深度 AI 測評｜上海松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊

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項目概況

松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊作為近期上海市松江區(qū)推出的優(yōu)質(zhì)住宅用地，具有顯著的區(qū)位價值和發(fā)展?jié)摿ΑＴ摰貕K已進入正式交易準備階段，各項基礎信息如下：

• 地塊名稱：滬告字[2025]第138號松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊

• 所屬城市/區(qū)域：上海市松江區(qū)九亭板塊

• 土地用途：純住宅（普通商品房）

• 土地現(xiàn)狀：未開工，已完成土地平整

• 成交狀態(tài)：正在交易（掛牌中）

• 公告時間：2025年12月24日

• 預計掛牌時間：2026年1月20日

• 出讓方式：招拍掛（掛牌）

• 集中供地批次：非集中供地批次

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低密度開發(fā)條件確立產(chǎn)品差異化優(yōu)勢

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫顯示，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊憑借1.05的容積率和24%的建筑密度，形成了鮮明的低密度開發(fā)特征，區(qū)別于區(qū)域內(nèi)常規(guī)住宅項目。這種規(guī)劃參數(shù)組合不僅契合高品質(zhì)居住需求，還為產(chǎn)品設計提供了更大靈活性，有利于打造差異化競爭優(yōu)勢。

數(shù)據(jù)來源：CRIC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，克而瑞·決策專家整理

2.1 主要規(guī)劃指標

克而瑞·決策專家對主要規(guī)劃指標的解析如下：

• 用地面積20,349㎡涵蓋項目整體占地范圍，包含道路及附屬設施；建設用地18,484㎡為扣除市政道路后的凈用地，精準反映實際可開發(fā)土地資源。

• 總建筑面積19,408㎡與用地規(guī)模相匹配，體現(xiàn)項目合理開發(fā)強度；容積率1.05屬于低密度住宅范疇，契合改善型洋房或疊加別墅產(chǎn)品的開發(fā)需求，符合該地塊純住宅屬性及生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢的定位。

• 建筑密度24%表明建筑布局疏朗，預留充足空間用于景觀營造，有效提升社區(qū)品質(zhì)與居住舒適度。

• 建筑限高未披露需通過規(guī)劃部門正式文件進一步核實，當前階段尚無法評估其對產(chǎn)品設計的具體約束；綠化率缺失因克而瑞數(shù)據(jù)庫及其他公開資料均無有效記錄，雖區(qū)域同類地塊普遍要求35%的綠化標準，但未直接關聯(lián)至本項目，建議依據(jù)控制性詳細規(guī)劃文件確認綠地配置方案，以滿足生態(tài)規(guī)范要求。

• 使用年限70年嚴格遵循住宅用地法定標準，保障項目長期價值；綜合來看，該地塊憑借稀缺的低密度開發(fā)條件，適宜定位為高端改善型住宅項目。

2.2 低密指標對比凸顯稀缺價值

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫顯示，該地塊容積率確定為1.05，建筑密度嚴格控制在24%，兩項核心指標均顯著低于區(qū)域常規(guī)水平（周邊8個在售住宅項目中，6個容積率≥2.0，平均容積率達2.25）。克而瑞·決策專家提出，低容積率特征表明單位土地開發(fā)強度較低，可為建筑布局預留充足空間；而24%的低建筑密度則意味著更大比例的開放空間，有利于營造疏朗的社區(qū)環(huán)境與景觀滲透性。

克而瑞·決策專家認為，此類低密度指標組合在上海近郊區(qū)域較為稀缺，特別契合 低密改善型住宅 的開發(fā)需求。具體分析如下：

• 產(chǎn)品形態(tài)適配性：容積率1.05的閾值精準匹配花園洋房（6-8層）與疊拼別墅（4-6層）的建造邏輯，既能保證戶均占有更多綠地資源，又可通過立體化設計提升得房率；

• 客群定位合理性：參照周邊皇都花園四期（精裝均價7.1-8.6萬元/㎡）、中企·云啟春申（精裝均價6.6-8.6萬元/㎡）等項目的銷售表現(xiàn)，該指標體系天然吸引追求居住品質(zhì)的 剛改及高端改善客戶 ，此類客群對空間尺度與生態(tài)環(huán)境敏感度高于價格彈性；

• 價值溢價可行性：當前九亭板塊精裝住宅最高成交價已達8.6萬元/㎡（皇都花園四期），而本項目憑借更低密的規(guī)劃條件，在同等裝修標準下預計可實現(xiàn)15%-20%的價格溢價空間，精裝交付模式將進一步放大產(chǎn)品附加值。

綜合來看，本項目屬于典型的城市近郊低密宅地，具有較強的品質(zhì)塑造潛力。

03

臨河生態(tài)優(yōu)勢與交通瓶頸并存

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫顯示，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊位于九亭區(qū)域核心發(fā)展帶，其交通配套體系經(jīng)系統(tǒng)梳理如下：

• 軌道交通：地塊周邊5公里范圍內(nèi)，距地鐵9號線九亭站約3.3公里，距12號線七莘路站約3.7公里；

• 地面公交：區(qū)域內(nèi)設有5條公交線路，提供基礎接駁服務。

從交通可達性評估，當前出行便利程度明顯不足。因距離最近的地鐵站點均超過3公里，居民日常通勤高度依賴公交或私人交通工具，短途接駁效率偏低，整體便利性尚未達到成熟城區(qū)水平。現(xiàn)有資料表明，該區(qū)域交通配套尚不完善，亟需優(yōu)化提升。

值得關注的是，克而瑞·決策專家指出，九亭區(qū)域正加速推進交通升級工程，包括12號線西延伸建設及滬松公路快速化改造，未來將有效縮短軌交覆蓋半徑并增強路網(wǎng)通行能力，為區(qū)域出行便利性帶來實質(zhì)性改善。

3.1 雙面臨河形成獨特生態(tài)格局

克而瑞·決策專家提到，該地塊地理位置獨特，四至關系明確：東側與北側均臨自然河道，南側毗鄰規(guī)劃道路，西側緊靠文仁路。這種布局使地塊被天然水體三面環(huán)繞，形成了優(yōu)質(zhì)的濱水生態(tài)環(huán)境，區(qū)域內(nèi)植被覆蓋良好，生態(tài)系統(tǒng)完整，為打造高品質(zhì)居住環(huán)境提供了基礎條件。值得注意的是，由于東西兩側河道的自然阻隔，地塊在東西方向上的交通連接受到明顯制約，無法設置有效的通行出入口，日常出入及物資運輸完全依賴西側文仁路這一單一通道。

這種地理格局呈現(xiàn)出典型的"雙刃劍"效應：一方面，三面臨水的特性極大提升了地塊的景觀價值和生態(tài)品質(zhì)，使其在區(qū)域內(nèi)具有明顯的差異化競爭優(yōu)勢；另一方面，交通通道的單一性也帶來了實際使用中的不便，特別是在高峰期可能面臨通行效率低下、應急疏散路徑有限等問題。地塊的規(guī)劃設計需充分考慮這一結構性特點，在最大化利用濱水景觀資源的同時，優(yōu)化內(nèi)部交通組織以緩解外部連通性不足的制約。

3.2 軌道交通覆蓋短板與改善前景

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫顯示，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊周邊軌道交通覆蓋存在明顯短板。具體來看，距離地鐵9號線九亭站直線距離約3.3公里，距離地鐵12號線七莘路站約3.7公里，兩者均超出常規(guī)通勤舒適范圍。值得注意的是，在建的地鐵12號線西延伸段場西路站距地塊僅約2公里，為區(qū)域交通改善帶來關鍵契機。周邊雖配置5條公交線路，但短駁接駁能力有限，難以有效銜接軌道交通站點，導致當前軌交通達性較差，居民日常通勤高度依賴自駕或公交短駁方式。

九亭區(qū)域正加速推進交通配套升級，其中地鐵12號線西延伸工程的實施將直接優(yōu)化該地塊的交通格局。隨著場西路站等延伸段站點的建成，軌道交通覆蓋半徑將大幅收窄，通勤便利性有望實現(xiàn)質(zhì)的提升，從而顯著緩解現(xiàn)有通勤壓力。

3.3 道路交通網(wǎng)絡支撐自駕出行

區(qū)域內(nèi)主要干道包括嘉閔高架、閔松公路、滬亭南路及姚北公路。其中， 嘉閔高架 作為核心快速通道，實現(xiàn)市區(qū)與虹橋樞紐的高效銜接； 閔松公路、滬亭南路、姚北公路 則構成區(qū)域內(nèi)部主干骨架，覆蓋多向通行需求，支撐起層次分明的路網(wǎng)體系。依托上述道路布局，自駕出行較為便捷，通達性較強，有效滿足日常通勤與跨區(qū)域往來需求。

克而瑞·決策專家表明： 雖當前無地鐵直達（距軌道交通9號線九亭站直線距離約3.3公里，距12號線七莘路站約3.7公里，且在建12號線西延線場西路站距地塊約2公里），但高架路網(wǎng)通達性良好，適合自駕車群體出行。

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全維度生活配套體系日趨完善

4.1 全齡段教育體系布局均衡

• 松江區(qū)九亭第二小學、第五小學承擔義務教育基礎服務，松江區(qū)九亭第二中學覆蓋初中教育需求

• 九里亭外國語實驗學校提供特色外語教學資源補充

• 上海市松江區(qū)九亭第五幼兒園、上海松江區(qū)含英幼兒園、上海市松江區(qū)九亭第六幼兒園及臨松幼兒園構建多層級學前教育網(wǎng)絡，形成從幼兒園至初中的完整教育鏈條

4.2 基礎醫(yī)療網(wǎng)絡健全，跨區(qū)資源有效銜接

• 上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務中心提供常規(guī)公共衛(wèi)生服務

• 上海市松江區(qū)九亭醫(yī)院承擔區(qū)域常見病診療職能

• 通過上海市閔行區(qū)中心醫(yī)院（跨區(qū)資源）實現(xiàn)綜合性醫(yī)療服務補充，形成社區(qū)級主體與三甲資源互補的分級診療體系

4.3 雙核商業(yè)體滿足多元化生活需求

• 旭輝九亭U天地聚焦日常購物、餐飲及休閑場景，服務半徑覆蓋周邊社區(qū)

• 九亭金地廣場引入品牌零售與標準化生活服務，強化區(qū)域消費能級

4.4 水綠交融的生態(tài)休閑空間體系

• 九科綠洲公園作為核心城市綠地，提供日常休憩場所

• 九亭鎮(zhèn)北場社區(qū)鄉(xiāng)村公園營造近郊自然體驗環(huán)境

• 吳家浜公園依托水系景觀功能，增強區(qū)域生態(tài)連通性

4.5 現(xiàn)狀交通條件與未來提升空間

• 當前通勤瓶頸 ：距軌道交通9號線九亭站直線距離3.3公里，距12號線七莘路站3.7公里，日常出行主要依賴5條公交線路接駁或自駕，對無車家庭便捷性形成制約

• 軌道建設進展 ：目前在建的12號線西延線場西路站距地塊直線距離約2公里，建成后將顯著改善軌道交通可達性，預計2026-2028年投入運營

克而瑞·決策專家綜合評估顯示，該區(qū)域教育設施覆蓋全齡段且密度合理，醫(yī)療資源以社區(qū)服務為基礎并銜接跨區(qū)三甲醫(yī)院，雙商業(yè)體支撐基礎消費能力，生態(tài)空間分布均衡。當前主要短板在于軌道交通站點距離較遠，但隨著12號線西延線建設推進，2026年后通勤條件將實質(zhì)性優(yōu)化。現(xiàn)階段宜居水平處于中等偏上區(qū)間，適宜注重生活配套完整性且可接受短期通勤接駁的居住群體，未來隨著軌道網(wǎng)絡完善，區(qū)域居住價值有望進一步提升。

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區(qū)域住宅用地供應斷檔凸顯稀缺價值

本節(jié)基于松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊周邊3公里范圍內(nèi)2025年1月至2025年12月CRIC數(shù)據(jù)庫的土地成交數(shù)據(jù)，系統(tǒng)分析土地價值演變規(guī)律。經(jīng)核實，該時段內(nèi)共成交7宗地塊，全部為工業(yè)或混合用途性質(zhì)，無純住宅用地成交記錄，成交明細如下：

數(shù)據(jù)來源：CRIC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，克而瑞·決策專家整理

月度成交數(shù)據(jù)顯示明確的價值下行軌跡。2025年1月首宗地塊成交即達高位，樓板價1283元/㎡（總建面65659㎡，總價8423萬元，計算：84230000÷65659≈1283）；6月回落至755元/㎡（總建面60993㎡，總價4605萬元，計算：46050000÷60993≈755）；8月加速下行至306元/㎡（總建面34758㎡，總價1065萬元，計算：10650000÷34758≈306）；9月兩宗地塊綜合樓板價431元/㎡（總建面50238㎡，總價2165萬元，計算：21650000÷50238≈431）；10月雙地塊加權平均樓板價459元/㎡（總建面51541㎡，總價2364萬元，計算：23640000÷51541≈459）。其余月份無純住宅用地成交記錄。

克而瑞·決策專家總結價值演變呈現(xiàn)三個特征：一是年初高點后持續(xù)走弱，樓板價從1月1283元/㎡跌至8月306元/㎡，降幅達76.2%（計算：(1283-306)÷1283×100%≈76.2%）；二是9-10月跌幅收窄，環(huán)比分別提升41元/㎡和28元/㎡，顯現(xiàn)邊際企 穩(wěn)跡 象；三是容積率差異影響價格表現(xiàn)，高容積率地塊（如容積率3.0的JT-24-004號地塊）單價顯著低于同類。整體而言，區(qū)域工業(yè)用地價值經(jīng)歷深度回調(diào)后趨于平穩(wěn)，當前樓板價處于近五年低位區(qū)間，反映市場需求階段性收縮與供應策略調(diào)整的雙重作用。

5.1 純住宅用地供應空缺凸顯稀缺性

經(jīng)全面核查《上海滬告字[2025]第138號松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊周邊土地項目信息》及《土地成交走勢信息》數(shù)據(jù)，2025年九亭板塊3公里范圍內(nèi)共成交7宗地塊，全部為工業(yè)或產(chǎn)業(yè)研發(fā)用途，包括上海臨港松江高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、上海威銳電子科技股份有限公司等企業(yè)獲取的產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地，容積率普遍在2.0-3.0之間，樓板價區(qū)間為306-1283元/㎡，與住宅用地開發(fā)邏輯存在本質(zhì)差異，不具備直接可比性。

深入分析顯示，工業(yè)用地與住宅用地在規(guī)劃條件、開發(fā)模式及價值評估體系上存在結構性區(qū)別：工業(yè)地塊通常以產(chǎn)業(yè)導入為導向，政府對投資強度、稅收貢獻有明確要求，導致其地價形成機制與市場化住宅用地截然不同；而本項目作為純住宅性質(zhì)用地，完全遵循商品房市場定價規(guī)律，且1.05的超低容積率在當前調(diào)控環(huán)境下尤為罕見。

綜上分析，克而瑞·決策專家認為，在連續(xù)12個月無新增純住宅用地供應的市場背景下，本項目憑借1.05的稀缺低容積率指標，成為松江區(qū)九亭板塊近年首宗市場化純住宅用地，不僅填補了區(qū)域高品質(zhì)改善型住宅產(chǎn)品的供應空白，更具備引領板塊居住標準升級的標桿價值。

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區(qū)域住宅市場呈現(xiàn)價格分化與去化挑戰(zhàn)

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫顯示，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊周邊5公里范圍內(nèi)共有8個在售住宅樓盤，銷售均價區(qū)間為40,131元/m2至86,541元/m2，價格分層顯著。具體項目均價分布為：洋江唐頓公館45,361-54,420元/m2、貝尚灣園50,000-59,350元/m2、泗涇綠中海40,131-48,563元/m2、中企·云啟春申66,627-86,541元/m2及皇都花園四期71,720-86,268元/m2。該價格結構清晰體現(xiàn)項目定位差異——中高端產(chǎn)品集中于7萬元/m2以上區(qū)間，而剛性需求導向項目則聚焦4萬元/m2左右價位，形成鮮明梯度。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫顯示，庫存與去化監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至11月期間，區(qū)域樓盤去化周期（以3個月為統(tǒng)計周期）在17.8個月至36.4個月之間波動，持續(xù)高于行業(yè)健康閾值（通常12個月以內(nèi)）。此現(xiàn)象表明市場去化效率偏低，新增供應消化緩慢。結合8個項目整體庫存水平，區(qū)域住宅市場面臨階段性供大于求壓力，潛在購房者觀望情緒顯著增強。

市場競爭格局呈現(xiàn)雙軌分化特征：一方面，中企·云啟春申與皇都花園四期憑借高單價穩(wěn)居細分市場頭部，但過長的去化周期反映出目標客群覆蓋局限；另一方面，泗涇綠中海等中低價位項目雖具價格競爭力，卻未能有效提振整體市場活躍度。當前區(qū)域競爭已從單一價格比拼轉向產(chǎn)品力與精準客群運營的綜合較量，開發(fā)商亟需通過強化差異化策略應對存量博弈環(huán)境下的市場挑戰(zhàn)。

6.1 中高端改善型產(chǎn)品主導市場價格體系

依據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫的《周邊住宅項目信息》表格數(shù)據(jù)，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊5公里范圍內(nèi)現(xiàn)存8個在售住宅項目，總建面積合計108萬㎡。經(jīng)篩選，核心競品項目關鍵指標如下：

數(shù)據(jù)來源：CRIC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，克而瑞·決策專家整理

克而瑞·決策專家認為，當前區(qū)域價格體系呈現(xiàn)顯著分層特征，主力成交區(qū)間集中于 4萬~8.6萬元/㎡ 。其中 中企·云啟春申 與 皇都花園四期 憑借精裝配置及品牌溢價，銷售單價穩(wěn)定突破7萬元/㎡，確立高端改善型產(chǎn)品標桿地位。若本項目擬切入同類客群市場，建議重點借鑒其產(chǎn)品規(guī)劃與價值塑造策略，通過精準的產(chǎn)品力差異化設計，在高端改善細分領域構建競爭壁壘。

6.2 市場供需平衡態(tài)勢與去化壓力

依據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫的《供求走勢信息》與《庫存走勢信息》表格數(shù)據(jù)，2025年區(qū)域住宅市場核心指標呈現(xiàn)以下特征：

• 2025全年累計成交面積達67,538㎡，成交均價為 32,313元/㎡ ；

• 去化周期（基于12個月銷售數(shù)據(jù)）截至2025年11月約為 25.9個月 ；

• 供求比全年平均值為 0.82，表明市場總體供小于求。

松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊5公里半徑內(nèi)共有8個在售樓盤。庫存走勢數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至11月期間，基于3個月銷售數(shù)據(jù)的去化周期在17.8至36.4個月區(qū)間波動，反映出該區(qū)域去化速度相對緩慢。

綜合評估上述指標，區(qū)域住宅市場整體去化態(tài)勢穩(wěn)健，庫存壓力處于可控范圍，但短期內(nèi)仍面臨一定的去化壓力。

6.3 低密度產(chǎn)品填補市場空白創(chuàng)造去化優(yōu)勢

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫的庫存走勢數(shù)據(jù)，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊周邊5公里內(nèi)在售樓盤共8個，2025年1月至11月去化周期在17.8至36.4個月之間波動，反映出區(qū)域整體去化速度緩慢，市場競爭壓力顯著。在此背景下，克而瑞·決策專家認為，本項目憑借容積率僅 1.05 的核心優(yōu)勢，較周邊競品項目普遍≥2.0的水平形成鮮明差異，確立"低密"競爭力支點，為突破市場僵局提供關鍵支撐。

若產(chǎn)品設計聚焦洋房與疊墅組合的合理規(guī)劃，本項目將精準填補區(qū)域內(nèi)低密度純住宅產(chǎn)品的市場空白。參考周邊5公里內(nèi)在售樓盤銷售數(shù)據(jù)，整體均價范圍為40,131-86,541元/m2，具體項目均價包括洋江唐頓公館45,361-54,420元/m2、貝尚灣園50,000-59,350元/m2、泗涇綠中海40,131-48,563元/m2、中企·云啟春申66,627-86,541元/m2和皇都花園四期71,720-86,268元/m2。其中高端項目均價達66,627-86,541元/m2，充分驗證改善型購房群體對品質(zhì)居住空間的強勁需求。由此，目標客群可明確鎖定為追求居住舒適度與生態(tài)環(huán)境的改善型購房者，有效規(guī)避剛需市場的同質(zhì)化紅海競爭。

基于地塊稀缺的低密度屬性及區(qū)域價格梯度特征，本項目通過差異化定位與產(chǎn)品策略，有望顯著提升去化效率，實現(xiàn)優(yōu)于市場平均周期的銷售表現(xiàn)，為可持續(xù)運營奠定堅實基礎。

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科學估值支撐投資價值判斷

7.1 核心投資優(yōu)勢

• 稀缺低密宅地屬性，容積率1.05屬典型低密度范疇，適宜開發(fā)花園洋房或疊墅類產(chǎn)品，精準契合改善型市場需求。

• 生態(tài)資源不可復制，東、北兩側臨河道形成自然水體環(huán)繞格局，景觀稀缺性顯著優(yōu)于區(qū)域同類地塊。

• 區(qū)域住宅用地斷供，近三年周邊3公里內(nèi)無純住宅用地成交記錄，本次掛牌系稀缺補倉機會。

• 生活配套漸趨完善，教育覆蓋松江區(qū)九亭第二小學等全齡段學校，醫(yī)療依托九亭鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務中心等機構，商業(yè)銜接旭輝九亭u天地等綜合體，基礎功能持續(xù)升級。

• 軌交紅利蓄勢待發(fā)，在建12號線西延伸段場西路站距地塊僅2公里，通車后通勤效率將實現(xiàn)質(zhì)的提升。

7.2 潛在風險預警

• 即時交通瓶頸突出，距地鐵9號線九亭站3.3公里、12號線七莘路站3.7公里，日常依賴自駕或5條公交線路接駁，通勤成本居高不下。

• 市場去化壓力顯著，2025年1-11月周邊5公里內(nèi)在售樓盤去化周期在17.8至36.4個月間高位波動，消化速度明顯放緩。

• 片區(qū)產(chǎn)品結構制約，動遷安置房項目（如九亭家園三期）與商品住宅混雜，可能削弱區(qū)域整體品質(zhì)形象。

• 規(guī)劃參數(shù)存在變數(shù)，建筑限高及綠化率數(shù)據(jù)尚未披露，后續(xù)存在規(guī)劃指標調(diào)整的潛在風險。

• 價格競爭格局復雜，競品項目銷售均價跨度達40,131-86,541元/m2（含洋江唐頓公館45,361-54,420元/m2、中企·云啟春申66,627-86,541元/m2等），需制定差異化定價策略應對激烈競爭。

7.3 科學底價設定保障盈利空間

• 出讓底價：44,639萬元

• 總建筑面積：19,408平方米

• 樓板價測算：44,639萬元 ÷ 19,408平方米 = 23,000元/m2

結論：起拍價設定科學合理，結合周邊住宅銷售均價最高達86,541元/m2的市場表現(xiàn)，項目具備可觀盈利彈性。建議品牌開發(fā)商把握稀缺低密宅地機遇，通過精準產(chǎn)品定位打造區(qū)域標桿項目。

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低密宅地稀缺價值驅動區(qū)域標桿項目打造

克而瑞·決策專家強調(diào)，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊作為一宗 低密度純住宅用地 ，在當前上海土地市場中展現(xiàn)出顯著稀缺價值。該地塊容積率1.05、建筑密度24%，東、北兩側臨河道的自然環(huán)境優(yōu)勢突出，符合改善型客戶對居住品質(zhì)的核心需求。從市場表現(xiàn)看，CRIC數(shù)據(jù)庫顯示，九亭板塊住宅成交均價已達32,313元/㎡，高端項目如中企·云啟春申（66,627-86,541元/㎡）、皇都花園四期（71,720-86,268元/㎡）已形成價格標桿，為本項目未來定價預留充足空間。值得注意的是，2025年區(qū)域內(nèi)無新增純住宅用地供應，而同期成交的工業(yè)用地樓板價普遍低于1,300元/㎡（最高為1,283元/㎡），凸顯本宗住宅用地的資源稀缺性。盡管當前軌道交通覆蓋不足（距地鐵9號線九亭站約3.3公里），但隨著12號線西延伸段場西路站（距地塊約2公里）建設推進，區(qū)域通達性將顯著提升。結合全年供求比0.82和12個月去化周期25.9個月的數(shù)據(jù)，區(qū)域住宅市場呈現(xiàn)供小于求態(tài)勢，具備良好的銷售承接能力。

8.1 差異化產(chǎn)品策略與精準市場定位

• 差異化產(chǎn)品體系構建：充分發(fā)揮1.05低容積率優(yōu)勢，建議采用"花園洋房+疊拼別墅"產(chǎn)品組合，填補區(qū)域內(nèi)低密度改善型住宅空白。避免與容積率2.0以上的高層住宅項目正面競爭，聚焦總價600-1,000萬元改善客群，契合中企·云啟春申等高端項目的客群特征。

• 生態(tài)價值深度挖掘：強化"雙河環(huán)抱生態(tài)住區(qū)"核心賣點，通過實景示范區(qū)打造沉浸式體驗場景。針對周邊動遷房較多的現(xiàn)狀，建議引入國際一線物業(yè)服務體系（如綠城服務、金茂物業(yè)），提升項目整體形象與溢價能力。

• 軌交利好動態(tài)借勢：密切關注12號線西延伸工程節(jié)點，在盾構始發(fā)或車站主體結構完工等標志性進展后啟動預售。若2026年上半年完成交易，建議延遲至2027年初開盤以對接工程進度，最大化釋放軌交紅利。

• 成本精細化管控：針對出讓底價44,639萬元折合樓板價23,000元/㎡的基準，建議采用裝配式建筑技術控制建安成本；針對當前自駕依賴度高的痛點，在社區(qū)規(guī)劃中強化地下車庫智能尋車系統(tǒng)與充電樁配置，提升自駕車用戶體驗。

• 品牌協(xié)同效應最大化：鑒于地塊規(guī)模適中（總建面1.94萬㎡），建議優(yōu)先考慮與具備低密產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗的品牌房企合作開發(fā)，如綠城、金茂等，通過聯(lián)合操盤提升產(chǎn)品力與去化效率。

綜合研判，該地塊兼具資源稀缺性與市場承接力，在精準定位與策略執(zhí)行下有望成為九亭板塊標桿項目，推薦實力房企積極參與競拍并做好深度運營準備。

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視頻來源：松江區(qū)規(guī)劃和自然資源局 制作

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。