總層高（寧波罕見）與下沉庭院的布局，將充沛的自然光與氣流源源不斷引入地 底深 處。

△地下會客區實景圖

步入地下一層，約7.2米挑高的會客區豁然開朗：天光從下沉庭院傾瀉而下，在墻面上投射出隨時間流轉的光影韻律；下沉庭院種植的苔蘚和花草與一層庭院中搖曳的花葉，形成內外交融的景象。

周末午后，主人可以于此舉辦小型藝術沙龍，賓客圍坐于定制水磨石長桌旁，品鑒威士忌的同時，目光還可穿透下沉庭院的天窗，與庭院中的綠意對話；亦或是在健身區揮汗如雨后，步入相鄰的恒溫酒窖，取一瓶勃艮第配以現烤牛排——所有功能均在全明環境中高效運轉。

這樣的地下室，已經不再是「地下室」，而是一個負向地面層（Negative Ground Floor）的景觀化社交場域。

<< 地下室場景圖（左右滑動查看） >>

車庫亦非封閉通道，而是通過下沉庭院通風設計，形成了流暢的空氣對流系統，不少產品地下室的3個車位還是全明專屬車位，使歸家動線成為一場穿越光影的儀式：車庫不再只是一個承載停車需求的單一功能空間，還是一個擁有品質感的延伸空間。

這種光環境重構不僅提升了使用舒適度，更賦予地下空間與地上同等的尊嚴與價值，實現了功能模塊的真正平權。

三、框架自由：大平層邏輯的垂直疊加與空間專業化

地下室尚且如此，地上部分就更有過之而無不及了——每一層的層高，都高于市面上的其他產品。

比如，首層層高達到約3.8米，客廳的面寬達到約10.2米，這種夸張的尺度通常只有在大平層產品中才能見到。

△客廳大面寬實景圖

因為，華潤 置地 ·知嶼雲璟建面約420㎡合院產品的每一層，就是大平層。這也是其帶給行業的一個新驚喜。

在結構策略上，建面約420㎡合院產品摒棄了傳統剪力墻體系，全面采用高規整度框架結構，戶型方正率超過99.9%。

這不僅消除了無效交通面積（如狹長走廊、異形轉角），更賦予每一樓層以「大平層式」的空間組織自由度：

用戶可依據生活場景需求，靈活進行墻體拆改、樓板局部剔除（實現挑空）或功能模塊重組。

比如，可打通二層局部樓板，形成挑空家庭廳，讓空間變得更立體，從而增強親子互動（如下圖所示）。

△挑空家庭廳示意圖（非實際交付效果）

超大面寬與層高，加上高規整度框架結構，還進一步強化了空間的橫向延展性與垂直通透性。

也就是說，它不僅在垂直方向上，實現了功能的分層和專業，而且在水平方向上也能實現功能模塊的專業化。

這種大平層式的空間效率與專業分區，被垂直疊加后并未犧牲私密性，反而因樓層隔離而獲得更強的功能純粹性。每一層都如同一個「微型大平層」，擁有完整的起居、服務與景觀界面，卻又共享同一片土地與天空。

此結構邏輯的本質，是將高端大平層所追求的空間集約化、功能專業化與視覺連續性，成功移植至合院產品中，創造出一種新型混合居住類型。

它既保有別墅的天地獨享與庭院精神，又吸納了平層的高效布局與現代美學，滿足了塔尖客群對「既要又要還要」的復雜需求。

所以，華潤 置地 ·知嶼雲璟建面約420㎡合院并非對傳統形制的簡單復刻，而是一次基于當代生活洞察的空間實驗。

它通過垂直自治的代際分層、地下空間的光環境平權、以及框架結構驅動的空間自由，構建了一套兼具理性建構與人文關懷的居住新范式。

特別值得一提的是，框架結構還支撐了軸線遞進式排布。?

△示范區實景圖

04

豪宅，一定要做探索者、引領者

發現沒有，這是一個創新連著另一個創新的系統性創新。所以，它做了這么多突破性的創新，卻并沒有讓人覺得突兀，而是：別墅就該這樣！它不只是簡單的空間升級，還是對未來生活方式的一種探索和實踐。

所以，華潤 置地 ·知嶼雲璟能單月賣出兩套超5000萬房源（同期全寧波價值最高產品），單月加推2次銷售額超10億；墅類產品全城簽約金額、簽約套數、簽約面積三冠王，一點都不讓人意外。

因為，回顧豪宅市場，可以發現，除了地段稀缺，能經受歲月洗禮的豪宅，一定是超前的。做豪宅一定不能做跟隨者，而要做探索者、引領者。

除了華潤 置地 ·知嶼雲璟，今年，華潤置地在全國還有其他的很多優質項目，可謂四處開花，就在于華潤置地不只是在呼應時代，還在引領時代！

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