天津樓市下管控令，樓盤(pán)價(jià)格“過(guò)低”或限制網(wǎng)簽，樓市要回暖了？

哈嘍，大家好，今天小墨這篇評(píng)論，主要來(lái)分析近期天津樓市傳出重磅消息，當(dāng)?shù)貙⒓訌?qiáng)新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格管理，新增銷(xiāo)許項(xiàng)目房?jī)r(jià)變動(dòng)不得超備案價(jià)10%，已拿銷(xiāo)許樓盤(pán)優(yōu)惠超15%將直接關(guān)閉網(wǎng)簽通道。

此次天津新房?jī)r(jià)格管控措施針對(duì)性極強(qiáng)，區(qū)分新增項(xiàng)目與存量項(xiàng)目制定不同規(guī)則。新增銷(xiāo)售許可的項(xiàng)目，需結(jié)合成本、歷史成交價(jià)及周邊房?jī)r(jià)確定樓棟“中間價(jià)”，在此基礎(chǔ)上允許10%的上下浮動(dòng)，浮動(dòng)超5%就需向管理部門(mén)申請(qǐng)。

已取得銷(xiāo)售許可的老項(xiàng)目管控更嚴(yán)。優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)以上需向區(qū)住建委書(shū)面說(shuō)明情況，優(yōu)惠10個(gè)點(diǎn)以上要提交風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，優(yōu)惠15個(gè)點(diǎn)以上則直接關(guān)閉網(wǎng)簽。對(duì)于備案價(jià)虛高的老項(xiàng)目，將采取“一事一議”的靈活處理方式。

河?xùn)|區(qū)住建委工作人員證實(shí)了管控方向的真實(shí)性，強(qiáng)調(diào)不會(huì)“一刀切”，會(huì)結(jié)合樓盤(pán)及周邊實(shí)際房?jī)r(jià)情況合理監(jiān)管。津南區(qū)相關(guān)人員則表示，價(jià)格過(guò)高或過(guò)低都可能無(wú)法打印網(wǎng)簽合同，只有符合規(guī)范的價(jià)格才能順利交易。

此次管控的出臺(tái)并非無(wú)的放矢，源于市場(chǎng)中愈演愈烈的降價(jià)爭(zhēng)議。2025年11月，就有網(wǎng)友在天津市住建委官網(wǎng)反映，某開(kāi)發(fā)商以“工抵房”“清盤(pán)特惠”等名義，將同戶型房屋以低于備案價(jià)15%的價(jià)格拋售，導(dǎo)致已購(gòu)房業(yè)主“資產(chǎn)貶值”，引發(fā)集體不滿。

這樣的案例并非個(gè)例。據(jù)天津日?qǐng)?bào)2025年12月報(bào)道，西青區(qū)某樓盤(pán)此前推出大幅降價(jià)活動(dòng)，單價(jià)較前期下跌近2000元，老業(yè)主多次與開(kāi)發(fā)商協(xié)商補(bǔ)償無(wú)果，最終向住建部門(mén)投訴。類(lèi)似的降價(jià)糾紛在河北區(qū)、津南區(qū)等多個(gè)區(qū)域都有發(fā)生。

市場(chǎng)層面已提前顯現(xiàn)降價(jià)降溫跡象。去年下半年天津曾掀起一波“保價(jià)協(xié)議”潮，河北區(qū)某樓盤(pán)承諾，自簽約至交付期間若出現(xiàn)降價(jià)，將為業(yè)主提供退房退款選擇權(quán)。另有項(xiàng)目明確表示，絕不以直接降價(jià)、額外折扣等任何形式降低實(shí)際成交價(jià)格。

值得注意的是，此次管控與此前政策導(dǎo)向形成對(duì)比。2024年10月天津曾出臺(tái)政策，取消新房和二手房買(mǎi)賣(mài)的限制性措施，不再對(duì)新房銷(xiāo)售價(jià)格上限實(shí)施指導(dǎo)。2026年1月4日，住建委在回復(fù)市民咨詢時(shí)，仍援引該政策說(shuō)明相關(guān)規(guī)定。

當(dāng)前天津新房市場(chǎng)已普遍采取低價(jià)策略，2025年12月未出現(xiàn)往年年底“以價(jià)換量”的現(xiàn)象。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年天津新建商品住宅銷(xiāo)售金額1165.1億元，同比下降21.3%；銷(xiāo)售面積658.0萬(wàn)平方米，同比下降21.1%；成交均價(jià)17706元/平方米，微降0.2%。

從全國(guó)范圍看，樓市調(diào)整期出臺(tái)限價(jià)措施并不新鮮。2021年下半年至2023年上半年，長(zhǎng)春、岳陽(yáng)、沈陽(yáng)等超20城曾出臺(tái)“限跌令”，要求新房不得低于備案價(jià)85%。但房企多通過(guò)送車(chē)位、送物業(yè)費(fèi)等方式變相降價(jià)，導(dǎo)致限跌令逐漸“名存實(shí)亡”。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)2026年1月報(bào)道，天津此次重啟價(jià)格管控，業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注后續(xù)執(zhí)行細(xì)則。如何避免房企通過(guò)中介費(fèi)返點(diǎn)等隱蔽方式變相降價(jià)，不同區(qū)域是否會(huì)統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，都是影響政策效果的關(guān)鍵。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前新房?jī)r(jià)格已接近底部，大幅下降空間有限。

天津新房?jī)r(jià)格管控收緊是穩(wěn)預(yù)期的重要舉措，既回應(yīng)了市場(chǎng)降價(jià)糾紛，也為樓市平穩(wěn)發(fā)展筑牢防線。隨著后續(xù)細(xì)則落地，有望規(guī)范市場(chǎng)秩序，釋放積壓的合理購(gòu)房需求，推動(dòng)樓市向健康穩(wěn)定方向發(fā)展。