購入他人農村宅基地造成“一戶多宅”的，轉讓合同并不必然無效！

浙江省江山市，同村村民汪某軍支付3萬元定金購買同村汪某榮的宅基地后，卻以“農村宅基地不能買賣”和“一戶一宅”為由要求返還定金。法院的判決卻出人意料——轉讓合同有效，買家不僅無法要回定金，還敗訴了。

01 案情焦點：宅基地轉讓的合法性爭議

這起案例中的買家汪某軍是江山市雙塔街道靈泉村集體經濟組織成員，他通過協議以55萬元價格購買同村村民汪某榮的一處宅基地，并支付了3萬元定金。

問題隨之而來。汪某軍認為自己已是“一戶一宅”，再購買宅基地違反法律規定，便請求法院確認轉讓協議無效，并要求返還定金。

被告汪某榮則指出，自己是通過公開競標合法獲得該宅基地使用權，雙方自愿協商并經村委同意后簽訂轉讓協議，程序合法合規。

法院審理查明，雙方為同一集體經濟組織成員，轉讓行為已經靈泉村村民委員會蓋章確認。這一關鍵事實成為判決的重要依據。

02 法院裁判：為何認定轉讓合同有效？

判決結果與一般認知存在顯著區別：

法院指出，《土地管理法》規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”，其立法宗旨在于保護農民宅基地的專有使用權，防止農民失去基本生存保障。然而，該規定規范的是宅基地審批資格，并非禁止宅基地使用權的合法轉讓。

《物權法》明確規定“已經登記的宅基地使用權轉讓應當及時辦理變更登記”，這實際上認可了宅基地使用權依法轉讓的合法性。

本案中，法院認為關鍵點在于：受讓人是否符合受讓宅基地的資格條件，而非其是否已有宅基地。汪某軍作為靈泉村集體經濟組織成員，具備受讓宅基地的基本資格。

另一方面，村集體經濟組織或村民委員會作為宅基地的經營管理者，有權有條件地允許成員間轉讓宅基地使用權。本案轉讓已獲村委會蓋章確認，程序合規。

03 法律辨析：“一戶一宅”政策的真實含義

“一戶一宅”是我國宅基地管理的基礎性原則，但許多人對其存在誤解。這一政策的核心是確保農村居民享有基本的居住保障，而非絕對禁止宅基地的合理流轉。

從法律角度看，“一戶一宅”規范的是宅基地的審批資格，而非轉讓資格。法律規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，恰說明法律并未禁止宅基地的轉讓本身。

實踐中，部分村民因土地改革分配、繼承、贈與等多種原因獲得兩處以上宅基地。若完全禁止宅基地轉讓，反而會造成宅基地閑置浪費，不利于資源有效利用。

宅基地所有權歸農民集體所有，使用權主體則是集體經濟組織成員。村集體有權根據實際情況，有條件允許成員間宅基地使用權轉讓。

04 宅基地轉讓的有效條件

根據我國法律規定，農村宅基地使用權轉讓必須滿足一系列嚴格條件，否則可能導致合同無效。

同一集體經濟組織內部轉讓：宅基地使用權只能在同一集體經濟組織成員之間進行。城鎮居民購買、法人或其他組織購買農村宅基地的，轉讓行為無效。

轉讓人擁有二處以上農村住房：轉讓人必須擁有二處以上的農村住房（含宅基地），才能轉讓其中一處。

受讓人符合宅基地分配條件：受讓人必須沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件。

經集體組織同意：轉讓行為必須征得集體組織同意。未經集體組織批準的轉讓無效。

地隨房一并轉讓：宅基地使用權不得單獨轉讓，必須隨地上房屋一并轉讓。

05 合同無效的情形及處理原則

不符合法定條件的宅基地轉讓行為，將面臨合同無效的法律后果。以下幾種典型的無效情形值得注意。

城鎮居民購買農村宅基地：由于宅基地具有福利性質和保障功能，與非集體經濟組織成員的特定身份相聯系，向本集體經濟組織以外的人轉讓宅基地使用權的，合同無效。

轉讓未經集體組織批準：宅基地使用權轉讓必須經過集體組織同意。未經批準的轉讓行為，即使雙方意思表示真實，也無法產生法律效力。

受讓人已有住房不符合分配條件：如果受讓人已有住房和宅基地，不符合宅基地分配條件，轉讓行為同樣無效。

對于無效合同的處理，法院通常遵循“尊重歷史、照顧現實”的原則。在江蘇如皋的一起案件中，法院判決轉讓協議無效，雙方返還財產；而在廣州白云區的案件中，法院雖認定合同無效，但考慮到拆遷補償利益已按約定分配，并未支持返還要求。

06 農村宅基地轉讓的特殊考量

在農村宅基地轉讓糾紛中，法院通常會綜合考量多種因素，以實現個案公平。

“無效認定、有效對待”原則：在一些案件中，盡管合同被認定為無效，但為維護交易誠信，法院可能駁回當事人返還財產的請求。尤其當買家已長期占有使用宅基地并建立緊密生活聯系時，法院更傾向于維護現狀。

征收拆遷補償的分配：在宅基地面臨征收拆遷時，補償款的分配往往成為爭議焦點。法院通常會尊重雙方協議約定，若協議明確拆遷補償歸受讓人所有，即使合同無效，也可能按約定分配補償款。

戶口變動的影響：實踐中，有的買受人在購房時是村民，后轉為居民。根據司法指導，這種情況不影響合同的效力，體現了“尊重歷史、照顧現實”的原則。

宅基地使用權轉讓的核心限制在于受讓人的身份，而非其現有宅基地的數量。這正是法院判決“一戶多宅”轉讓合同有效的法理基礎。但是，法院也指出：

“購入他人農村宅基地造成“一戶多宅”，雖然并不必然導致轉讓宅基地使用權行為的無效；但是已有一處宅基地，依法不得再另行審批建房；是否可以審批建房，則屬于另一法律關系的調整范疇，非本案處理范圍?！?/p>

因此，對于有意購入宅基地的村民來說，仍要特別注意“一戶多宅”無法通過建房審批這一法律風險。

本文案例來源：
人民法院案例庫入庫編號：2024-07-2-107-001
浙江省江山市人民法院（2016）浙0881民初5468號民事判決書
浙江省衢州市中級人民法院（2017）浙08民終334號民事判決書