徐匯的房價泡沫有多大？

徐匯區的房價，有名的貴。

徐匯濱江極貴。同樣是濱江中央活動區，楊浦濱江12-13萬，徐匯濱江直奔20萬。

一度有人拿徐匯濱江對比黃浦。

徐家匯極貴，20年的電梯板樓比同地段的中山公園貴2萬。

出了內環，徐匯還是貴。

很多2020年的新房破發，田林的鑫耀中城竟然還有30%以上漲幅，單價高達14萬。

這可是妥妥的內環外，到真如10萬出頭，到楊浦、靜安也就11-12萬。

徐匯賣給你14萬。

再往外還是貴。靜安中環邊的靜安府8萬多瘋狂出貨，2018-2020年的次新房。

徐匯中環邊中海瀛臺還要10萬，2007年的房子。

8萬多你在徐匯只能買印象歐洲，對，外環外。

2011-2013年的房子，外環外，敢賣你8萬多，這就是徐匯給大家的一點小震撼。

桃浦的品質新房都不敢要這個價了。

這個現象大家都看到了，很多人說徐匯泡沫太大了，早晚有破的一天。

在討論未來之前，我們先理解現在：為什么徐匯這么貴？

現在沒有信息差，看徐匯濱江的客戶，肯定也會看黃浦濱江。

買鑫耀中城的客戶，也知道真如什么價格。

但是他們還是選擇了徐匯。

放著便宜的不去買，非得買貴的，肯定有自己道理。

理解清楚背后原因，是分析房價趨勢的第一步。

很多人連房價現狀都理解不了，就開始評價這里是高地、那里是洼地，高地早晚會跌下來。

這是智商上的偷懶。

徐匯很貴，最重要的原因是上海南四區、北四區客群存在重大隔閡。

環二長期工作在一線，接觸了大量徐匯客戶，他們根本不會考慮楊浦、普陀。

你貴也好，便宜也好，跟我沒關系。

這在房地產行業是共識，徐匯客戶天然的走不出徐匯區。

黃浦、老靜安、長寧有部分客戶買到北區，黃浦買到楊浦濱江的，老靜安買到西藏北路的，長寧買到普陀長風的，確實有。

更多的居民還是想留在南四區。

至少可以承認一點，南四區、北四區市場存在一些獨立性，做不到徹底相互分流。

老靜安、黃浦基本都是豪宅，長寧新房不多，徐匯就受到了獨寵。

這是徐匯房地產市場熱鬧的重要原因。

更可怕的是，南四區這幾年增量更大。

近十年，南四區經濟增速明顯跑贏。

經濟總量不重要，增量才重要。

存量部分買房都是置換，需要一定周期。新來的企業、新來的員工才是最終支撐力量。

尤其是徐匯，這10年發展太快。

2014年徐匯經濟總量比楊浦低300億，2024年反超楊浦1260億。

多增長的這1560億，背后是天量的新增企業、新增員工，給樓市提供了足夠支撐。

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徐匯頭頂梧桐區的帽子，受到了很多本地人認可。

自身發展快，又帶來了增量。

更重要的是，徐匯成了很多郊區居民的置換終點。

松江比較貴的房子，華潤佘山九里，譽品谷水灣總價基本1000萬以內。

松江預算更高的居民，一部分當地買了別墅，一部分買了市區。

去徐匯相對方便。

這里補充一點，很多高端客戶并不一定住在公司旁邊，他們要找到跟自己匹配的高端住區。

這就是市區對郊區的掐尖效應。

南翔孵化了莉莉絲米哈游等企業，被漕河涇掐尖。

居民也一樣，市區有更豐富的資源、更高的居住圈層，對他們有很強的虹吸力。

比如徐匯豪宅安瀾上海，首開客戶中徐匯本地只有19組，閔行卻多達23組。

松江金山各6組，奉賢4組，加起來16組，跟徐匯本區差不多了。

尤其是學區房，徐匯是各大郊區家庭的教育圣地。

閔行教育發達，但是內卷嚴重，很多人置換到徐匯。

松江、奉賢不用說，被徐匯掐尖了不少。

北上海的楊浦、虹口、閘北，下游只有寶山，只能虹吸寶山居民。

寶山的鋼材貿易商曾經批量買入新江灣，現在寶山有些體制內的還住在新江灣。

總體購買力跟西南部幾個郊區差距很大。

房地產是不動產，地理條件決定一切，徐匯天下之中的位置真的無法取代。

當然徐匯還有其他優勢，醫療資源發達、商業發達、靠近黃浦江等等。

這些也重要，最本質的還是上面提到的三點：

南四區尤其是徐匯房地產市場偏獨立；

南四區尤其是徐匯購買力增量大；

徐匯自身地理位置絕佳。

站在上帝視角你會覺得徐匯房價太貴，西藏北路劃算。

站在徐匯人角度你會發現，大家沒得選。

朋友在徐匯開了一間中介門店，近一半的客戶都是江南新村動遷戶。

徐匯的動遷戶80%以上都拿錢，他們才不要zf提供的馬橋動遷房、三林動遷房。

拿了錢轉手就買了徐匯老破小。

站在閔行、松江、奉賢人角度你會發現，大家沒得選。

家里在松江開工廠，想住市區，還是徐匯方便。

你說楊浦便宜，那我還得穿過市區通勤？何必呢。

徐匯的房價會不會跌回去，就看上面這些因素還能不能持續。

房價跟孩子成績一樣，孩子成績不好，你得先找到根本原因。

原因還持續存在，他成績會持續不好。

影響房價的因素持續存在，房價趨勢就不會明顯變化。

徐匯受到上海本地人認可，這一點不會變化。

徐匯自身的經濟增速，目前來看還不會放緩。

徐匯發展快，每個歷史關口都牢牢的綁定國家命運。

上海要搞副中心，徐家匯成了最成功的標桿。

上海要搞八運會，萬體館那一圈成熟了。

上海要搞世博會，徐匯濱江大拆大建。

上海要搞集成電路、人工智能、生物醫藥，漕河涇集成電路占全市1/4，人工智能占全市1/4。

上海要搞一江一河，徐匯重倉徐匯濱江，不惜掏空漕河涇。

上海要搞舊改，徐匯動遷速度全市第一。

徐匯濱江原先搞文化藝術、金融行業，聽說國家要搞新質生產力，模速空間、西岸數字谷立馬就落地了。

西岸數字谷，是2025年上海招商最成功的獨立項目，沒有之一。

至少在今天看，徐匯濱江瞄準的就是增量最大、最容易落地的產業方向。

實際簽約上西岸金融城也不錯，2027-2028年才交付，現在辦公獨棟基本全租掉了。

引入了lululemon、阿迪達斯、Saucony、Salomon、Birkenstock等等。

漕河涇、徐家匯確實老了，徐匯濱江還在快速落地，未來幾年徐匯區經濟增速不會放緩。

我們又站到了歷史關口，徐匯又牢牢地綁定了國家命運，誰敢不看好？誰不知道新質生產力重要？

徐匯濱江還在向南拓展，宜居性也在提高，在西南部的居住定位還會遙遙領先，繼續掐尖西南客戶。

過去成就徐匯的優勢因素，繼續發揮作用，我們不認為徐匯會掉頭向下。

當然大行情決定一切，如果2026年止跌回穩完不成，全上海都下降，徐匯也會隨行就市。

如果能止跌回穩，徐匯還是最保值的那一批。