TODTOWN Mall上海天薈廣場亮相，主題區域“SOCIATER”探班報告

由新鴻基地產、上海城開和閔行城投聯合打造的TODTOWN Mall上海天薈廣場（下文簡稱：天薈廣場）可能是上海市場最為特殊的商業項目之一。一方面，這是上海真正意義上的航母級TOD綜合體，和地鐵上蓋的“所謂TOD”不在一個次元；另一方面，正是因為項目覆蓋高鐵、軌交、公交三線樞紐，跨越莘莊站南北兩廣場，擁有商場、寫字樓、酒店、公寓等多元載體，在不影響交通日常運營的前提下，使其成為建設層面“超高難度”頭銜，對應的則是超長開發周期，這方面的詳述，可參考公眾號“Mall星人”的上海“最難TOD”，正悄悄改寫閔行商業格局一文。

我曾于去年3月項目整體外觀呈現時，前往探班寫過一篇報告時隔三年再到莘莊站，有被天薈驚艷到。2026年開年，天薈廣場終于對外迎客，目前開放了南區商場的部分區域，開業商戶主要集中在4、5兩層名為“SOCIATER”的雙層主題空間，上周五前往探班學習，雖然尚無法做“完整探班報告”，但依舊有不少看點可以分享給大家。

先來看這張圖，幾乎已經能涵蓋了項目目前的整體商業內容。如圖所示，商戶位于項目的3至5層，目前消費者可以從1、2兩層的多個方位到達內場，這正體現了項目TOD屬性的“超鏈接性”標簽。

雖然我當天是開車前往，但依舊幫大家把全部路徑走了一遍。

從車庫的直達梯可到達項目的各個樓層，為了更好地了解項目的全貌，我沒有直接上到4層，而是特地從1樓出梯，走一下外場。下圖所示入口進場后是直達梯廳。

而這里正是項目南公交樞紐區域進到商場的最主要入口，后方是公交車站以及出租車落客區。

之所以說“之一”，是因為在另一側還有一個相對隱蔽的入口，可以通過手扶梯上到項目2層。

探班當日遇到不少消費者是通過直達梯廳進場，意味著他們大概率是住在附近的高粘性客群，因為若開車可直接上到高樓層，如果是軌交抵達，那大概率更容易會從2層進到商場。下圖為2層的進場入口。

因為不論是軌交1、5號線莘莊站，還是鐵路莘莊站，出站層均位于2層平臺與項目無縫銜接。未來等項目完整開業后，絕大概率會改變消費者、路人的出行動線，因為即使你要去1層，照樣可以從商場內部穿行，豐富出行體驗。

下圖為軌交1、5號線行人到南廣場的必經點位。

下圖對應了上圖右側，通往鐵路莘莊站。

一直往前則是通往南廣場的下行梯。

這還只是消費者的“不完全”進場動線，未來只增不減；對于綜合體內的辦公室客群以及公寓住客而言，有更多可以直接從3層、4層等無縫連接樓層直接進場，當然不少其他非TOD綜合體也會有類似的設計方式，這里就不贅述了。

值得一提的是位于3層的戶外平臺已成為消費者樂于打卡的休閑式開放空間，這比較難得。因為不少項目在前期規劃時，都會說到此類商場與辦公樓連接的平臺豐富了多元化空間構成，未來會怎么運用，但實際上正式開業后幾乎都無法為大眾消費者所感知到，而天薈廣場從亮相第一天就達成了，這是現代商業項目重要且務實的空間運用。

位于項目5層可通過全通透玻璃幕墻俯視平臺，不少客人在此逗留，孩子們則更樂意遠觀尋找各種自己熟悉的建筑“彩蛋”。

回到入場動線，下圖是2層平臺的進場入口，手扶梯是上到高層的最重要動線之一，目前在周邊引入了多個策展內容充實內場空間，盡可能提升了消費者觀感體驗。

三個展覽分別為“千年之約·夢華游”主題沉浸展、“這里是中國”主題閱讀展及《織夢莘生》上海非遺鉤針藝術展，比較注重文化導向，大眾普適性強（不是那種網紅展或者很多項目趨之若鶩的潮流文化展），符合片區定位，因此能看到不少客人會相對自然地走進觀展、留影、體驗。

手扶梯上到4層時，相信不少朋友會被上方的露臺結構吸引，這正是整個“SOCIATER”區域的核心視覺元素之一，同時也是設計理念的最佳縮影。

要認知這個雙層挑空區域，我們從頭來說。

空間規劃方面，據悉，該區域此前是一個純雙層挑高空間，計劃用以引入體驗業態主力品牌，隨著開發周期內消費偏好、競爭環境的變遷，項目因地制宜調整了整體規劃。

某種程度上你甚至可以理解為這是一個改造調整案例，雙層挑高空間，讓“劇場”概念順理成章地得以呈現。

業態規劃方面，作為一個擁有大面積公共空間的區域，強社交和休閑屬性的餐飲業態作為主力自然成為了最高效的選擇。

空間和業態，對應了“SOCIAL+THEATER”——“SOCIATER”由此得來，恰與項目的整體理念“TOD GATHER，Together!”一脈相承。

框架搭建完后，再往細地看。由于中部挑高區域無法大改，因此項目盡可能通過微調豐富空間體驗。

一是商戶內容，項目在4層的環形動線規劃了兩側商戶內容，內圈位于露臺下方，布局中島型小餐飲商戶，目前由于不少品牌尚在圍擋籌備中還稍顯阻擋，未來悉數開業后，整體通透性會更好，雙層商戶內容會更多展現于消費者視野。

由于該區域之前是一個整體，并未在中庭空間配置手扶梯，而是位于東側后方。

因此中部的階梯成為串聯起兩個樓層的最主要動線，也成為客人在該空間的一大打卡駐留點位，同時讓雙層區域的縱向觀感整體性更強。

鑒于“劇場”理念，在運營方面項目也是竭盡所能，周末舉辦各種演出、互動活動，豐富體驗，讓整個空間從結構、理念到運營等各方面都能夠自洽，即使未來項目整體完善后，這里勢必也將會成為重要據點。

品牌招商方面，目前主要引入的都是熱門小餐飲業態，且都是核心商圈的“熟面孔”，讓莘莊片區消費者在“家門口”就能獲得核心商圈的消費內容。目前已開業和籌備中的品牌如下組圖所示，開業品牌幾乎工作日下午也客流如織，圍擋品牌可得抓緊了！

值得一提的是，有朋友和我聊起，說項目才亮相，品牌不多，幾乎每個都“爆單”了，莘莊片區的消費者需要對這些熟面孔如此趨之若鶩嗎？

我覺得這是從業者的一個心理誤區。因為我們幾乎每天看商業，對多數內容都習以為常甚至脫敏，但對于更多大眾客群而言，活動半徑是很小的，“工作——家庭——附近”是常態，不是說片區的消費者少見多怪，而是出行的半徑和頻次不同，尤其對不少中老年人而言更甚，讓大眾能在“附近”獲得此前需要更高時間和路徑成本獲得的消費體驗，是優質開發商的價值所在。

舉個很直觀的例子，我家在虹口，娃的不少小學同學，周末的小確幸就是能去瑞虹新天地玩，這是離我們最近的商業項目之一，我作為從業者每周都要去好幾次，要周末再去我是抵觸的。但對更多附近的家庭而言，除非是有目的性地外出，否則這很有可能就是周末最便捷的放松消費地。這也是很多區域型一站式大型商業項目節假日人滿為患甚至停不進車成為常態的原因，未來天薈廣場勢必也需要承擔起這一最重要的“職責”——讓莘莊片區核心客群吃到細糠。

天薈廣場新鴻基地產在上海市場首個非核心商圈商業項目，硬件品質方面，能感受到優質開發商將高標準延續到了外圍，沒有花里胡哨的配置，把該做的做到位。如果不說這是在莘莊，光看場景，放到核心商圈也是不怵的。

此外，作為更親民的項目，天薈廣場在運營巧思上也展現出了不少因地制宜的靈活性和巧思。

例如在2層平臺入口附近，會看到一則列車裝置，整合了商戶介紹、盲盒機、儲物箱、充電寶租借等復合功能。個人認為此類一體化或場景化的設計方案會成為未來商業項目規劃“散裝”自助服務的標準方式之一。

這一理念也延續到了內場細節，例如為充電寶定制了“外衣”，具有項目自身品牌展示作用，未來還可進行更迭，可能春節期間就會打造新的主題氛圍了。

例如坐席空間、美陳點位的造型，致敬了項目logo中“M”和“A”的“門框”形態——這里是莘莊的門戶。

下圖這句“馬上好”slogan在社交媒體上也被討論得頗多。一方面這展示了目前尚未完整亮相的項目與消費者坦誠招呼，同時呼應了即將到來的馬年元素。

亮相初期，片區的消費熱情應該已經展現出了切實的訴求，該片區的消費能級一直都在，只是缺乏重磅商業體將其再次點燃，天薈廣場雖然只開放了一小部分就足以讓片區消費市場涌動。

不論是商場還是品牌，“提速”理應是當務之急，讓消費者的熱情得到更為正向的反饋，是開發商真正服務于人的價值觀體現。隨著新春即將到來，天薈廣場外廣場勢必會呈現更多節日元素提升商業氛圍。雖然我不是常客，但和莘莊片區消費者共同翹首以盼天薈廣場能夠早日完整呈現。

最后想說，即使南區商場完整，這還只是整個項目的小半部分，更大的北區商場還在建成中，公平地講，超長的開發周期可能對于我們個體而言，跨越了人生不少周期，但對于上海城市發展和商業發展而言，值得磨出一則里程碑式的作品，希望天薈廣場不負“時間”所托。