巨虧820億元！萬科創A股歷史之最

過去錯誤的代價正在集中兌現。

中房報記者 許倩 北京報道

萬科的巨量虧損，震動了整個業界。

1月30日，萬科發布2025年業績預告，預計全年歸屬母公司凈利潤虧損820億元，扣除非經常性損益后凈利潤預計虧損約800億元，基本每股收益虧損6.89元。這不僅是萬科歷史上最大虧損，也刷新了A股房企虧損紀錄。以全年計，平均每天虧損2.2億元。

值得關注的是，820億元的虧損額已遠超其582億元的總市值。

當一家公司的年度虧損額超過其總市值，往往意味著其一年內消耗的價值，比市場賦予它的整體估值還要多。市值反映的是股東權益的市場價值，虧損額超過市值，相當于在會計層面抹去了股東全部賬面價值，甚至形成“負資產”。

2024年，萬科已虧損494.8億元，連續兩年時間累計虧損達1314.8億元。上一個創下A股天量虧損紀錄的是海航控股，其在2020年凈虧損640億元。

“公司銷售持續下滑，整體經營形勢依然十分嚴峻。”1月30日下午，萬科在互動平臺回應投資者時表示。

業績預告中，萬科將2025 年度業績預虧歸因于四方面：

一是房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位。結算項目主要對應 2023 年、2024 年的銷售及2025 年消化的現房和準現房庫存，這些項目拿地成本高，導致毛利大幅減少。

二是因業務風險敞口升高，新增計提信用減值和資產減值。三是部分經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損。四是部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

這也呼應了萬科管理曾此前在業績會上的反思。公司曾在行業高點時對房地產周期出現“戰略誤判”，高價獲取大量土地，如今銷售低迷形成巨大“價格倒掛”，不僅難以盈利，也錯失了低位拿地的機會。

數據顯示，萬科在2019年至2021年期間，連續3年拿地規模超過千億元，居行業前三，這一時期恰逢土地成本最高的階段。與此同時，還斥巨資開展多元化收并購，例如2017年以551億元收購廣信資產包。

頗具意味的是，2018年，時任萬科董事會主席郁亮曾在內部高呼“活下去”；2019年，他又喊出“萬科要做活到最后的企業”。這種“言行不一”讓外界困惑，一種解釋是：規模是萬科這艘巨輪的慣性，也是資本市場對其的要求，即便是船長，也難以瞬間掉頭。

隨著萬科風險暴露，其信用減值（主要指應收款壞賬）和資產減值（即自己的東西不值錢了）規模不斷擴大，成為虧損的主要來源。2024年這兩項減值合計335億元，占當年總虧損額的6成以上；2025年相關數據尚未披露。

此外，曾被寄予厚望的商業、物流、長租公寓等經營性業務，扣除折舊攤銷后也陷入整體虧損，多元化轉型不僅未成功，反而在當下成了拖累。為了回籠救命現金，萬科不得不折價出售大宗資產，承受大額的賬面損失。

“這幾乎是一次‘全面清盤’式的業績預告。過去錯誤的代價正在集中兌現，隱藏的風險已無法掩蓋。”一位業內觀察人士稱。

近日，萬科也迎來一些積極進展。1月27日，經過多輪協商，萬科債券展期方案獲得高票通過，暫時避免了實質性違約。同時，公司獲得大股東深鐵集團23.6億元借款，以緩解短期資金壓力。

2026年一季度前，萬科共有3筆境內債到期或行權，余額共計68億元。自2025年11月底起，萬科就這些債券展期展開多輪談判，初期方案未能通過。此后，公司調整策略，承諾提供“40%首付+10萬元小額兌付+項目應收款質押”等條件，最終獲得債權人支持。

1月21日，“21萬科02”債券展期議案通過；1月27日晚間，“22萬科MTN004”“22萬科MTN005”兩筆債券的展期方案也獲100%投票通過。根據協議，萬科需在1月底前籌集約28.71億元用于支付3筆展期的首付兌付款。

深鐵集團的借款可謂“及時雨”。就在1月27日晚間，萬科同步公告稱，深鐵集團將向其提供不超過23.6億元借款，利率2.34%，明確用于償還萬科在公開市場發行的債券本金與利息。這已是深鐵集團多次向萬科提供流動性支持，累計借錢規模已超300億元。

然而，這筆資金僅是解決萬科“燃眉之急”，遠不足以覆蓋萬科龐大的債務壓力。截至2025年三季度末，萬科短期借款及一年內到期非流動負債合計達1514億元，而現金及現金等價物僅603.88億元，資金缺口超過900億元。

據DM查債通統計，截至目前，萬科在境內還有16筆存量債務，包括6筆中票、10筆公司債，規模為217.98億元。公司在境外還有2筆美元債，規模為13億美元。其中，今年二季度將有65億元債務到期。

“若每筆到期債務都按40%首付兌現，僅本金就需26億元，加上利息和工程支出，公司賬面現金將被快速消耗。萬科的每一次‘割肉’都在消耗未來的經營彈性。2026年上半年，萬科能否實現月均200億元以上的銷售認購金額，帶動經營性現金流回正；深鐵集團是否繼續通過增資、收購資產、提供流動性等方式輸血，將成為決定萬科命運的關鍵。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析表示。

對于萬科而言，真正的考驗才剛剛開始。