中國(guó)房企的本土化轉(zhuǎn)型，為什么要看這家企業(yè)？

文 | 無(wú)銹缽

一家商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)下吉尼斯世界記錄是什么體驗(yàn)？

時(shí)間撥回2025年5月的上海青浦吾悅廣場(chǎng)，全民健身教練劉畊宏和來(lái)自上海、南京等地的千名吾悅會(huì)員完成了一場(chǎng)健康操挑戰(zhàn)。這場(chǎng)六分鐘但卻跨越全國(guó)173座吾悅廣場(chǎng)的活動(dòng)，成功創(chuàng)下了吉尼斯世界紀(jì)錄。

吾悅廣場(chǎng)創(chuàng)造吉尼斯紀(jì)錄是一面鏡子，既照出了中國(guó)全民健身潮的涌現(xiàn)，也照出了地產(chǎn)行業(yè)的深刻轉(zhuǎn)型。

和吾悅廣場(chǎng)的熱鬧非凡不同，過(guò)去的一年里，屬于房企的關(guān)鍵詞依舊是轉(zhuǎn)型，從被動(dòng)卷入周期，到主動(dòng)求變適應(yīng)周期，市場(chǎng)見(jiàn)證了眾多房企“八仙過(guò)海”。

從擁抱大數(shù)據(jù)AI實(shí)現(xiàn)拿地研判、營(yíng)銷(xiāo)推廣等各環(huán)節(jié)精準(zhǔn)決策；到聚焦社群運(yùn)營(yíng)，打磨住居品質(zhì)；再到押注城市更新，布局老舊建筑改造……

很明顯，這一次破局的答案不再是規(guī)模神話，而是房企自身的精耕細(xì)作。

在地產(chǎn)“后調(diào)整時(shí)代”，“化債—轉(zhuǎn)型—增長(zhǎng)”依舊是行業(yè)主線，面向2026，能否在化債中出清舊包袱，在轉(zhuǎn)型中探索新模式，在實(shí)踐中落地新增量，將直接決定著地產(chǎn)品牌未來(lái)的市場(chǎng)位次。

身處這一主題之下，“領(lǐng)先型”房企們?nèi)绾涡蟹€(wěn)致遠(yuǎn)？吾悅廣場(chǎng)背后的關(guān)鍵推手，新城控股或許是一個(gè)值得參考的案例。

為何是新城？在房企們拼杠桿、拼規(guī)模的階段，以穩(wěn)健著稱(chēng)的新城控股并不是流量的寵兒。

市場(chǎng)好奇的答案在不久前的年度經(jīng)營(yíng)會(huì)議上，由新城人自己揭曉。在行業(yè)整體仍困于“化債”和“轉(zhuǎn)型”中時(shí)，新城已率先跑通“盈利”模式，以“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)+輕重協(xié)同”的轉(zhuǎn)型實(shí)踐，在存量時(shí)代走出了高質(zhì)量發(fā)展之路，并為行業(yè)提供了存量時(shí)代房企本土化轉(zhuǎn)型的鮮活樣本。

“深耕厚植、守正創(chuàng)新”是這場(chǎng)大會(huì)的關(guān)鍵詞，也正是這個(gè)樸素的準(zhǔn)則驅(qū)動(dòng)新城在地產(chǎn)行業(yè)的馬拉松里，最終還是走到了臺(tái)前。

1、穿越周期風(fēng)暴，新城的航向和動(dòng)能

過(guò)去一年，在中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，房企經(jīng)營(yíng)普遍承壓的大背景下，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)并不容易。

據(jù)機(jī)構(gòu)克而瑞研究院此前的數(shù)據(jù)，2025年房企整體業(yè)績(jī)延續(xù)筑底態(tài)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模繼續(xù)下降，僅有部分企業(yè)業(yè)績(jī)大幅回暖。

在這樣的市場(chǎng)水溫下，新城交出的逆勢(shì)成績(jī)單，呈現(xiàn)出業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)“雙向企穩(wěn)、持續(xù)修復(fù)”的特點(diǎn)。

首先是業(yè)績(jī)夠扎實(shí)，“航向”夠穩(wěn)健。

新城在核心業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管控、交付能力這三大硬指標(biāo)上，均實(shí)現(xiàn)了韌性增長(zhǎng)，用實(shí)力筑牢了抗周期的安全壁壘，各項(xiàng)數(shù)據(jù)也隨之穩(wěn)步提升。

其中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊無(wú)疑是新城控股穿越周期的“火車(chē)頭”與“壓艙石”。

回望過(guò)去一年，這一板塊的成長(zhǎng)勢(shì)頭尤為亮眼，總收入穩(wěn)穩(wěn)站上140.9億元，較上年實(shí)現(xiàn)10.0%的增長(zhǎng)，在行業(yè)普遍承壓的背景下，這份增長(zhǎng)更顯難得，也成為支撐企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的核心力量。

與此同時(shí)，新城的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也在持續(xù)降低，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)。2025一整年，新城穩(wěn)步推進(jìn)債務(wù)償還工作，累計(jì)償還境內(nèi)外債券58.55億元，融資成本也同步回落，平均降至5.55%。更難能可貴的是，它始終保持著行業(yè)內(nèi)少數(shù)“零違約”紀(jì)錄，這份信用底氣，在當(dāng)下的房企中尤為稀缺。

截至去年年末，新城控股合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債進(jìn)一步壓縮，降至23.85億元，凈負(fù)債率處于絕對(duì)低位——即便與保利、招商等以穩(wěn)健著稱(chēng)的央國(guó)企相比，這一指標(biāo)也毫不遜色。

具體到“交付能力”這一房企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性的綜合指標(biāo)上，新城控股的表現(xiàn)同樣值得關(guān)注。

2025年，新城控股累計(jì)交付超3.8萬(wàn)套物業(yè)，近三年交付總量突破27.8萬(wàn)套，這份沉甸甸的交付成績(jī)，不僅穩(wěn)穩(wěn)兌現(xiàn)了對(duì)每一位業(yè)主的承諾，更讓新城成為行業(yè)“保交付”的示范標(biāo)桿。

其次是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)夠健康，發(fā)展動(dòng)力夠充沛。

面臨行業(yè)下行的周期風(fēng)暴，絕大多數(shù)航船都不得不小心翼翼，減速慢行，新城控股則是為數(shù)不多敢于以“全速姿態(tài)”沖出風(fēng)暴的企業(yè)。

回過(guò)頭來(lái)看，正是業(yè)務(wù)側(cè)的健康結(jié)構(gòu)和充沛動(dòng)能，賦予了新城控股“不降速”的底氣。

具體來(lái)看，2025年，新城全年新增5座吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，在營(yíng)數(shù)量增至178座，摩根士丹利預(yù)測(cè)其租金年化復(fù)合增長(zhǎng)率可達(dá)8%。

另一邊，新城輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的異軍突起，也為進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)提供了助力。

作為房企轉(zhuǎn)型的共同選擇，代建業(yè)務(wù)雖以風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)穩(wěn)定著稱(chēng)，但僧多粥少、難以拓新，而憑借“商住協(xié)同”優(yōu)勢(shì)，新城控股正逐漸在商業(yè)綜合體代建領(lǐng)域形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

數(shù)據(jù)顯示，2025年新城控股建管新增簽約面積1061萬(wàn)平方米，同比增幅超過(guò)50%，躋身行業(yè)第八，累計(jì)管理項(xiàng)目155個(gè)、總建筑面積超2600萬(wàn)平方米。

據(jù)克而瑞相關(guān)報(bào)告顯示，去年在代建業(yè)務(wù)上表現(xiàn)最為亮眼的頭部企業(yè)中，新城建管與金地管理、龍湖龍智造并列，三者同比增幅均超過(guò)50%，一同成為代建領(lǐng)域的“增長(zhǎng)先鋒”。

這些競(jìng)爭(zhēng)力，最終也轉(zhuǎn)化為了資本市場(chǎng)的信任加持，讓新城不斷收獲市場(chǎng)的信任票。

融資就是最好的體現(xiàn)，在房企融資環(huán)境仍面臨考驗(yàn)的當(dāng)下，新城在去年成功發(fā)行全國(guó)首單消費(fèi)類(lèi)持有型ABS，重啟境外美元債發(fā)行，中期票據(jù)獲超額認(rèn)購(gòu)且利率低至2.68%，反映出資本市場(chǎng)對(duì)其發(fā)展底色的認(rèn)可。

當(dāng)前階段，新城控股已成為民營(yíng)房企信用修復(fù)的“領(lǐng)航者”。

2、領(lǐng)先型房企新城，做對(duì)了什么？

從埋頭前行的地產(chǎn)駱駝，到如今聚光燈下的領(lǐng)先企業(yè)，新城控股的經(jīng)營(yíng)成果，并不是偶然。

著名管理學(xué)家彼得·德魯克曾總結(jié)過(guò)一句話：“企業(yè)管理就是做對(duì)的事情和把事情做對(duì)”。

看似輕描淡寫(xiě)，實(shí)則是對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略判斷和戰(zhàn)術(shù)落地提出了深度要求。

身處地產(chǎn)深度調(diào)整期，在“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的政策主線下，房地產(chǎn)也正在迎來(lái)一次徹底的洗牌和重組，行業(yè)告別“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，加速向“產(chǎn)品—服務(wù)—運(yùn)營(yíng)”一體化轉(zhuǎn)型。

這場(chǎng)轉(zhuǎn)型不是簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)調(diào)整，而是全鏈條的價(jià)值重構(gòu)，能在浪潮中站穩(wěn)腳跟的企業(yè)，無(wú)一不是兼具戰(zhàn)略視野、又能腳踏實(shí)地的長(zhǎng)期主義者。

新城控股同樣也是如此，復(fù)盤(pán)這一企業(yè)的經(jīng)營(yíng)側(cè)表現(xiàn)，有兩點(diǎn)細(xì)節(jié)頗值得關(guān)注：

一方面是戰(zhàn)略側(cè)的長(zhǎng)期眼光。

行業(yè)總量見(jiàn)頂，需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，決定房企現(xiàn)在和未來(lái)的已不再是發(fā)展規(guī)模，而是發(fā)展質(zhì)量。

這一清醒的認(rèn)知和新城的戰(zhàn)略布局不謀而合。新城控股集團(tuán)董事長(zhǎng)王曉松此前在2026年度經(jīng)營(yíng)會(huì)議中重點(diǎn)指出，要“構(gòu)建企業(yè)信用價(jià)值，提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量”。

「財(cái)經(jīng)無(wú)忌」了解到，針對(duì)地產(chǎn)板塊，王曉松強(qiáng)調(diào)了要踐行“守根基、穩(wěn)運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)價(jià)值、謀發(fā)展”等經(jīng)營(yíng)方針；在商業(yè)管理板塊，則重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了要深入洞察用戶(hù)需求，提升商業(yè)內(nèi)容質(zhì)量，夯實(shí)運(yùn)營(yíng)基本功，同步強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)思維與資產(chǎn)管理視角，推動(dòng)資產(chǎn)提質(zhì)。

這釋放出的關(guān)鍵信號(hào)是，包括新城在內(nèi)的房企都在加碼內(nèi)功的修煉，“重質(zhì)量、守信用”將成為未來(lái)行業(yè)長(zhǎng)期調(diào)整期最稀缺的品質(zhì)。

這種“向內(nèi)修煉”的能力也體現(xiàn)在企業(yè)組織精神的構(gòu)建上，「財(cái)經(jīng)無(wú)忌」觀察到，隨著新仗、硬仗的增多，越來(lái)越多房企也在重新對(duì)內(nèi)重申企業(yè)價(jià)值，如新城堅(jiān)守的“駱駝精神”，在推行業(yè)務(wù)過(guò)程中，強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期主義和企業(yè)責(zé)任，深耕交付品質(zhì)與信用建設(shè)，把“安全優(yōu)勢(shì)”轉(zhuǎn)化為“發(fā)展優(yōu)勢(shì)”。

另一方面則是戰(zhàn)術(shù)側(cè)的守正出奇。

靜水流深的地產(chǎn)行業(yè)，布局多元化，投注商管、代建板塊，已成為房企對(duì)沖經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的共同選擇。

但從落地成效來(lái)看，多元化的協(xié)同之路，并非人人都能跑通。

拿新城和萬(wàn)科相比，兩者雖同為商管模式探索者，但落地成效差異顯著。

其中，萬(wàn)科商管更多依托住宅項(xiàng)目配套布局，聚焦社區(qū)商業(yè)與輕資產(chǎn)輸出，核心是為住宅業(yè)務(wù)賦能，形成“住宅+配套商業(yè)”的附屬式生態(tài)，但這也帶來(lái)了隱患。

在資本市場(chǎng)看來(lái)，一方面，其商管業(yè)務(wù)資產(chǎn)較為分散，即便是收購(gòu)印力多年后，其商業(yè)資產(chǎn)仍然難以形成合力；另一方面，直到一兩年前才邁入“商業(yè)地產(chǎn)元年”的萬(wàn)科，在大型商管產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，也缺乏獨(dú)立的IP化運(yùn)營(yíng)能力，難以對(duì)沖市場(chǎng)的波動(dòng)。

相比之下，新城的“開(kāi)發(fā)+商業(yè)+建管”的多元協(xié)同之路，卻走的相對(duì)較為順暢。

原因在于，新城控股從一開(kāi)始就將商業(yè)運(yùn)營(yíng)提升至更高的戰(zhàn)略核心位置，以“吾悅廣場(chǎng)”為獨(dú)立IP深耕區(qū)域市場(chǎng)，通過(guò)“經(jīng)營(yíng)五步法”夯實(shí)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，以“悅鏈計(jì)劃”聯(lián)動(dòng)商戶(hù)構(gòu)建共贏生態(tài)，讓商業(yè)板塊不滿足于成為依附開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流“穩(wěn)定器”，而是集團(tuán)業(yè)務(wù)層面撬動(dòng)增長(zhǎng)的“放大鏡”。

以常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)為例，通過(guò)135家品牌升級(jí)創(chuàng)下了區(qū)域商業(yè)改造規(guī)模紀(jì)錄。新城還通過(guò)“我愛(ài)你?五月”等體系化營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及頂流IP合作，主動(dòng)造節(jié)，將商業(yè)空間轉(zhuǎn)變?yōu)殒溄酉M(fèi)者體驗(yàn)、拓寬商家經(jīng)營(yíng)的情感空間。

數(shù)據(jù)顯示，吾悅廣場(chǎng)全年總客流突破20億，會(huì)員規(guī)模超5000萬(wàn)。

雙方的差異，離不開(kāi)新城控股對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的深刻研判——存量時(shí)代的運(yùn)營(yíng)不是“附加項(xiàng)”，而是核心競(jìng)爭(zhēng)力，匹配打法不是單點(diǎn)破局，而是生態(tài)協(xié)同。

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，新城的表現(xiàn)正印證了德魯克的這句判斷，這家企業(yè)不僅找到了對(duì)的事，同樣也在把“對(duì)的事情”做到極致。

3、重估新城，中國(guó)房企的本土化新樣本

跳出短期周期的漲跌起伏，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)走向，始終與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的長(zhǎng)期脈絡(luò)深度綁定。關(guān)于中國(guó)城鎮(zhèn)化的終局，業(yè)內(nèi)曾一度熱議“對(duì)標(biāo)海外”。

從美國(guó)的重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、到日本的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、新加坡的金融化模式，何者才是中國(guó)房企參照的樣本？

答案或許都不是。究其根源，全球發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)有房企模式，都是基于成熟、固化市場(chǎng)而轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、細(xì)分化。相比之下，中國(guó)的城鎮(zhèn)化雖然在“降速”，但卻遠(yuǎn)未停滯、固化，反而在轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任高國(guó)力曾指出，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%，城鎮(zhèn)化正從“快速增長(zhǎng)期”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定發(fā)展期”。未來(lái)核心驅(qū)動(dòng)力將從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵提升”，城市更新、消費(fèi)升級(jí)、產(chǎn)城融合成為三大核心主線，這也為房地產(chǎn)行業(yè)提供了全新的價(jià)值坐標(biāo)系。

面對(duì)這一時(shí)代背景，中國(guó)房企的未來(lái)，不能生搬硬套現(xiàn)有模式，而是仍需要扎根國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，打造適配政策導(dǎo)向、貼合民生需求的本土化特色發(fā)展模式。

這也是為什么，憑借“地產(chǎn)+商管”雙輪驅(qū)動(dòng)的新城，值得一場(chǎng)價(jià)值重估。

一方面，從模式層面來(lái)看，雙輪驅(qū)動(dòng)的新城，具備獨(dú)立IP與閉環(huán)運(yùn)營(yíng)能力，各項(xiàng)業(yè)務(wù)既能單獨(dú)盈利，又能彼此協(xié)同賦能，既規(guī)避了單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的周期波動(dòng)，又構(gòu)建了相互促進(jìn)的閉環(huán)生態(tài)，完美適配行業(yè)“低負(fù)債、低杠桿、合理回報(bào)”的新要求，實(shí)現(xiàn)“質(zhì)量與效益雙升”。

另一方面，從價(jià)值層面來(lái)看，新城“地產(chǎn)+商管”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，精準(zhǔn)踩中了中國(guó)城鎮(zhèn)化從快速增長(zhǎng)到穩(wěn)定發(fā)展的轉(zhuǎn)型節(jié)奏，交出了中國(guó)房企本土化轉(zhuǎn)型的特色答卷。

對(duì)新城的價(jià)值重估，本質(zhì)是對(duì)其身份定位的重構(gòu)——它早已超越傳統(tǒng)“開(kāi)發(fā)商”的范疇，成為兼具開(kāi)發(fā)建設(shè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理、代建服務(wù)能力的“城市全鏈價(jià)值運(yùn)營(yíng)商”。

這種轉(zhuǎn)型不僅在短期保障了企業(yè)更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也在讓企業(yè)得以在更長(zhǎng)的時(shí)間維度下，充分分享中國(guó)城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展紅利，和城市價(jià)值共贏共生。

摩根士丹利上調(diào)新城控股評(píng)級(jí)至“超配”、預(yù)測(cè)2027年核心利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)45%，正是對(duì)這種價(jià)值重構(gòu)的認(rèn)可。

在這基礎(chǔ)上，面對(duì)“十五五”規(guī)劃開(kāi)局之年，新城還將繼續(xù)以“深耕厚植、守正創(chuàng)新”為基調(diào)，持續(xù)推進(jìn)“大資管”戰(zhàn)略落地，讓“駱駝精神”在新周期持續(xù)賦能，并最終走出一條兼顧責(zé)任、效益、價(jià)值的長(zhǎng)期主義道路。