2025年，全北京哪個(gè)戶型賣得最火？｜市場(chǎng)

01

「我們錯(cuò)判了時(shí)代，認(rèn)賭服輸」。

王哥幾乎是哭著臉跟表妹說(shuō)。他是北京某樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人。

上半年開(kāi)盤時(shí)，他精心設(shè)計(jì)的250㎡主力戶型僅售出一成，而隔壁競(jìng)品設(shè)計(jì)的120㎡改善神器卻遭到瘋搶。

這場(chǎng)看不見(jiàn)硝煙的戶型戰(zhàn)爭(zhēng)，正在撕裂北京樓市的舊秩序，王哥賭錯(cuò)戶型的代價(jià)是，淘汰出局。

一位做客研的小伙伴告訴表妹，很多開(kāi)發(fā)商正在玩一場(chǎng)危險(xiǎn)的游戲，在改善的螺螄殼和富豪的水晶宮中間豪賭，結(jié)果把純剛需客戶趕到了二手房市場(chǎng)。

下圖是2025年北京二手房住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，成交

17.42w套

17.42w套是什么概念？

這是近4年二手房住宅網(wǎng)簽量的最高值，也是近6年僅次于2021年成交高峰的TOP2。

任何生意的根本邏輯都是交易。

從這個(gè)意思上說(shuō)，北京二手房在2025年賣爆了，也贏麻了。

那么，新房呢？有兩組指標(biāo)：

1.2025年，北京新房普通住宅網(wǎng)簽3.36w套；

2.新房市場(chǎng)可售庫(kù)存降到了6.48w 套，是過(guò)去4年北京新房普宅可售存量的最低值。

這兩組數(shù)據(jù)，釋放哪些信號(hào)，成交結(jié)構(gòu)到底發(fā)生哪些變化，哪款戶型又是賣得最火？

下面我們進(jìn)入揭密時(shí)間。

02

話不多說(shuō)，我們直接公布答案。先說(shuō)新房：

90-110㎡的三居兩衛(wèi)戶型

成交了8868套

這是2025年最火戶型面積段，在全市新房成交中大概占比達(dá)到：

26.4%

差不多北京每成交100套新房，就有26套是90-110㎡，占到了近三成的比例。

要知道，5年前北京新房90-110㎡的成交占比只有14%，但是今年的成交占比已經(jīng)接近翻了一番。

從側(cè)面反映，曾經(jīng)的偽三房已經(jīng)是過(guò)去式，買家用腳投票更愿意選擇舒適三居戶型。

再來(lái)這些成交的新房主要都在哪里？

分環(huán)線看，五環(huán)到六環(huán)之間最多，達(dá)到了5300套。

主要是因?yàn)楣?yīng)量大，且總價(jià)大多在500-700萬(wàn)之間，價(jià)格較合適。

其次則是六環(huán)外，總價(jià)300 多萬(wàn)的戶型成交最多。

分區(qū)來(lái)看，昌平區(qū)、通州區(qū)的成交量最大。

其中通州區(qū)9月份的成交網(wǎng)簽一騎絕塵，單月就達(dá)到了283套，原因大家可能也能猜到一二：

運(yùn)河玖院

這個(gè)超級(jí)爆款項(xiàng)目貢獻(xiàn)了將近200套成交，不光帶火了副中心，也為今年北京90-110㎡面積段奪冠立下了汗馬功勞。

而昌平從全年來(lái)看，則是龍湖觀萃、北京國(guó)賢府二期貢獻(xiàn)量最大。

03

為什么是90-110㎡最受歡迎呢？

毫無(wú)疑問(wèn)，供應(yīng)變化是最直接的原因。

自限競(jìng)房推出，北京的剛需供應(yīng)以80-90㎡為主，2020年高峰期，這一個(gè)面積段供應(yīng)和成交皆能達(dá)2w套以上。

彼時(shí)90-110㎡供應(yīng)僅 2000多套，成交才近3000套出頭：

差距足足有7倍

盡管數(shù)據(jù)差距如此之大，但我們都知道，當(dāng)時(shí)的80-90㎡三居，基本都是7090政策下的偽三房，他們的特點(diǎn)是：

1、得房率普遍在72%-78%左右，甚至更低，且沒(méi)有贈(zèng)送；

2、北向一個(gè)臥室甚至不到8㎡，連張床都放不下；

3、大多只有一個(gè)衛(wèi)生間，洗漱早高峰全家必須合理規(guī)劃時(shí)間。

但從2021年供應(yīng)放寬開(kāi)始，90-110㎡三居兩衛(wèi)戶型就開(kāi)始一路逆襲，而到了如今，更是撐起了北京新房成交三分之一的天下。

究其原因，則是該面積段熱銷的第二大原因：

90-110㎡屬于面積、總價(jià)、使用需求最均衡的面積段。

先說(shuō)面積，本身就比原來(lái)的三居戶型多了10-20 個(gè)㎡。

又不止如此。

這個(gè)時(shí)候的90-110㎡，得房率大多也在72%- 78%左右，但算上飄窗+生活陽(yáng)臺(tái)+陽(yáng)臺(tái)等贈(zèng)送，實(shí)際得房率能達(dá)：

90%以上，甚至更高。

尤其是在今年「好房子」政策推出之后。

就比如運(yùn)河玖院的92和109的三房，得房率均在90%左右；

再比如長(zhǎng)安華曦府·金安96㎡的三房，得房率更高達(dá)93%左右。

這意味著，如果在長(zhǎng)安華曦府·金安買一套96㎡的三房，總價(jià)不到500萬(wàn)，實(shí)際使用面積約89㎡，相當(dāng)于過(guò)去110㎡+的戶型。

不僅能比舊時(shí)的戶型多一個(gè)衛(wèi)生間，最小的臥室面積基本也能做到：

10㎡左右

這還沒(méi)算，好房子之后，儲(chǔ)物功能的增加、精裝的提配、審美的提升等等優(yōu)勢(shì)。

每個(gè)空間，都是能確保「好用」，適合自住的好房子。

而越適合自住的房子，穿越周期的能力就越強(qiáng)。

04

那么在這個(gè)面積段哪幾個(gè)項(xiàng)目賣得最好呢？

TOP5項(xiàng)目如下表：

分別是運(yùn)河玖院、龍湖觀萃、中建璞園、長(zhǎng)安華曦府、京華國(guó)賢府。

表妹順手把這幾個(gè)項(xiàng)目90-110面積段的戶型也扒了下來(lái)。

有兩面寬也有三面寬，但不管哪種跟舊產(chǎn)品已經(jīng)是兩個(gè)物種了。

以運(yùn)河玖院92㎡為例：

這個(gè)戶型，雖為兩面寬產(chǎn)品，但客廳是戶型轉(zhuǎn)角窗，視野感受呈指數(shù)倍提升；

入口處增加了家政空間；

北向的臥室面寬和進(jìn)深也是一個(gè)「很好擺家具」的尺寸。

當(dāng)然也不乏三面寬的的90面積段戶型，同樣具備以上優(yōu)勢(shì)，這里表妹就不一 一列舉了。

正是因此，這些面積剛改型，體驗(yàn)改善型的三房，現(xiàn)在越來(lái)越受歡迎。

這也告訴我們一件事：

不能再穿舊時(shí)代的裙子，跳新時(shí)代的舞蹈。

05

除了新房賣最好的面積段，其實(shí)還有一個(gè)面積段值得關(guān)注：

130-140㎡

這個(gè)面積段，2025年成交了3076套，從總量來(lái)看，它僅占北京新房普通住宅的9%，數(shù)量著實(shí)不算多。

但它是2025年唯一一個(gè)成交遠(yuǎn)超于2024年的面積段，比上一年成交高了700多套，增長(zhǎng)比例高達(dá)：

33.7%

140-200平的純改善戶型表現(xiàn)同樣不俗，基本是略高于或與2024 年成交表現(xiàn)不相上下。

也就是說(shuō)，在2025年不僅初改的需求在增加，真正的改善需求同樣在日益攀升。

與此同時(shí)，新房的定價(jià)策略表現(xiàn)為：

大戶型的單價(jià)比小戶型高了不少。

比如運(yùn)河玖院260的大戶型，單價(jià)7.7w/㎡左右；108-125㎡，單價(jià)5.4w/㎡左右；

和樾玉鳴218-267的戶型，單價(jià)為11.3w/㎡；130㎡的偏小戶型，單價(jià)為9.7w/㎡；

頤海雲(yún)頌170㎡，單價(jià)9.7w/㎡；91-111㎡，單價(jià)8.3w/㎡......

這里還側(cè)面說(shuō)明一件事：

豪宅盤面積越大賣得越貴，是給真塔尖人士準(zhǔn)備的核心家庭資產(chǎn)。

06

從新房整體來(lái)看，TOP5項(xiàng)目特征為：

通州和海淀二分天下

一個(gè)是北京樓市風(fēng)向標(biāo)，一個(gè)是北京樓市新風(fēng)向。

但不管是通州還是海淀，新房成交都是由改善群體主導(dǎo)，或者應(yīng)該說(shuō)，北京新房市場(chǎng)是：

改善當(dāng)?shù)?/strong>

二手房的表現(xiàn)則有些差異，北京存量市場(chǎng)的的確確還是剛需天下。

從戶型上看，

北京二手房50-70 平的戶型，成交占比高達(dá)29.89%。

90平以下的房子交易，占比更是高達(dá)65.43%

從總價(jià)上看，

北京200-400萬(wàn)的總價(jià)交易，占比最大，高達(dá)41%。

成交總價(jià)均價(jià)為422 萬(wàn)元，更能代表市場(chǎng)真實(shí)數(shù)據(jù)的，成交總價(jià)的中位數(shù)，則為：

341萬(wàn)元

就是說(shuō)，2025年北京二手房成交的一半都在341萬(wàn)元以下，真剛需為絕對(duì)主力。

而根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，

受老破小的降價(jià)沖擊，北京二手房成交總價(jià)的中位數(shù)，連續(xù)一年持續(xù)下探，已經(jīng)從年初的378萬(wàn)元，降至286萬(wàn)元，下跌了24.34%。

老破小的局面已經(jīng)是，

7折房源滿地走，8折房源不如狗（鮮有人看）。

但也正是因?yàn)橛腥绱硕嗟男I(yè)主，以價(jià)換量，使得今年的二手房成交仍達(dá)到了17.42w 套，托起了北京二手住宅成交。

那么是不是，只有老破小在走量？

表妹仔細(xì)拆分?jǐn)?shù)據(jù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)：

盡管小戶型和低總價(jià)是成交主力，但2025年北京二手房50-70㎡，70-90㎡的小戶型成交呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，其中50-70㎡成交下滑了：

1.23%。（以上二手房數(shù)據(jù)，來(lái)源為蝴蝶指數(shù)、北京市住建委）

與此同時(shí)，90-150平，乃至150平以上的改善戶型，成交比例則比前一年要高。

這意味著，

北京二手房市場(chǎng)，同樣也在改善化，只不過(guò)進(jìn)度要比新房慢。

07

北京樓市一直是全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)。

大家都非常關(guān)心這里賣的好不好，什么房子賣得更好。

我們能看到，去年一年，北京新房不管是剛需上車，還是改善入門，或者深度改善，面積都越來(lái)越大。

且都在往自己身上貼上「品質(zhì)」的標(biāo)簽。

本質(zhì)是，房產(chǎn)交易越來(lái)越回歸居住屬性，回歸到「人才是生活主角」的形態(tài)。

而整個(gè)市場(chǎng)，

不管是二手房還是新房，大戶型都在搶走小戶型的蛋糕，區(qū)別只是程度的深淺。

那么在這個(gè)改善當(dāng)?shù)赖哪攴荩梢灶A(yù)見(jiàn)的是，今年也會(huì)是卷產(chǎn)品的巔峰之年，大概會(huì)出現(xiàn)：

頂豪全維狂卷；改善大卷科技與生活方式；剛需繼續(xù)卷戶型。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，

眼下最重要的是，適應(yīng)變化，擁抱變化，成為變化的一部分。

正如小鵬曾發(fā)布在公眾號(hào)上的那句slogan——

在血海里游泳，直到海水變藍(lán)。

對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，

沒(méi)有比這更差的時(shí)代，也沒(méi)有比這更好的機(jī)會(huì)。銷冠100

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項(xiàng)目信息參考，可能與實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)存在差異，所以不代表對(duì)項(xiàng)目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購(gòu)房合同約定為準(zhǔn)。

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