如何拆解包租風險？這場活動干貨滿滿！

1月23日下午，包租模式城市更新避坑經驗分享沙龍在江寧區銀城INC中心成功舉辦。

本次活動由南京商業地產商會指導、南京亞創商業管理有限公司主辦、南京覓向設計有限公司協辦，本次活動吸引項目開發、資產管理、園區運營、設計服務等領域四十余人參加。活動由南京商業地產商會副秘書長王雪主持，秘書長顧蔚蔚出席本次活動。

YC商管創始人譚寧以《包租模式 城市更新避坑經驗》為題進行分享，他首先拋出城市更新中存在的美好幻想與殘酷真相，希望城市更新從業者打破認知局限性，在項目立項前先建立冷靜預期。

譚寧隨后結合其20年實戰經驗，從體檢、定位、合作模式、經濟測算、工程策劃、主理人招商六大模塊，拆解包租模式中的風險與談判策略。

項目體檢是為了更好的防控風險，譚寧強調，接手項目前必須核查產權性質、土地年限及產權人關系，摸清完整的政策審批路徑，尤其要警惕諸如加固與電力增容等隱蔽工程的成本。譚寧直言，做城市更新定位要“少抄襲標桿、多務實本地、少一點情懷、多一些數據”，做好在地消費者和商戶的數據調研，為項目決策提供詳實依據。合作模式的選擇直接決定風險等級，譚寧將其分為整體租賃、保底分成、投資分成和合資運營四類，并強調要控制冷區的底租，作為項目獲取底價的初始談判參照。招商方面，譚寧認為優秀的主理人應該是線上和線下雙重的KOL領袖，能夠通過自己的號召力不斷賦能一店、二店和三店，并通過運營管理和審美培養出更多的優秀人才。

覓向設計創始人張創業以《消失的辦公——辦公空間的產品化研究》為題，從產品化視角，探討辦公空間氛圍重塑的價值。張創業結合自身客戶反饋發現，當前辦公市場大客戶縮減、小客戶需求升級，不僅追求性價比，更看重情緒價值與空間質感，倒逼辦公產品進行場景化革命。張創業指出，辦公空間應體現 “標準化兼顧定制化”，通過 “創意化工區 + 標準化戶內” 的組合破局——公區承擔審美體驗，以酒店、商業空間的設計邏輯營造氛圍；戶內聚焦高效工作，嚴控成本并保障私密性。他強調，辦公用戶有審美權，創新并非堆砌高端材料，而是通過合理搭配與場景重構，在同等成本下提升空間質感。

活動結束后，參會嘉賓還共同參觀了天元匯谷項目，項目位于天元西路沿線，緊鄰江寧區最繁華的百家湖商圈。總體量約3萬方，規劃花園辦公“那山OFFICE”和商務配套“光合PARK”，打造低密度森系辦公空間和主理人商業，目前正在對外招商中。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法