首付比例下調(diào)至30% 商業(yè)用房去庫(kù)存大幕拉開(kāi)

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 張敏

1月15日，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人、副行長(zhǎng)鄒瀾表示，會(huì)同金融監(jiān)管總局，將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30％，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。

這也被認(rèn)為是近年來(lái)商業(yè)用房領(lǐng)域最重磅的政策。

在此之前，商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例為50%。在具體執(zhí)行中，部分銀行會(huì)設(shè)定為60%甚至更高。

因此，此次下調(diào)意味著商業(yè)用房的交易門(mén)檻大幅下降，對(duì)于商業(yè)用房去庫(kù)存有著積極意義。

商業(yè)用房泛指寫(xiě)字樓、商鋪等商業(yè)產(chǎn)權(quán)的房屋。與住宅不同，商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)通常為40年或50年，其稅費(fèi)負(fù)擔(dān)通常高于住宅。

受多重原因影響，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)用房庫(kù)存規(guī)模較大。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2025年11月末，辦公樓待售面積5234萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積1.4億平方米。兩者合計(jì)接近2億平方米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次政策的出臺(tái)背景，一方面是各地普遍面臨著在售商業(yè)用房庫(kù)存高企、去化周期高企的問(wèn)題。另一方面，在售庫(kù)存去化難度大，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)價(jià)格下跌，對(duì)整體物業(yè)價(jià)值的保持以及企業(yè)資金鏈好轉(zhuǎn)等不利。

他指出，近年來(lái)，隨著租賃市場(chǎng)的崛起，熱點(diǎn)城市的機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者，開(kāi)始越來(lái)越多地投資商業(yè)辦公住房，并轉(zhuǎn)做長(zhǎng)租公寓、酒店式公寓等產(chǎn)品。這對(duì)于推進(jìn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型、發(fā)展租賃市場(chǎng)等，有著積極作用。

他指出，下調(diào)商業(yè)用房購(gòu)房貸款的最低首付比例，有利于盤(pán)活存量商業(yè)用房，發(fā)展保障性租賃住房或長(zhǎng)租公寓。從金融角度來(lái)看，也可間接促進(jìn)REITs的發(fā)展壯大。

他同時(shí)指出，考慮到銀行評(píng)估價(jià)比較謹(jǐn)慎，30%的首付也并不低，未來(lái)該比例還有可能再次降低。

中指研究院也表示，近幾年，商辦市場(chǎng)庫(kù)存量偏大已成行業(yè)共識(shí)。在推動(dòng)商辦市場(chǎng)去庫(kù)存方面，不少城市已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)支持政策。

比如，上海允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房（含人才公寓）等功能，更好地?cái)U(kuò)展商務(wù)樓宇功能及助力區(qū)域融合發(fā)展；杭州出臺(tái)工商業(yè)用地改革相關(guān)政策，明確改革完善存量空間高效盤(pán)活機(jī)制，包括允許臨時(shí)改變房屋用途等相關(guān)規(guī)定。

在發(fā)放補(bǔ)貼方面，武漢對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商辦類房屋的，按契稅實(shí)繳額度給予50%補(bǔ)助；南寧對(duì)購(gòu)買(mǎi)商辦項(xiàng)目超100平方米的給予1萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。

該機(jī)構(gòu)表示，未來(lái)預(yù)計(jì)更多城市落實(shí)商辦市場(chǎng)去庫(kù)存政策。除了盤(pán)活閑置用房外，優(yōu)化商辦限購(gòu)政策促進(jìn)交易活躍或也是重要一項(xiàng)。