重磅利好！50%補貼的慈善信托正式落地！直擊自閉癥家庭的‘身后事’

VOL 3739

2026年1月，上海浦東， 一項名為“上善”的慈善信托宣布啟動。試圖用最高50%的稅費補貼，讓不動產(chǎn)信托變得稍微“便宜”一些。

“上善”慈善信托由浦東新區(qū)社會發(fā)展基金會、上海國際信托及社會愛心人士共同發(fā)起，計劃每年為以不動產(chǎn)設立特殊需要信托（簡稱特需信托）的家庭提供最高契稅和登記費補貼，同時為特殊家庭開通了政策綠色通道并簡化申請流程。

就在一個月前，2025年12月，廣州。 自閉癥孩子媽媽盧瑩，用 “預告登記” 的新方式，30分鐘就為兒子設立了一份房產(chǎn)信托，率先繞開了那座“稅負大山”。

一南一北，兩種探索，共同指向了中國心智障礙家庭最焦慮的“身后之問”：

當父母老去，如何將家庭房產(chǎn)，安全地轉化為孩子一生的保障？慈善信托的創(chuàng)新，又能否真正化解不動產(chǎn)信托的重重關卡？

文 | Susan

編輯 | Zoey_hmm

慈善信托：試圖破解房產(chǎn)信托的核心困境

慈善信托的創(chuàng)新，直接刺中了當前不動產(chǎn)信托最核心的障礙：高昂的稅費。

據(jù)證券時報報道，北京市通州區(qū)區(qū)長助理、區(qū)政府特聘專家林巍曾分析了通州區(qū)首單不動產(chǎn)信托案例。該案例中的老人想把價值數(shù)百萬的自住商品房轉入信托時，稅費的測算令人心驚：

受讓環(huán)節(jié)的契稅是個人持有的三倍；

持有環(huán)節(jié)每年需要額外繳納房產(chǎn)稅；

未來處置時，即使住滿5年、唯一住房，房產(chǎn)升值部分的所得稅仍達20%

三項相加，與個人直接持有房產(chǎn)相比，信托的額外總稅負達數(shù)十萬元。這對特殊家庭來說是一筆沉重的負擔。

廣州盧瑩的案例則提供了另一種思路。

她采用的“預告登記”模式，房產(chǎn)并未立即過戶，產(chǎn)權未發(fā)生轉移，因此暫不觸發(fā)交易稅費。

這為家庭提供了一個寶貴的“政策觀察期”，能以極低成本先行鎖定法律框架。

兩種模式，共同映射出當前的核心矛盾：家庭的核心資產(chǎn)是房產(chǎn)，但將其轉化為可持續(xù)保障的工具，路徑依然狹窄且成本高昂。

然而，稅費只是第一關。不動產(chǎn)信托還面臨著全國性困境。

目前，僅有北京、上海和廣州等少數(shù)幾個地區(qū)試點不動產(chǎn)信托，全國大多數(shù)地區(qū)登記路徑尚未打通；不動產(chǎn)登記機構普遍缺乏信托登記操作細則，工作人員對信托法律性質理解不足，導致“不敢辦、不會辦”。

即使完成登記，房產(chǎn)在漫長的信托存續(xù)期如何管理，仍是一片空白。

信托公司需要定期評估房產(chǎn)價值，但缺乏針對特需信托的評估標準。自閉癥家庭房產(chǎn)往往位置、品質一般，評估價值可能偏低，影響受益人長期保障能力。

房產(chǎn)若用于出租，信托公司普遍缺乏物業(yè)管理能力，外包又增加成本，如何解決租客篩選、日常維護、糾紛處理等繁瑣事務。

最讓人焦慮的是，當孩子突發(fā)重病急需用錢時，這套被“鎖”在信托里的房產(chǎn)，能否快速變現(xiàn)？現(xiàn)有的評估、掛牌、交易流程，動輒耗時2-3個月，根本等不起。

慈善信托的模式，試圖解決這些困境。

“它的基本邏輯，是通過政府補貼與社會捐贈形成協(xié)同，分擔登記環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的稅費及相關成本，從而降低設立門檻。”

上海博蕓律師事務所主任、上海市律師協(xié)會婚姻家事專業(yè)委員會委員楊燕亭律師解釋。

在補貼機制上，體現(xiàn)出“精準化”思路，補貼并非平均分配，而是根據(jù)家庭經(jīng)濟狀況等因素進行差異化支持，以提高資源配置效率與制度公平性。

具體落地上強調服務流程的一站式整合與簡化，通過標準化路徑降低申請與辦理成本，提升特殊群體獲得服務的可達性與便利性。

楊燕亭律師指出，“上善”慈善信托的設立，標志著地方政府開始以更具系統(tǒng)性的治理思維回應特殊群體的財產(chǎn)保障需求。

然而，這一看似完善的模式，在實踐中也有不少局限，僅浦東新區(qū)符合初步條件的自閉癥家庭就有約數(shù)千戶，加上其他特殊需要群體，潛在需求超過1萬戶。

目前“上善”慈善信托仍依賴于慈善捐贈，具有不確定性，政府財政補貼又受預算限制。

對于自閉癥家庭，即使獲得50%補貼，家庭仍需承擔另一半稅費。再加上信托管理費通常為資產(chǎn)價值的0.3%-0.5%/年、監(jiān)察人費用，“補貼后仍然負擔過重”。

“上善”模式高度依賴浦東“引領區(qū)”的特殊政策權限。關鍵突破：不動產(chǎn)信托登記綠色通道、專項稅費補貼機制均基于地方性政策文件。

這些創(chuàng)新若要在其他地區(qū)復制，需要當?shù)卣型雀母镆庠负唾Y源投入。

即使信托解決了“錢”的問題，但“服務”仍然薄弱。

資金到位，自閉癥人士能否獲得合適、優(yōu)質的日間照料、職業(yè)培訓、社區(qū)融合服務，仍取決于當?shù)胤展┙o水平。

不止是錢，信托是一個精心設計的微系統(tǒng)

要理解這一切努力，需先理清一個關鍵概念：我們討論的，究竟是什么信托？

在中國，自閉癥譜系障礙人士數(shù)量超過千萬，背后是數(shù)千萬家庭成員長期的精神與經(jīng)濟重壓。

北京市曉更助殘基金會《心智障礙者家庭現(xiàn)狀與未來托付需求調研》揭示：家長平均需為孩子未來生活預算123萬元，預計僅能維持15年基本生活。

而當這些孩子度過學齡期，46%的20-39歲心智障礙者和34%的40歲以上者長期處于“在家”安置狀態(tài)，形成了“家庭養(yǎng)老養(yǎng)殘”的沉重閉環(huán)。

而傳統(tǒng)保障機制全面失靈，政府托底服務集中于學齡前和義務教育階段，商業(yè)保險大多將自閉癥列為免責條款，少子化、高流動性和家庭原子化也加劇了自閉癥家庭的養(yǎng)老養(yǎng)殘困境。

特需信托正是在這種系統(tǒng)性缺位中應運而生，它試圖回答那個懸在千萬家庭心頭的問題：當我們老去、離去，我們自閉癥的孩子如何有尊嚴、有保障地度過余生？

簡單來說，當自閉癥家庭為了孩子一生的照護而設立信托時，它最準確的名稱是“特殊需要信托”（簡稱特需信托）。

特需信托與傳統(tǒng)信托截然不同。普通家族信托以“財富保值增值與代際傳承”為核心，而特需信托的核心使命是“構建一個超越委托人生命周期的持續(xù)性照護生態(tài)”。

如果這個信托里裝入的主要財產(chǎn)是房子，從財產(chǎn)類型上，它可以被稱為“不動產(chǎn)信托”。

如果它的設立和管理中引入了公益慈善資金與目的，就像“上善”這樣，它就又具備了“慈善信托”的屬性。

“不動產(chǎn)信托”與“慈善信托/特需信托”并不是同一套分類標準，二者并不沖突，反而可以疊加：

例如，自閉癥家庭將房產(chǎn)裝入信托進行長期管理并按需給付，從財產(chǎn)構成角度可稱為“不動產(chǎn)信托”，

但從設立目的與服務對象角度，更準確的定位是“特需信托”；

若該信托同時具備公益募捐與慈善目的并符合法定要件，也可能進一步呈現(xiàn)慈善信托屬性。

成熟的特需信托需建立“受托人-指令權人-監(jiān)察人-服務方”四方制衡機制。

這一點在盧瑩的信托安排中體現(xiàn)得尤為清晰。

她本人作為“指令權人”，負責根據(jù)兒子森森的實際生活需求發(fā)出指令；監(jiān)察人則由廣州市揚愛特殊孩子家長俱樂部擔任，專門監(jiān)督信托公司是否按約定執(zhí)行。

森森在實習

這種設計實現(xiàn)了“人與錢分開”，讓照料孩子的決策權與財產(chǎn)管理權相互獨立、彼此監(jiān)督，最大程度保障了孩子利益的純粹性。

上海“上善”慈善信托也構建了類似的多方協(xié)同治理結構：

由浦東新區(qū)民政局承擔需求審核與項目監(jiān)督；

由浦東社會發(fā)展基金會統(tǒng)一管理捐贈資金并負責補貼發(fā)放；

由上海國際信托完成信托架構設計并開展資產(chǎn)管理；

由律師事務所擔任監(jiān)察人，實施全流程的合規(guī)監(jiān)督；

同時引入社會參與機制，由愛心人士提供初始捐贈，形成可持續(xù)的公益資金來源。

楊燕亭律師指出，這種結構旨在確保信托目的不被偏離，讓每一分錢都用在孩子漫長的生命歷程中。

家庭分階段規(guī)劃，打破“一步到位”的焦慮

面對復雜的現(xiàn)實，自閉癥家庭更需要一份理性、務實的行動指南。規(guī)劃不應是一步到位的沖動，而應是“分階段推進、按事件觸發(fā)”的規(guī)劃路徑。

常見的觸發(fā)事件如，父母健康狀況出現(xiàn)變化、孩子支持需求顯著升級、主要資產(chǎn)需要處置或遷居、地方政策試點窗口出現(xiàn)、家庭照護網(wǎng)絡發(fā)生重大調整等。

在這套思路下，規(guī)劃可以分為三個階段：

第一階段（父母約40–60歲）以“學習與準備”為主。建議參加家長組織或專業(yè)機構的特需信托講座，完成家庭資產(chǎn)梳理并明確可用于長期管理的資產(chǎn)范圍。

同時觀察并篩選潛在監(jiān)護人、照護支持人選以及監(jiān)督與協(xié)調角色的人選（實踐中常被稱為監(jiān)察人/保護人/監(jiān)督人等），并持續(xù)跟進本地政策動態(tài)與試點信息；

如果家庭主要資產(chǎn)為房產(chǎn)，應盡早了解本地涉及不動產(chǎn)信托登記、稅費與交易限制等規(guī)則，避免后期在執(zhí)行層面“卡殼”。

這一階段最容易被忽視、卻最具決定性的一項工作是制作《受益人生活需求手冊》：

系統(tǒng)化記錄下來孩子的醫(yī)療與用藥記錄、

治療與康復方案、教育與訓練安排、

生活習慣與溝通方式、危險行為預案、

常用服務機構與聯(lián)系人等，

并與潛在監(jiān)護人、監(jiān)督角色正式溝通確認，

形成可交接、可持續(xù)的照護信息體系。

第二階段（父母約60–70歲）進入“制度固化與資產(chǎn)轉入”階段。

在家庭已明確長期管理目標且人選基本穩(wěn)定后，正式簽訂信托合同及配套法律文件，辦理財產(chǎn)轉移手續(xù)（包括資金劃轉、不動產(chǎn)登記等）。

同步申請可能享受的政府補貼或慈善資助；同時建立定期審查機制，建議至少每三年做一次整體評估。

更重要的是設置“重大事件隨時觸發(fā)復審”的規(guī)則，以應對政策變化、家庭結構變化、核心照護人變動、孩子需求變化、或受托機構規(guī)則調整等現(xiàn)實情況。

第三階段（父母70歲以上）進入“監(jiān)督調整與交接準備”階段。

定期與受托人及監(jiān)督角色溝通，根據(jù)孩子需求變化調整服務內(nèi)容與支出結構，完善身后事項交接清單。

在必要時引入司法或行政輔助機制以降低重大交易與財產(chǎn)處分風險，確保照護與資金安排在父母逐漸退出一線管理后仍能連續(xù)、穩(wěn)定地運行。

在上述路線圖下，不同資產(chǎn)結構需要差異化設計。

高資產(chǎn)家庭（例如總資產(chǎn)500萬元以上），可設立涵蓋不動產(chǎn)與現(xiàn)金的綜合信托，平衡收益與流動性，關鍵是引入更強的監(jiān)督與問責機制，例如設置雙監(jiān)督角色或分層授權，并預留合理的變更條款以適應未來政策與家庭情況的變化。

中等資產(chǎn)家庭（例如總資產(chǎn)100–500萬元），策略更務實，優(yōu)先考慮現(xiàn)金信托，謹慎評估不動產(chǎn)，房產(chǎn)一旦涉及信托登記、稅費與流動性管理，執(zhí)行成本會顯著上升；

若必須處理房產(chǎn)，可結合家庭實際在“出售房產(chǎn)轉為現(xiàn)金信托”、“反向抵押釋放現(xiàn)金流”、“現(xiàn)金信托與服務型信托結合提升資金使用效率”等路徑中選擇，同時積極關注并參與地方試點，爭取補貼與成本減免。

對于資產(chǎn)有限家庭（例如總資產(chǎn)100萬元以下），核心建議是“政府保障為底、小額信托為骨架、慈善資源為補充”的組合策略。

必須用足政府一切福利保障，如低保，康復補貼等。

在此基礎上，考慮設立一個用途聚焦的“小額指示信托”，專門用于醫(yī)療，康復訓練、特地課程、緊急支出或輔助器具等，并通過票據(jù)審核、按月定額、向服務機構直接支付等方式，防止資金被挪用。

同時，盡可能鏈接一些慈善補貼項目與社會資源，加入家長互助組織，在集體智慧中尋找出路。 可探索“信托+保險”組合，用更小的資金撬動更穩(wěn)定的保障現(xiàn)金流。

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