北京買房：理清思路，購房建議1790

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們23年入手了東城本家潤園的回遷（算是次新的電梯房，中高樓層，東向），60平左右的一居，用于上學(xué)（廣渠門中學(xué)九年一貫）?，F(xiàn)在老大上小學(xué)了，老二28年上一年級。

現(xiàn)在有個(gè)問題，貸款滿三年要?dú)w本或者直接續(xù)了，因?yàn)榉績r(jià)降了，如果直接續(xù)的話，也要還一部分本金，還面臨房價(jià)繼續(xù)下行。

所以我們有三個(gè)問題：第一選擇重新貸還是續(xù)貸。第二，距離28年還有幾年，房價(jià)下行，有必要考慮賣掉么？第三，考慮自住的話，在廣渠門這邊換個(gè)大點(diǎn)的，但是總價(jià)不會(huì)高太多的（老破小，比我們現(xiàn)在的房子流通性差點(diǎn)的）有必要么？

A：

1、用的是抵押經(jīng)營貸嗎？如果是的話，那常規(guī)建議是重新貸款換成正規(guī)房貸，避免違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)。只能經(jīng)營貸的話那就算算續(xù)貸和重新貸的成本了，找助貸的問問就行，各家費(fèi)用都差不多。

2、房子是用來住的，就算不考慮二寶上學(xué)的問題，也得考慮自家是否需要這套房自住啊。需要自住就留著，能接受換到朝陽區(qū)的通勤再考慮是否換？

我建議是先算清楚自己這套房的真正價(jià)值。分成兩部分，一是基礎(chǔ)價(jià)值，二是附加的學(xué)區(qū)溢價(jià)。有了這個(gè)數(shù)值后能得出居住的性價(jià)比，自己感受一下值不值？然后也能知道溢價(jià)率的高低（東城平均25%），評估一下保值的風(fēng)險(xiǎn)。我認(rèn)為基礎(chǔ)部分是沒什么下降的空間了，溢價(jià)說不好，得看政策和人口趨勢。

如果溢價(jià)不高就留著唄，溢價(jià)太高覺得性價(jià)比不劃算+保值風(fēng)險(xiǎn)大的再考慮賣掉。朝陽是大多數(shù)沒有溢價(jià)的，雙井離的也不遠(yuǎn)。

另外如果賣掉的話，最好能保住戶口，這樣二寶上學(xué)能確?！岸嗪⑼！?，否則萬一政策有變化就又得折騰了。戶口的事兒可以跟接盤買房的協(xié)商，先留著然后轉(zhuǎn)到派出所公共戶。但這也挺麻煩的，自己考慮是否值得吧？

3、大戶型總價(jià)不太高的，那就是老破大了，另外老公寓也可以算老破大。這就是典型的自住為主了，自己覺得合適就行。流通性差點(diǎn)兒也無所謂，反正是長期自住不輕易賣。

廣渠門外最典型的老公寓就是雙井的九龍花園，大戶型單價(jià)才5萬多，居住的性價(jià)比很高，就是價(jià)格走勢比較弱，十多年了不太好逆轉(zhuǎn)。所以看自己重視哪方面吧，各有優(yōu)劣。

再有就是向南的勁松+老虎洞+潘家園一帶有不少老公寓，都跟九龍花園差不多情況。也就是居住的性價(jià)比高，但流動(dòng)性和價(jià)格走勢弱點(diǎn)兒。

僅供參考。

二

Q:

我問的主要是買房存戶口的問題。我兒之前是在北京國企工作，有了北京集體戶，但因?yàn)楦鞣矫嬖螂x職了，目前在老家國企工作。原單位雖然沒有其他的后續(xù)問題，但一直催促讓把戶口遷走，而我們在北京沒有親戚關(guān)系，只能是找掛靠公司托管，費(fèi)用不低，所以想索性買一套房。

我們財(cái)力有限，而且還要為兒子在老家的房子做準(zhǔn)備，所以在北京只能買遠(yuǎn)郊的便宜房子?？蓭缀跛杏H戚朋友都說這種房最好別買，以后砸手里。比如我們關(guān)注的基本都是50萬左右的，能貸款的，其中房山的離地鐵近，平谷的快開通了，懷柔的據(jù)說有規(guī)劃。我想去看看平谷的，不知是否合適？

A：

1、是否合適？我建議是問問當(dāng)?shù)刂薪榘?，如果確定能租的出去，而且是能間隔期或空置期不太長的租出去，那就算還合適。

但如果是只能以很低價(jià)格，比如幾百一個(gè)月就不劃算了?；蛘呤强罩闷诤荛L，那也就不太合適了。因?yàn)榉孔邮怯脕碜〉模鹿苁亲约鹤∵€是租給別人住，只有能不間斷有人住的房子，或者是收到和銀行存款差不多的利息，才有真正的市場價(jià)值。

2、這幾個(gè)小區(qū)除了燕山的之外，其他的我都沒去過，完全沒了解，不敢瞎說。但在我的認(rèn)知中，認(rèn)為燕山是相對合適的。理由是不僅有地鐵，當(dāng)?shù)氐呐涮滓昌R全，老工業(yè)基地+超大型資源類國企，趕不上新興產(chǎn)業(yè)但也不至于衰敗，所以買在這里能圖個(gè)穩(wěn)妥吧。

而且我印象中燕山還有更便宜的呢，前些天看的時(shí)候有40多萬的呢，能貸款的話首付也就10多萬，應(yīng)該算是成本最低+相對穩(wěn)妥的。

3、另外我不太理解這單位非得讓遷戶口的行為，也不知道您家當(dāng)年怎么簽的合同。按說戶口如果自己不遷的話單位不會(huì)強(qiáng)行遷走，就算遷走也是遷到派出所的公共戶上。除非是合同有約定，否則不至于給遷出北京。

這看您家具體情況吧，如果沒有強(qiáng)制遷戶的條款，那也就沒必要買房了。這種遠(yuǎn)郊的房倒不至于砸手里沒人要，但也肯定是各項(xiàng)不占優(yōu)嗎，否則能這么便宜嗎？

僅供參考。

三

Q:

我們現(xiàn)在住世界名園，房山竇店，2010年買的，有點(diǎn)后悔了，當(dāng)時(shí)長陽的也不過是一萬多點(diǎn)，我們的買下來也9000多，現(xiàn)在的差距太大了。但現(xiàn)在我們?nèi)绻麚Q到長陽還合適嗎？萬科的都四萬多了，中介說長陽的抗跌，但對我們想買房的就不是好事了。主要是我孫女在西三環(huán)工作，回竇店太遠(yuǎn)了。

A：

1、2010年的竇店9000多，那您買在高位了，年中之后就應(yīng)該降到8000左右。長陽的也都是夏天開始降價(jià)的，第二年的長陽國際城限價(jià)12500。

2、您這問題我好像不知道說什么似的，房子是用來住的，如果住的舒服就沒必要換唄。當(dāng)年多花幾十萬能解決的，現(xiàn)在得至少200萬了，擱誰家身上都不太舒服。

要不就甭?lián)Q了，索性給孫女買個(gè)小戶型，這也省的搬家裝修的折騰了。長陽的抗跌分跟誰比，在房山或者說在北京近郊里算是很不錯(cuò)的。要不就看看國際城吧，北京第一個(gè)限競房的試點(diǎn)兒，質(zhì)量和業(yè)主氛圍都挺不錯(cuò)的，接近于純商品房小區(qū)。

3、其他的我真不知道說什么，還是自己決定吧。

僅供參考。

四

Q:

網(wǎng)上很多人說北京房價(jià)漲了，有中介有不像中介的，您怎么看？真實(shí)情況如何？

A：

1、我怎么看？我閉上眼睛假裝看不見唄，眼不見心不煩，我是下跌的時(shí)候不唱衰，但行情有點(diǎn)兒波動(dòng)的話我也不唱漲。頂多說是有成交量增加+房價(jià)上漲的可能，但還不能確定趨勢真正逆轉(zhuǎn)了。

2、以往歷次行情都有幾個(gè)規(guī)律。一是北京從來沒有領(lǐng)漲過，每次都是先從南方開始的。最早是上海長三角，后來是深圳珠三角，這次很像是從香港領(lǐng)頭的。但既然上海和深圳都沒確定上漲多少呢，北京我就更不敢說什么了。

再一點(diǎn)是時(shí)間段，歷次行情多數(shù)都是春天或秋天開始，年底開始的只有2015-2017這次。但前提也是已經(jīng)確定深圳上海漲過一輪兒，所以這次既然還沒確定南方的，非說北京開始行情了我不敢確定。

3、真實(shí)情況就這樣兒唄，跟您看到聽到的差不多，相當(dāng)于“小陽春”提前到年底了。

僅供參考。

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