廣東
贏商對話
來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）
作者 · 龔?fù)窳?/strong>
圖片來源 · 項目官方
2022年，三里屯太古里宣告啟動新一輪的優(yōu)化升級，在短暫的喧嘩后，這個習(xí)慣于站在聚光燈下的潮流地標(biāo)，轉(zhuǎn)入了一種稍顯沉靜的狀態(tài)。沒有頻繁的進(jìn)度曝光，它從輿論場中有序“撤退”，只留下圍擋內(nèi)持續(xù)生長的聲影。
三年多時間，對于瞬息萬變的商業(yè)世界而言，足以經(jīng)歷一輪潮起潮落。
備受矚目的巨大圍擋逐漸撤去，三里屯太古里北區(qū)中央，游逛的消費者發(fā)現(xiàn)熟悉的城市天際線已被重新勾勒，迪奧（Dior）之家由法國大師操刀的花瓣殿堂、路易威登（Louis Vuitton）之家流光溢彩的流動表達(dá)、蒂芙尼（Tiffany & Co.）旗艦店輕盈而空靈的波紋立面依次展開，一個全新的北區(qū)旗艦集群已落成。
這并非一次簡單的品牌陣容升級，它標(biāo)志著北京三里屯正作為一個成熟的街區(qū)形態(tài)，堅定地躋身世界級時尚地標(biāo)序列，與東京表參道、巴黎香榭麗舍和倫敦國王十字街共同定義著都市先鋒生活的范本。
為此，贏商網(wǎng)與太古地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)董事韓置、三里屯太古里總經(jīng)理馬澤丹展開了對話。貫穿始終的，是一種清晰的自我定位：作為行業(yè)的長期主義者，太古地產(chǎn)將自己定位為商業(yè)生態(tài)的推動者與構(gòu)建者，而非單純的物業(yè)開發(fā)或運營方。
談及項目，他們首先講述的是在地城市的氣質(zhì)與規(guī)劃藍(lán)圖，是三里屯從使館區(qū)到潮流策源地的獨特肌理、是成都太古里圍繞大慈寺文保的當(dāng)代轉(zhuǎn)化、是前灘太古里呼應(yīng)金融城節(jié)奏的高效與活力、亦是廣州聚龍灣太古里深藏的嶺南文化底蘊。
他們解析國際頂級品牌戰(zhàn)略重心如何從渠道覆蓋轉(zhuǎn)向體驗塑造，觀察生活方式品牌從產(chǎn)品到社群訴求的演變。最終，落點于商業(yè)項目的真正主角消費者，他們關(guān)切年輕消費者如何在此尋找興趣認(rèn)同與情感滿足，如何將這里視為城市生活中的一處精神角落。
直至所有這些外部要素清晰交織后，太古地產(chǎn)在生態(tài)中的角色才自然浮現(xiàn)，一個專業(yè)、穩(wěn)健且充滿洞察力的連接者與共創(chuàng)者。
這種將“自我”置于生態(tài)系統(tǒng)而非頂端的敘事方式，揭示了其長期主義的核心。
接下來，我們將循著這場對話的線索，深入這片已被重塑的街區(qū)，解析一個商業(yè)體如何通過構(gòu)建生態(tài)，而非僅僅引進(jìn)品牌，完成一場深刻的“有機進(jìn)化”。
01.
必須升級？
關(guān)于時機與角色的精準(zhǔn)卡位
上世紀(jì)90年代，三里屯因毗鄰使館區(qū)而自發(fā)形成了京城最早的國際化社交場域。像素化的外立面、鋁板與玻璃材質(zhì)的混搭、多元建筑師參與的街區(qū)形態(tài)，這些看似無序的元素，構(gòu)成了三里屯太古里最原始的生長形態(tài)。
“三里屯從來不是一個被統(tǒng)一建筑語言框定的地方，”馬澤丹指出，“它的DNA是多元文化，是夜生活，是年輕人追求創(chuàng)新、新鮮感的訴求。”這種狀態(tài)反而成為后續(xù)商業(yè)運營的獨特優(yōu)勢——靈活。
與成都太古里嚴(yán)格遵循歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)范、在中式框架內(nèi)演繹品牌故事的模式不同，三里屯太古里從一開始就具備更強的包容性與實驗性，隈研吾、The Oval Partnership、Moss Architects等多元建筑語言在此碰撞，形成了獨特的街區(qū)風(fēng)貌。“我們沒有用一個標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計語言去框定街區(qū)，這反而給了品牌極大的開放性，”馬澤丹坦言。這種非標(biāo)準(zhǔn)化的基因，為后來的旗艦店集群埋下了伏筆。
然而，自由生長并非漫無目的。當(dāng)2022年宣布全面升級時，外界不乏疑問：北京高端商業(yè)賽道已如此擁擠，北京SKP常年穩(wěn)坐全球“店王”，國貿(mào)商城等重奢商場珠玉在前，三里屯太古里為何還要斥巨資投入一場充滿不確定性的升級？
這背后是一場深刻的品牌迭代。
幾個大面積主力店租約到期，為更具份量的品牌旗艦店讓出空間。取而代之的，是一個以迪奧（Dior）、路易威登（Louis Vuitton）、蒂芙尼（Tiffany & Co.）等為核心的國際頂級品牌旗艦店。
不止于此，愛馬仕（Hermès）北京專賣店也確認(rèn)將于2026年春季正式啟幕。這些旗艦店遠(yuǎn)非簡單的店鋪搬遷，每一家都由世界頂尖建筑大師量身設(shè)計，為品牌提供了在北京進(jìn)行定制化空間敘事與表達(dá)的最高舞臺。
其中，北京迪奧之家設(shè)有中國首家Monsieur Dior餐廳，而路易威登之家則呈現(xiàn)了北京首家Le Café Louis Vuitton。此外，包括Ala?a、Balenciaga、Burberry、Fendi、Loro Piana、MaxMara、Rolex、Sacai、Saint Laurent在內(nèi)的一眾高端品牌旗艦店也已齊聚北區(qū)，共同構(gòu)建了一個多元化、多層次的高品質(zhì)品牌集群。
馬澤丹的回答展現(xiàn)了對時代趨勢的精確洞察。過去十年，國際品牌在中國經(jīng)歷了從渠道擴(kuò)張到價值深耕的根本轉(zhuǎn)變。“他們希望在中國打造比肩全球的最高等級零售空間，”他指出，無論是東京的銀座、首爾的清潭洞，還是邁阿密的設(shè)計區(qū)，都提供了品牌以建筑和空間敘事來定義自我的舞臺。中國市場，迫切需要能承載這種旗艦表達(dá)的物理載體。太古地產(chǎn)的長期主義、精細(xì)化運營基因，與品牌尋求十年、二十年深度共創(chuàng)的訴求，形成了難得的戰(zhàn)略契合。
而提及北京市場一眾同行，太古地產(chǎn)的視角并非競爭，而是生態(tài)互補。諸多高端商業(yè)的成功讓國際品牌看到了中國市場的潛力，而三里屯太古里志在成為體驗的街區(qū)，一個融合消費、文化、社交與城市生活的活力場域。
升級計劃啟動于疫情時期，穿越了經(jīng)濟(jì)周期的波動。過程中，品牌因應(yīng)市場調(diào)整計劃、項目進(jìn)度出現(xiàn)推遲，都是常態(tài)。但馬澤丹強調(diào)，長期主義并非僵化的藍(lán)圖執(zhí)行，而是在波動中與合作伙伴保持彈性、共渡時艱的默契。“能夠把它拉長的時間來看，問題都會找到解決方法。”這種舍短期利益、謀長遠(yuǎn)價值的定力，最終贏得了品牌的深度信任。
02.
首店之后
在地基因、創(chuàng)意表達(dá)與文化敘事的三重奏
2019年北京提出首店經(jīng)濟(jì)概念，而早在2016年三里屯太古里就被業(yè)界稱為“首店收割機”。然而，當(dāng)與太古團(tuán)隊深入交流后，會發(fā)現(xiàn)，驅(qū)動這家企業(yè)前進(jìn)的，并非對首店符號的盲目追逐，而是一套更為精密、冷靜的品牌篩選邏輯。
首店是不是就代表它是好品牌，好的選擇？其實未必。馬澤丹直言不諱，“首店本身即蘊含著商業(yè)風(fēng)險。許多依托成熟供應(yīng)鏈和流量紅利迅速成型的品牌，可以輕松開出首店，但它們是否具備持續(xù)創(chuàng)新的內(nèi)核、清晰的品牌哲學(xué)和穩(wěn)健的運營能力，則是另一個問題。”
“我們看到很多當(dāng)時首店的品牌，再回過頭去看時，這個品牌已經(jīng)沒有了。”因此，三里屯太古里的策略核心，已從追求首店的瞬時聲量，轉(zhuǎn)向甄別和陪伴品牌的全生命周期價值。他們看重的，是品牌在“首店”光環(huán)之下，是否擁有構(gòu)建長期敘事、迭代產(chǎn)品與體驗的內(nèi)生動力。
一個經(jīng)典范本是運動生活方式品牌lululemon，它從北區(qū)的首家店鋪起步，歷經(jīng)多次升級，最終在南區(qū)落成全球旗艦店，完成了與街區(qū)深度綁定、共同進(jìn)化的完整路徑。
來源@三里屯太古里訂閱號
那么，什么樣的品牌能通過這套嚴(yán)密的篩選？答案或許藏在一些看似非典型的選擇里：
你可以找到來自青藏高原牧區(qū)、以牦牛絨工藝聞名的品牌諾樂NORLHA，這是其離開原鄉(xiāng)、進(jìn)入都市的全國首站；亦有即將亮相的北京老字號富華齋餑餑鋪，呈現(xiàn)的現(xiàn)代茶食空間。這些品牌并非流量意義上的“網(wǎng)紅”，卻共同指向了太古里篩選標(biāo)準(zhǔn)的三個核心維度：在地基因（Local Roots）、創(chuàng)意表達(dá)（Creative Vision）與文化敘事（Cultural Narrative）。
諾樂NORLHA公眾號
團(tuán)隊關(guān)注品牌是否真正根植于中國獨特的文化土壤與工藝傳統(tǒng)，是否代表了一種真實、有趣的生活方式。看重的是品牌背后所代表的中國文化，所承載的工藝，以及中國品牌在國際化商業(yè)語境中希望呈現(xiàn)的深層意義。
就在2026年1月，東方美學(xué)珠寶品牌CIGALONG的全國首家限時概念店「燕游園」于南區(qū)啟幕。該店以戲曲藝術(shù)為靈感，融合瑪瑙紅與點翠藍(lán)的東方色彩，在繁華街區(qū)中營造了一處“游園驚夢”般的美學(xué)體驗場。
這并非個例。
據(jù)統(tǒng)計，精準(zhǔn)錨定首發(fā)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，三里屯太古里已累計落地171個高質(zhì)量品牌首店，成功舉辦227場首發(fā)、首秀及獨家活動。項目還與品牌深度共創(chuàng)，聯(lián)合打造了超過100個定制主題零售空間，致力于將品牌理念與體驗式設(shè)計深度融合。
而且，馬澤丹觀察到，國際游客也開始將這里視為體驗中國商業(yè)活力的目的地。東南亞游客熱衷于逛運動品牌店，韓國年輕人在社交媒體傳播三里屯打卡攻略，這些現(xiàn)象表明，三里屯太古里已超越購物場所的范疇，成為展示當(dāng)代中國都市生活方式的“城市客廳”。
隨著北區(qū)頂級品牌旗艦店的集體亮相，“南潮北奢”成為外界描述三里屯太古里最直接、最流行的標(biāo)簽。這看似清晰的劃分，或許是對項目整體生態(tài)的簡化與誤讀。
來源@三里屯太古里服務(wù)號
“南區(qū)、北區(qū)與西區(qū)并非獨立割裂的個體，而是互為支撐、協(xié)同共生的有機整體。它們共同構(gòu)筑起大三里屯商圈的核心活力場。”馬澤丹明確表示，北區(qū)引人矚目的業(yè)態(tài)升級，其本質(zhì)是基于項目長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略布局，而非對南區(qū)定位的背離或替代。引入頂級品牌、打造具備全球視野的旗艦體驗，首要目標(biāo)是提升街區(qū)的整體品質(zhì)與豐富消費者的體驗層次。
與此同時，南區(qū)與西區(qū)并未因此改變航向。它們持續(xù)強化自身與生俱來的潮流與活力屬性，不斷引入先鋒設(shè)計師品牌、獨家潮流首店，并落地多元的文化活動，為市場輸送源源不斷的新鮮文化。
因此，三里屯太古里所期待的未來圖景，并非涇渭分明的標(biāo)簽化分區(qū)。他們更希望通過三大區(qū)域間差異化的業(yè)態(tài)定位與無縫的動線銜接，實現(xiàn)客群與氛圍的自然流動與相互滋養(yǎng)。
03.
未來圖景
作為“城市合伙人”的進(jìn)化
北區(qū)旗艦店集群的落成，并非三里屯太古里進(jìn)化的終點，而是一個更宏大敘事的開端。
在朝陽區(qū)城市更新的整體藍(lán)圖下，這一系列升級從N5/N6號樓、原瑜舍酒店的硬件改造，到三里屯西街、北區(qū)下沉花園等公共空間的煥新，再到慢行系統(tǒng)與交通體驗的優(yōu)化，被賦予了超越商業(yè)本身的意義。它不再僅僅是一個地產(chǎn)項目，而以城市合伙人的身份，深度參與北京國際消費中心城市建設(shè)的戰(zhàn)略性落子。
這一角色具體體現(xiàn)為三重價值：其一，通過頂級品牌的聚集效應(yīng)，重新定義區(qū)域商業(yè)品質(zhì)，激活整個大三里屯商圈的升級勢能；其二，在政企協(xié)同的創(chuàng)新營商環(huán)境下，將對標(biāo)國際頂級開放式街區(qū)的藍(lán)圖付諸現(xiàn)實，直接提升首都的商業(yè)國際競爭力；其三，通過開放街區(qū)與公共空間的優(yōu)化，讓商業(yè)更新的紅利惠及更廣泛的市民生活。
未來，隨著原瑜舍酒店改造、西街街區(qū)提升等項目的扎實推進(jìn)，以及與大三里屯區(qū)域發(fā)展的深度協(xié)同，這里將為北京與朝陽的商業(yè)發(fā)展注入持久而鮮活的動力。
從三里屯太古里的持續(xù)進(jìn)化中，可以清晰窺見太古地產(chǎn)作為場所創(chuàng)造者（Placemaker）的核心方法論，它不只改造空間，更旨在激發(fā)街區(qū)乃至城市的持久活力。這一角色，被韓置概括為始終貫穿其操盤邏輯的三大核心策略：
■第一，是體驗重構(gòu)，回歸“人”的真實感受。面對消費主力軍Z世代的崛起，商業(yè)空間正從購物目的地轉(zhuǎn)向興趣社交場。他們?yōu)橐粓鏊囆g(shù)快閃、一家獨立書店或一個社群活動而來，消費成為體驗的自然衍生。高凈值人群則追求極致的品質(zhì)感與專屬的精神滿足。
洞察于此，太古地產(chǎn)的角色早已超越開發(fā)商，成為體驗生態(tài)的構(gòu)建者。從開放式街區(qū)的規(guī)劃，到與品牌共創(chuàng)的沉浸式門店，再到精心策劃的公共文化活動，一切努力都指向同一個目標(biāo)：創(chuàng)造讓人愿意停留、探索并反復(fù)回歸的場所魅力。
■第二，是基因融合，堅信越在地，越國際。拒絕標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制。每一座太古里或太古匯的成功，都源于對所在城市文化基因的深度解讀與創(chuàng)造性融合。在成都，是歷史建筑與現(xiàn)代設(shè)計的共生；在上海前灘，是健康生活理念與都市節(jié)奏的呼應(yīng)；在廣州聚龍灣，是嶺南底蘊與濱水休閑的交織；在西安，是對唐長安城肌理與小雁塔文脈的致敬；在三亞，則是自貿(mào)港活力與熱帶度假方式的結(jié)合。
這種“一地一策”的堅守，讓每個項目都生長為獨一無二的城市文化地標(biāo)，成為連接本土與國際的橋梁。
■第三，是生態(tài)包容，構(gòu)建商業(yè)的多樣性繁榮。商業(yè)的本質(zhì)是滿足人們對美好生活的多元向往。因此，太古地產(chǎn)構(gòu)建的從來不是單一的高端貨架，而是一個豐富、立體、充滿活力的混合生態(tài)。從頂級奢侈品、潮流設(shè)計師品牌，到生活方式買手店、本土匠心手作，再到從精致餐飲到市井風(fēng)味，業(yè)態(tài)的多元組合旨在服務(wù)全客層、全場景的生活需求。
這些策略背后，透露出一種更為宏大的戰(zhàn)略格局，一種兼具穩(wěn)定內(nèi)核與動態(tài)適應(yīng)性的創(chuàng)新衍變模式。太古地產(chǎn)旗下項目的內(nèi)核都是一致的：以長期主義的耐心，參與城市的生長；以專業(yè)主義的匠心，構(gòu)建人與商業(yè)、商業(yè)與城市之間，更具溫度、更可持續(xù)的連接。
這或許是在瞬息萬變的市場中，最為篤定的一種前行方式。
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