北京買房：理清思路，購房建議1783

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

平和探討，咱別上來就懟人。我問雄安新區到目前為止對北京房價影響力有多少？您認為以十年為周期的話會達到多少？我查到的數字是央企總數是243家1800萬人，但北京就占了70家，人數至少500萬，僅僅搬走央企就能拉低多少房價需求？

另外北京有92家大學，學生110萬，一半搬走的話將會減少多少需求？就算學生不買房也是影響將來就業的，這早有專家論證過。另外還有好多單位都是可以搬走的，只是個時間問題而已。

我不是唱空派，只是平和的來探討，房地產首先需要是人的需求，如果人減少了那自然就減少需求，一切上漲的基礎也就成了空中樓閣。

A：

1、十年周期，到時候我都退休了，或許還去雄安養老呢，北京又少一個。但我去雄安也未必非得賣掉北京的房子啊？租房也行，再買一套也不是買不起，又不是說這輩子不回北京了。

所以我認為雄安對北京房價的影響不會太大。這可以參考石景山的首鋼，那是整體搬遷，但有多少員工賣房移民河北了？石景山的房價走勢明顯下跌了嗎？

2、另外也可以參考其他國家，東亞的就行。比如日本的筑波新城，韓國的世宗新城，咱們的雄安都參考了他們。他們都折騰很多年了，但看看對東京和首爾的房價有影響嗎？

3、另外您的數字不對。首先您把國資委和其他部委管理的國企或單位都算央企了，而常規都只算國資委的，只有100家左右。央企總共多少員工我不知道，但在北京的都只是總部，合計不到10萬人。

而北京總共才2200萬人，其中就業人口占50%，1100多萬。按您的說法其中500萬都是央企的，再加上北京國企和體制編制內的，那北京是不是就沒有民營和外資企業了？所以您這數字都太邪乎了，沒什么意義。

4、另外大學生跟房價的影響不大，全國在校生最多的是廣州，然后是鄭州武漢成都重慶，北京才排第六，您覺得他們對房價影響多大？將來是否去外地找工作看自己的意愿，之前不是也如此嗎？

5、好多單位搬走就搬走唄，但還是這話，我還想去雄安呢，您覺得會影響北京房價嗎？

僅供參考。

二

Q:

我的情況：兒子前年入職*院**部門，工作地點南四環，戶口去年已經遷入。他女友是北京**單位事業員工，無京戶，工作地點南三環。公積金為我兒國管，女友市管，合計6000元。

如果買房，目前考慮買在肖村地鐵站北邊成壽寺的中海城圣朝菲，三居室在800萬左右。看了幾套覺得還可以，請問您是否建議？這里的地段等級和保值情況如何？

A：

1、我這問答是要發網上的，所以把您家孩子的工作信息隱藏吧，要不然噴子太多，有可能打擊您美好的心情。

當然我也很理解您的心情，更是羨慕，如果我家孩子能有這出息，那我得敲著鑼舉著喇叭滿小區的宣揚。但幸福雖然需要分享，卻最好避免刺激心態不平和的噴子們。

2、公積金合計6000，這是什么繳存標準啊？怎么感覺不太對似的，問清楚吧。

3、房子是用來住的，還是多考慮自己的感受吧，沒必要聽別人的建議。中海城挺好的，典型的南城地標。當年敢于叫“城”的都是百萬規模以上的超級大盤，品質和保值都相對有保證，在地段板塊內至少不弱。

不過這地段兒不算太強，因為是典型的兩區交界，交界的太邊緣了，所以對周邊的配套和規劃都有影響。否則以中海城的品質，均價至少再向上提個10%以上。

以后的保值還是看規劃吧，如果朝陽區加大了對南部的投入+加強了配套，比如牛校和商務區等等，那保值自然比之前要強，把走弱的那部分價值補回來也正常。但如果短期內沒做到，那大概率還是延續之前的普通走勢。

僅供參考。

三

Q:

我家情況有些特殊，我是北京人，東城戶籍，但目前無房，我和孩子的戶口在花市新景家園我姐姐家的戶口上。我老婆是外地戶口。我想問的是，如果用孩子媽媽的戶口買房，比如買在朝陽了，那是否影響孩子上學？因為我們夫妻關系不太好，一直處于冷戰階段。

但她貪圖北京戶口，所以沒到45歲是不會離的。她現在想買套小房我管不著，但是怕擔心影響孩子是上學。我要買的話不是說買不起，但是首先是沒有用，既然能在東城上學我們又有住的地方何必買房？我們現在住**的房子，條件還可以，交通也方便。再有不買房的原因是學區房炒作的太過分了，我們沒必要接盤。

A：

1、按現在東城的政策，只要是戶籍在本區就可以申請入學，外區是否有房無所謂。但這也得看到時候的政策，如果學位緊張那就得看人家是否調整了唄。只能說按這幾年的人口趨勢，入學人數是逐年下降的，大概率不會收緊政策。

2、夫妻關系的事兒就只能是看自己了，既然現在跟政策沒沖突那就沒必要較勁吧，到時候政策如果調整了再說，想解決就自然有辦法。

3、既然有戶口就沒必要買學區房，除非是想大概率確定對口某所學校，否則租房就行。

僅供參考。

四

Q:

我簡單介紹一下情況：我和先生都是典型的小鎮做題家，都是考到北京的，他是博士有了京戶。目前孩子剛剛出生，全家于去年底搬到海淀**公寓，屬于公租房性質的人才公寓，單位有補貼，居住條件和價格相比是不錯的。

但是我們出于對孩子教育的考慮，討論后統一認為還是應該買套房子的。首先是雖然是人才公寓，但其實也都是打工族聚集地，單身和情侶居多，沒有家庭社區的氛圍。比如我們之前租在西二旗智學苑，小區環境雖然一般，但因為有很多業主都是高知，鄰里關系和言談舉止都和純粹的租房社區是不一樣的。

然后考慮的是對口的學校，如果一直租房在公寓，那我們上學對口就是**小學，中學派位，學校質量和排名在海淀區基本墊底。我們根據自身經歷深刻知道教學環境對孩子的影響，所以迫切需要了解北京學區房的現狀和發展，以便為孩子找到性價比高的教育資源。

至于居住方面我們其實倒不是很在乎，畢竟來北京十多年了，學校宿舍，城中村和地下室都住過，現在的公寓對我們來說已經很好。我們認為不怕面積小，只要是格局合適就可以了，用內部裝修來彌補不足。

目前我們經過初步考察，選擇了以下三套房，分別是上地學區，中關村學區和萬壽路學區。都是老破小社區，想請您給分析一下性價比。其中離我們目前工作地點最近的是上地學區，但是考慮到我先生三年后有很大可能到五道口宇宙中心附近工作，這可以看作海淀中心位置也就不太在乎通勤了。

A：

1、迫切了解北京學區房的現狀和發展？這幾句話說不清楚，復雜程度快趕上預制菜了。而且了解的太多也沒必要，還是根據需求重點了解吧，這種行情不太好的時期，買到性價比高的學區房不算太難。

3、具體的房源我分析不了，因為每套房的真實價值都得看具體市場行情，用租金和售價來計算，然后跟市場平均值進行比較才能算出性價比。光知道個報價意義不大，直接跟均價比較的話有可能算錯了。

4、簡單說吧，如果從居住角度講，那學區溢價越高的自然性價比越低。以這三個學區排序，上地的居住性肯定最低，萬壽路的大概率最高。中關村的則是看對口學校，我不知道您這是哪個小區，只能說居中吧。

但如果從學區價值排序的話自然是反過來了，上地的價值最高，所以才溢價高的。中關村看學校，通常中一二的溢價高，其他的大多眾多。而萬壽路的基本就是平均值，大多數家長的選擇。

5、我要建議就是既然不強求學區，或者說只要是不錯的學區就行，那索性就只看具體房源的性價比吧，選其中溢價最低的，這樣能各項兼顧。要不您把具體的小區名字發給我吧，還有房源的掛牌信息，這樣才好算點兒，否則我都懶的算。

另外多說一句，既然是咨詢，那沒必要藏著掖著的，何必把公開的房源信息都打碼呢？打個比方這就跟找大夫問診似的，哪兒不舒服直接說，非得讓人家猜不合適，再把X光片子打碼就更不合適了。

僅供參考。

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